研究显示增加供应并不能阻止墨尔本房价上升

澳洲国立大学一个研究显示，增加住房供应并不是解决房价上涨问题的唯一方法。图: Paul Rovere

文：Jemimah Clegg / 原载：Domain

编译：澳房汇

根据一份新的报告，不断飙升的墨尔本房价不能单靠建造更多的房屋来控制，驳斥了不少政治家指住房负担能力可以通过增加供应来解决的说法。

根据澳洲国立大学学者Ben Phillips和Cukkoo Joseph的研究，澳洲有134,000多套空置住宅，超过15年期间人口增长的需要。

Phillips教授指研究结果显示，只是建造更多的房屋不会影响价格，需要采取更细致的方法。

他建议调整偏低的利率和对房地产投资者与自住买家的税务优惠，也将有助于降低房价。如果问题真的是住房短缺，首先要找出住房短缺的问题所在，但澳洲并没有住房短缺的问题。这并不是说供应没有影响房价，但他认为有很多其他因素。

报告利用澳洲统计局从2001年到2016年的数据，研究住房的供应和需求，并比较了每个地方政府区域的人口与住房供应。州政府和联邦政府都建议，要降低房价便要建造更多的房屋。

今年较早时间，维州政府宣布在墨尔本边缘地区创建17个新城区，以解决住房负担能力问题。

墨尔本房屋供应情况，绿色地区供应过量，橙色地区供应不足   来源: 澳洲国立大学

Phillips教授说: “我认为业界和政府都过于强调‘这是供应问题’。这虽然很重要，但也有很多需求问题。”

数据显示，尽管一些地方政府区域有房屋短缺的问题，但大多数地方没有出现短缺。包括CBD、Docklands、Carlton、Parkville和North Melbourne在内的墨尔本市，有近4000套房屋供过于求，全澳占第四位。

Domain集团数据显示，过去5年，墨尔本市独立屋房价中位数上涨了百分之94.8，而公寓中位价则上涨了百分之40.3。

Phillips教授表示，在这些地区，人口增长仍然很强劲，报告并没有说这不是人们想要的那种住房。但在这些地区，新建造的房屋数量远超人口增长的需要。

Whittlesea-Wallan地区也有大量无人居住的房屋，共有2637套空置的房子。该地区包括新创建的Wollert、Donnybrook和Woodstock城区。相反，在Casey-South地区，在过去的5到10年，建筑活动一直处于高水平，但有1180套住房短缺。政府已宣布在该地区创建两个新的城区。

澳洲房屋业协会首席经济学家Tim Reardon认为，墨尔本极速的人口增长肯定会带来更多新建的房屋，而新地区的房屋空置情况不会持续太久。

RMIT大学环境与规划教授Michael Buxton指出，必须看看在新城区建造的房子类别。他说: “仅仅谈论供应是过于简单化和危险的。我们需要看看住宅的类型、地点以及房屋是为什么人而建造。”

Buxton教授表示，减少投资者的税务优惠是另一种确保住房价格合理和供应足够的方法。

研究显示，悉尼内城区的空置率最高，其次是布里斯班内城区，而阿德莱得内城区则是住房短缺最严重的地区。

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