每日房地产简报 | 澳洲楼花预售成市场“拖油瓶”！开发商推“定制服务”

全球评级机构标准普尔表示，悉尼和墨尔本房价经过近两年的有序调整之后，当地银行所面临的经济风险已经减弱。标普指出，上述结论的依据为澳洲房价和家庭负债均增长适度、利率处于较低水平、新房存量的供应减少、以及未来两年内的人口持续增长。受益于积极的前景，标普上调了澳洲四大银行发行的1级和2级混合资本工具的信用评级。但是，标普也指出：“尽管风险有所缓解，但我们认为澳洲银行仍然容易受到因房价和家庭债务居高不下、商业和消费者情绪低迷以及外部不利因素（尤其是其经常账户赤字和外债水平高企）造成的失衡影响。我们认为，这些失衡将导致澳洲银行面临房价大幅纠正和其他严重的后果。尽管如此，我们认为发生的可能性相对较小。从历史和国际比较来看，澳大利亚银行的贷款减值可能仍保持较低水平。”

根据澳大利亚地产集团Domain发布的最新房价报告，过去一年房价涨幅最大的地区是位于悉尼和墨尔本中间、堪培拉以北的古老小镇Yass。数据显示，截至今年9月的一年内，当地的独栋屋中位价上涨了24.5%，从48万澳币上涨至59.75万澳币。在过去五年中，该地独栋屋中位价的涨幅接近50%，为41.9%。Domain分析师指出，政府正在努力改善连接堪培拉和Yass的高速公路，即Barton高速公路和Hume高速公路。这意味着生活在Yass地区的居民往返堪培拉变得更为便利，因此当地的住房市场也开始大幅上涨。新州非首府地区涨幅第二大的地区是Bellingen，距离悉尼市以北520公里，距离Coffs港口仅30分钟车程，过去一年的房价上涨了13%，达到54.25万澳元。就维州而言，房价涨幅最大的地区是Indigo 郡，包括Beechworth、Chiltern、Rutherglen 和Yackandandah。当地中位房价在过去一年上涨了15.2%，过去五年则上涨了47.2％，达到39.75万澳币。

澳洲私人地产开发商PDG公司拟投资2亿澳元、在位于墨尔本中央商务区（CBD）边缘进行“建后出租”(build-to-rent)项目开发。此前，该公司在墨尔本的一个类似项目取得了成功。本次的开发地块位于墨尔本CBD边缘南岸地区卡瓦纳街（Kavanagh Street）、原JH Boyd女子高中所在地。PDG已经和墨尔本市政签署协议，斥资1650万澳元购入。随后，PDG向维州规划部门提交了一份开发申请。文件显示，PDG计划建设大约270套住宅（含40套经济适用房）、一家拥有91个房间的酒店、以及1400平方米的零售和市政设施。值得一提的是，本次交易是PDG和当地市政厅签署的第二个类似协议。此前，PDG从维州政府手中购得女王市场对面地块，进行价值4.5亿澳币的酒店和公寓开发。目前，该项目仍在建设当中。就这一项目而言，PDG于今年6月与多元化地产巨头Mirvac达成了一项协议，所有公寓建成后将全部投放租赁市场，即“建后出租（BTR）”。

由于对新建筑质量的担忧导致公寓预售持续不理想，期房开发商开始针对买家提供定制服务，包括免费重新配置整个楼层平面图。近期在联实集团（Lendlease）位于Barangaroo的豪华公寓项目预售量高达1.4亿澳币。在这一项目中，买家享有很多的定制房屋的选择。然而，越来越多的开发商开始将这种定制型期房项目奉为一种“标准”。例如，开发商Hyecorp目前为买家提供了完全灵活的定制公寓服务，包括更改平面图、增加额外的浴室或合并多套公寓等。Hyecorp董事总经理Stephen Abolakian说：“我们将这种服务称之为'按个人方式行事'，实际上是让买家在设计房屋方面享有完全的控制权。”购买者可以选择对其公寓进行某些修改和定制，我们免费提供此服务。”

在融资困难、易燃包层、质量缺陷以及消费者需求放缓的背景下，2019财年澳大利亚住宅开发用地销售下降了38%，从2018财年的82.5亿澳元降至51亿澳元。地产服务商莱坊（Knight Frank）发布的最新报告指出，在本次大幅下挫中，大悉尼地区领跌。当地适合用于高密度项目（不少于25套，层高大于4层）开发的土地销售额较上年同期出现“腰斩”，仅录得19.7亿澳元。新州的住宅用地销售额则录得27亿澳元。相比之下，维州住宅开发用地销售额下降了21％，为19亿澳元。除南澳外，其他所有各州/领地的住宅开发用地销售额均录得下跌。海外投资需求减少是导致澳大利亚住宅开发用地销售额下跌的主要因素之一，尤其是悉尼。数据显示，2019财年海外投资者仅占悉尼住宅用地销售额的11%。另外，悉尼平均地价下跌了12％，为每套公寓18.4万澳元，是墨尔本跌幅的两倍多。