【全网首发】2019布里斯班房地产市场报告

和往年年末一样，D博士也会帮助大家一起回顾一下2019年布里斯班的市场表现，希望能让大家对于目前的情况有一个更加清晰的认识：

概述：

-大量的基建投入、人口及就业增长将会持续的为昆士兰的经济增长以及地产市场带来活力

整体房地产市场在2019年的上半年确实处于低谷，这其中夹杂着不少原因：

随着自由党在联邦大选上演逆袭大戏在后期反超一直领先的工党，房产负扣税的政策得以保留，这让很多投资者心中的一块大石头落地。

而在选举时，莫里森政府所承诺的一些住房补贴计划，也为当时低迷的澳洲地产市场注入一针强心剂。

与此同时，RBA所采取的3次降息举动，让人们看到了澳洲想要稳住房市的信心，而历史新低的0.75%现金利率带来的最直接的效果就是更低的月供。这对于很多预算紧张的购房者来说确实可以让他们买到之前“够不到”的心仪房产。

至此，房价开始止跌回稳。值得注意的是，此时市场上任然有一小部分的“纯投资型”房产存在较大的销售压力，业主为了短期出手而不得不提供较大的折扣；而中高端市场则开始逐渐开始转变，开始出现正向增长。

布里斯班整个市场在2019都没有太多的新房投入市场，特别是一些大型项目的开发因为融资难度的加大而遭遇搁置或放弃。

根据近期D博士和开发商沟通的结果看，低供给量还将会持续一段时间，而前几年人们讨论最多的“供大于求”也会在未来的几年迅速转变为“供小于求”，届时，将会出现新的地产周期：建筑业会逐渐复苏

租赁市场一直是布里斯班乃至昆士兰市场引以为傲的资本，随着空置率的进一步降低，新公寓基本被市场消化完成，D博士预计租金会在未来的一个季度出现上涨；而租金回报的上升，从中期投资的角度，也会吸引投资者来布里斯班投资。

-大量的基建投入、以及稳定的人口增长将会为昆士兰的经济增长提供强有力的支撑

昆士兰的本地经济增长在2019年是放缓的。截止时间2019年6月，昆士兰的经济增长低于澳洲平均水平，但是得益于近期煤矿和液化气出口的迅速反弹，预计昆州紧急在2020年将会有2.6%的涨幅，在2021年达到3.9%

昆士兰的人口增长水平略高于澳洲平均水平，而净洲际移民在去年达到了2.4万人，而净海外移民人数增长达到了3.5万人。 

而目前的大型基础建设如Cross River Rail，Queens Wharf， Brisbane Live会持续不断的吸引更多的人来昆士兰工作和生活。昆士兰高于澳洲的就业增长就是最好的例证。

尽管目前的住房需求量比较平稳，但是目前已经看到需求量在逐渐上升

整体的销售量和房源数量都有所下降，仅占市场的总额的6% ，但是在市场上的挂牌的时间较去年有所下降。

在一些热门地区如Newfarm， Kangroo Point， St Lucia 公寓市场的挂牌时间也仅为1个半月。

-所有房屋种类的建筑审批量均持续下降

布里斯班的住宅审批量一直在持续下降，截止至2019年9月，整个大布里斯班区域有16，683建筑通过审批，相比去年同期下降27.6%。

Townhouse的审批量也在加速下滑，相比去年下降了43.1%，并且主要的Townhouse审批区域都在中环以及外环区域。House的情况也非常类似，值得注意的是House的审批量是所有建筑类型中数量最多的，有接近2万套House，全部分布在外环区域。

内环区域的公寓市场审批量是整个市场中下滑最大的，比去年同期下降接近50%：其中West End 有606套新公寓，South Brisbane有268套新公寓， Bowen Hills有超多200套新公寓的审批之外，其余内环区域的审批量则非常少。

-空置率不断下降，租金回报上涨，意味着布里斯班目前已经把前几年市场新房的库存消化了

布里斯班内环的空置率已经在2019年9月降至1.9%，比去年下降0.2%；中环空置率降至1.2%，比去年下降0.7%。

整个大布里斯班House的租金一直在稳步上涨，而最近交割的全新公寓使得公寓市场的租金涨幅下滑。即便如此，根据RTA2019年9月最新的数据，整个公寓市场的租金相比去年上涨了2.3%， 也从侧面反映了“供大于求”的局面正在快速扭转。

值得注意的是：Hamilton Ascot地区的House租金在整个布里斯班表现最好，而SouthBrisbane 和 Greenbank侧出现了租金的下滑。

总体来说布里斯班的公寓租金回报率为5.3%，House的回报率在4.2%

-最糟糕的时代已经过去，布里斯班市场会在2020年有非常不错的表现

市场新房供给量近3年来一直处于下降状态，而潜在买家数量一直在增加， D博士预计未来的审批量也会逐渐恢复，新房的销售量也会相应增加。

租赁市场在未来一段时间都是非常健康的状态，虽然租金涨幅有限，但是预计在2020年市场会把上个开发高峰的库存全部下滑，到时预计租金会有大幅上涨的趋势

房价在未来一段时间会呈稳步上涨的趋势，自住买家的需求会因为低利率以及首次置业补贴而增加，随着5%首付新政在2020年1月的实施，势必会拉动整个房价的上涨

从中长期看，持续的人口增长，特别是洲际移民和海外移民的增长会从根本上带动房价的上涨，因为这些移民的资金情况通常都非常好，所以他们对于居住的体验要求会更高。