政府和储备银行设法抵御衰退之时，房地产价格再度上涨

开发商Renders在悉尼Barangaroo South 的公寓楼花项目，以1.4亿澳元出售。

此前有人用1.4亿澳元的价格在悉尼购买了一套公寓。风景优美，主卧室的大小与普通住房（house）相同，但仍然…

通常，这种交易标志房产市场接近顶峰，但这次不是；上次的市场顶峰在2017年，这次更像是又一波房产价格上涨的开始。

正常时期，低利率的宽松货币政策会全面提升企业，家庭和投资者的信心，但现在储备银行0.75％的低利率，对不同人群的影响不同。

商家和消费者信心都在下降，达到五年来的最低水平，接近2008年全球金融危机时的最低水平。但是这两周悉尼的拍卖清空率在80％左右；墨尔本也在75％左右。两个城市的房价中位数在两个月内上涨了3％以上。购房者信心满满。

为什么不呢？

抵押贷款利率不仅降到历史最低，而且政府已指定澳洲竞争和消费委员会 (ACCC)调查为何银行不跟随储备银行降低抵押贷款利率。储备银行在下个月或者再下个月可能再度降息，而且ACCC还可能迫使商业银行同步降低抵押贷款利率！

显然在很长一段时间内加息的可能性很小，所以不准备贷款买房的唯一解释是担心经济陷入衰退，怕失去工作和收入，或者怕生意收入下降，无法偿还债务。

但为什么要担心经济衰退呢？

为了阻止衰退，储备银行已经准备把利率降至零，甚至印更多的钞票；政府已经削减了税收并投了数十亿基础设施投资，如有必要政府还准备推出更多措施刺激经济。按照当前的经济运行，经济危机不一定会发生。

除了上述原因，明年建筑业的下滑将导致房屋和公寓的供应短缺。在悉尼房价下调15％，墨尔本下调11％以后，房地产市场开始走高不足为奇。两次降息之后的六月和七月期间是房地产市场的最低点。

问题是：这次房价上涨将何时停止？

储备银行副行长了盖·德贝勒（Guy Debelle）在上周有关住房的讲话中说，上次房价达到顶峰然后基本按照自己的节奏下降：“房价在2017年下跌。并不是加息的结果。很大程度上，那时的房价因为大幅上涨，已经到了降价的时候了，尽管何时开始降很难预测。”

悉尼的房价中位数在2017年中期达到一百多万澳元的峰值; 当年11月，墨尔本房价中位数最高值达到 71万8千。

房价恢复到2017年的最高值水平时可能会向下调整。如果是那样，悉尼的房价从上个低谷以来可能上涨超过20％，墨尔本超过15％。

但在2017年，储备银行现金利率为1.5％，是现在的两倍。可变抵押贷款利率平均为5.2％；现在是3.4％。换句话说，房价和贷款能力的比例关系已经改变，在其他条件保持不变的情况下，降低利率可能会把房价峰值推高到比上个周期峰值更高的位置。

当然，其他条件不可能不变化。有什么变化呢？

然而再说一次，悉尼的一套公寓刚刚以1.4亿澳元的价格出售了。