作为买家在澳洲购置拍卖房产需要注意什么？作为卖家如果出售的房产被流拍了怎么办？
如果您要在澳大利亚购置房产，一般有两种情况，一是通过房屋交易中介，直接从卖家（房东）手里买房；另一种是在房屋交易中介组织的拍卖会上当场喊价购买。在房产买卖中，拍卖房子是一个非常有效又有趣的销售方式。所有的人都在相同的起跑线上，即拍卖的当天，所有对房产感兴趣的买家会在这一天公开竞争。那么作为买家在参与拍卖房产需要注意什么呢？而作为卖家方如果在拍卖当天房子被流拍了，又该怎么办呢？
Ø 要做好拍卖成交价超过市场价5-10%的准备；
Ø 在正式举牌拍卖前，先去观摩多个拍卖会，以积累必要的拍卖经验;
Ø 确保您的律师已经完全核对过卖主售房申明书（Vendor Statement）;
Ø 要对房屋结构、市场价格等相关事宜进行事先调查。
Ø 联系你的房贷顾问以了解你承受的价格尺度是多少。他们可以出具一个预估单（Pre-Approval Statement）以告诉你能借款多少,从而让你在讨价还价时心里有底;设定一个你绝不能越雷池半步的预算底线。切记，为了使你的出价不至于高过你的承受能力，你要在预算和心理上做好双重准备;
Ø 准备好订金（通常是总价的10%，而且要在拍卖成交后马上支付）。
澳大利亚房屋拍卖的过程
在拍卖当天，买家们先到现场有30分钟看房时间；接下来拍卖师开始宣读有关拍卖的规定；接着拍卖师要求竞拍者给出底价；然后就是开始竞拍；当竞拍人减少到2个时，拍卖师会征求房主意见，如果房主认可，则出价高者就可以与房主签订合同，如果没有达到，那么价高者可以和房主再谈判价格，如果最终房主没有满意最高出价，拍卖师就宣布此次拍卖流拍。
在澳大利亚，房子一旦通过拍卖成交，不会像一般售房那样向买家提供一般为7天的“冷静期”（Cooling Date）。这就意味着买家会因为缺少足够时间对房子做全面调查，从而增加了购买的风险，比如会忽略房屋结构、内部设施、甚至病虫害等问题。
拍卖的房产被流拍了怎么办？
与你的代理团队聊一聊
拍卖当天可能会比较情绪化。我要卖吗？我能拿到多少钱？有人会来吗？当你的房子没有找到新的主人时，先不要慌乱，听听你的拍卖专家和房屋中介代理怎么说。通常你会发现，拍卖并不是真的失败了，即使拍卖当天房产没有被卖出去，也可能有人表示想买，只是那一天对他来说还没有准备好。
价格问题？还是卖相问题？
一些房产流拍的背后没有秘密，他们只有两个原因：价格和/或卖相。假如一处房产介绍的真实准确，价格又合理，差不多都会卖出去，房产销售要价格合理，描述准确。简单的说，一些房主对房子的看法与买方市场的预期不同。假如其中一些方面不太对劲，拍卖就很难成功。是时候对自己诚实一点了，要不请专家，要不就找出为什么没拍出去的原因。
底价太高了？
一个典型的拍卖广告周期是三周，有时候四周，在这个期间，你的代理应该作出很好的建议，你的房产到底值多少钱。对市场的洞察力会影响拍卖当日底价的设定，当然，假如卖家设定的底价太高的话，一定会阻碍买家出价，拍卖就会失败。然后问问你自己，在放到私下协议名单之前，是不是该降低价格了？
买家跑了吗？
再破的房子也能卖出去，只要它的价格是合理的。实际上，卖相与一个家庭的认知价值是紧密相关的。经常能听到人们说，像是“这个蕾丝花边的窗帘很值钱，他们可以提升房产的价值……”但是你可能在不经意中降低了这栋房子在买家眼中的价值，因为他无法看到自己进入这栋房子时的情形。
对买家的利益作出回应
问一下你的代理，是不是你的房产有什么具体的东西阻碍了买家出价。可能是些不太重要的地方，像是第三个卧室没有入墙衣柜，这也让你的房产与其它相似的房产比起来不那么吸引人，问问这些可以商量吗？就是你可以在买家搬入前安装第三个入墙衣柜。
再给你的代理一次机会
大部份房地产代理的拍卖协议都是60天，除非有其它条件。通常你的代理会在流拍之后的一个月再次安排拍卖，在这期间，你的房产会放在私下协议的名单上。不建议在房产流拍之后马上更换代理。在代理协议没完成之前，先不要换地产代理，可能有点极端，但是强烈建议，这个时候你一定要与房地产代理站在一起，他们正在与潜在的买家建立关系，这真的需要60天才行，因为他们正努力与所有的买家谈判以达成交易。
保持乐观
拍卖当日只是典型拍卖活动中，三个阶段的第二阶段。拍卖的目的是让你的房产进入到那些潜在买家的视野当中。大部份人去拍卖现场，是因为他们希望无条件的交易，但是要记住，这并不适合所有的买家。更何况就算拍卖当日没成功，也并不意味着房子卖不出去。
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