在澳洲买房如何选择房贷？

买家贷款的真实需求是最重要的一个考虑因素。

·    你是否只愿意承担最低还款额？

·        你能否额外还款？

·        随着家庭成员的不断增多或者出现额外花销，比如买车，你是       否希望延长还款期限？

·        你是否希望将信用卡与还款账户绑定？

在寻找贷款机构之前，澳洲房产买家应该考虑清楚以下几个问题。

 贷款的用途？

如果是购房自住，那么买家就应该选择住房贷款。如果是投资置业，那么买家就应该选择住房投资贷款。有些贷款机构会为投资者提供不同的产品，比如只还利息贷款，不过这些产品之间的差别也越来越小。

要贷多长时间？

如果买家的还款能力超出每月最低还款额，就有可能节省一笔不小的利息支出。因为还款期限越短，所需支付的利息也就越少。不过，如果买家太过急切而选择太短的还款期限，那么一旦产生任何意外支出或收入损失，买家就可能陷入困境。为了避免这种情况的发生，买家可以考虑选择一种能进行额外还款的贷款产品，这种贷款既能帮助买家缩短还款期限，也能不断降低所需偿还的利息。因此，买家需与贷款机构确认贷款的相关条款，包括能否进行额外还款。

向银行申请房屋按揭贷款，选择固定利率还是浮动利率？相信每一位买房人都做过不少调查，咨询了不少亲友和专家，百般权衡后才做出最终决定。

不过，业内人士则表示，不管是选择浮动利率（variable rate mortgage）还是固定利率（ fixed rate mortgage），长期而言，选择这两种贷款利率的差别并不大。选择浮动还是固定利率需要因人而异。

*浮动利率 vs. 固定利率? 因人而异“

适合我的（利率）可能并不适合你，也不适合其他的人，因为我们个人的经济情况不同，生活方式也不同。”

通常，首次买房者选择固定利率会更加安心，更省心；不过对按揭利率有一定了解的人，则更愿意尝试浮动利率，以节省一定的资金。
固定利率的最大优势是为买房人提供了稳定性：当你选择了固定利率，那么你会清楚的指导在这一段时间内每个月的按揭还款是多少，其中有多少是支付利息的，有多大比例是支付本金的。
固定利率的不足则是一旦利率下调，买房者无法享受低利率。

浮动利率并不意味着每个月的还款额是浮动的，相反，浮动的仅仅是利率。这也就意味着，如果利率下调，那么每月的还款额中偿还本金的比率增加，而支付利率的比率降低；反之，偿还本金的比率减少，支付利息的比例增加。

*浮动利率更经济

加拿大约克大学的一项研究显示，在大多数时候，选择浮动利率对消费者而言更经济。约克大学的助理教授Milevsky研究了从1950年至2007年的数据发现，在15年的时间中，一直选择浮动利率的消费者比选择固定利率的消费者节省了2万元。研究中称，在89%的情况下，选择浮动利率比选择5年期的固定利率更经济。

蒙特利银行一份类似的报告也指出， 从过去30年的历史角度来看，浮动利率在82%的时间里都比固定利率更省钱。

而资深经济学家Tal则表示，如果浮动利率调涨的情况下，也许选择固定利率更经济。Tal表示，其实目前选择固定或者浮动利率给消费者带来的影响并不大，不过如果你是一位保守的人，希望更多的稳定性，那么还是选择固定利率较好。

他还建议，如果与家庭收入相比，消费者的按揭贷款额较大，财务弹性比较差（limited financialflexibility）的消费者，那么最好选择固定利率，这样至少可以避免央行大幅调高利率，而浮动利率也随之大涨、并导致自己出现财务紧张的状况；

如果家庭收入较高，而按揭贷款额较小，那么可以选择浮动利率，但是不会与固定利率有太大差别。

或可尝试新型混合型按揭贷款

混合利率按揭贷款优点是可取得固定利率按揭贷款的较高贷款额，但仍享受最大幅度的低利率优惠，同时能降低浮动利率按揭贷款面临的变动风险。

很多贷款机构提供的产品都很类似，因此，选择贷款的一种方法就是对贷款的相关费用进行比较。

最主要的费用就是利息费。另外还有贷款申请费和后续费用。

如果所选择的贷款产品有申请费（不过有些贷款机构会有免除这项费用的特别优惠）和后续费用，买家就需自行支付。此外还有很多其它的费用，需根据买家实际情况决定缴纳与否。比如：

·        额外还款费（Additional repayments fee） – 额外还款时会产生的费用（如果是固定利率贷款，所产生的这种费用将相当高）

·        违约金（Break cost） – 在固定利率贷款到期日之前取消贷款而产生的费用（根据借贷机构不同而有所差异）

·        组合贷款费（Combination loan fee） – 固定利率和浮动利率组合贷款时会产生的费用

·        逾期开户费（Deferred establishment fee） – 借款人在贷款初期取消贷款所产生的费用（可能是3到5年）

·        退出费（Exit fees） – 提前还清或取消贷款时会产生的一系列费用

·        逾期还款费（Late payment fee） – 如果逾期还款，剩余贷款额将面临固定费率的罚金或更高的利率罚息

·        抵押贷款转让费（Mortgage discharge fee） – 在偿还抵押贷款期间将房产所有权转让给贷款机构而产生的费用。另外还有州政府收取的过户费。

·        后续费用（Ongoing fees） – 持有抵押贷款所产生的后续费用

·        转移费（Portability fee） – 在购买新房产时，将现有贷款转移至新房产而产生的费用

·        Redraw费（Redraw fee） – 借款人将还入自己房贷账户中的钱再次从银行中借贷出来而产生的费用

·        Refix费（Refix fee） – 借款人在约定期限到期前，向贷款机构申请更改贷款的固定利率所产生的费用

·        转至固定利率贷款费（Switch to fixed fee） – 从浮动利率贷款转换成固定利率贷款时会产生的费用贷款的特点

选择一种能够满足个人需求的贷款极为重要，这样买家才能物尽其用。由于买家的自身和财务情况有可能在贷款期间发生变化，因此贷款的灵活性也同样非常重要。

了解一种贷款的特点和灵活性并不容易，因此，可以通过列出各贷款的所有特点以及相关费用确定适合自己的理想贷款产品。

需要注意以下几点：

1. 额外还款 – 可节省大笔利息支出。

2. 可转移性 – 如借款人在房贷期间购买了另一套房产，可将现有房贷转移到新的房产上。这样可能会产生一定的费用，但会远远低于重新申请贷款时所产生的相关费用。

3. 可转换成固定利率贷款 – 当利率上升时，可转换成固定利率贷款。有些贷款机构在买家要求转换成固定利率贷款时会收取一定的费用或要求买家还清目前贷款，然后重新设立新账户。

4. Redraw – 借款人可以将还入自己房贷账户中的钱再次从银行中借贷出来。有些贷款机构会规定借款人提款的次数，超出一定次数就会收取相应费用。

5. Refix – 借款人在约定期限到期前，可向贷款机构申请更改贷款的固定利率。有些贷款机构会对此收取费用。

6. 澳洲房产买家要时刻谨记，选择哪种贷款是非常重要的一个财务决策。因此，买家应该积极地搜集信息、全面地分析并大胆地提出问题。正确的选择最终会为买家节省大笔费用。