地产

【钱】澳洲房产投资，如何建立一个让你赚钱的房地产投资组合？

目光如炬的老投资客们四处“买买买”、之后坐拥“睡后”收入、实现财务自由的故事，在地产市场芸芸众生里广为传唱。的确，房子是澳洲很多富豪梦开始的地方。但是投资房地产，到底怎么“买买买”？

毕竟，这可不是买多就赚多的故事

“Less is more”也许是最明智的投资方法

再融资杠杆

随着物业市值的增加以及贷款数额的减少，价值和贷款之间的数字差异逐渐增加。因此，业主可以通过再融资（Refinancing）增加贷款规模，以此释放资金，作为下一套投资房的首付。

理想状况下，投资房的租金可以涵盖大部分贷款，而作为投资房其价值会持续增长，这使得投资者们可以重复使用这一策略。

但利用这种策略的投资者需要确保还款出现缺口时能及时解决，尤其是面对家庭开支增长或是利率上调的时候。

"Building equity in a property is key."

-Jarrod McCabe

稳健的开端

第一套投资房是整个投资组合中的基石。而事实上，房地产投资的最大风险来源于对项目的选择，如果投资人买错了项目，那解除这套资产的成本将非常高昂。

一个区域哪怕能够提供高比例的租金收益以及相对低的价格，但如果缺乏足够的经济驱动因素、例如更多的就业需求、更高的家庭收入或更大的基建投入，那这个区域的中长期增值将受到极大的抑制。确实，正向的现金流对于投资者来说十分具有吸引力，但从长远来看，真正产生高额财富的是一个物业的资本增长（Capital Gain）。对大多数初出茅庐的投资者来说，寻求增值潜力更大而不是现金流更好看的投资房会是更理智的选择。

而已经持续低迷的物业，如果被证明将长期表现不佳，那业主应该毫不犹豫的尽快出售。对于刚刚踏入地产市场的投资者们来说，这一点尤其重要。

"You are probably better to liquefy that position and then move into a better asset."

-John Carew

质量>数量

投资者在其投资组合中应该拥有多少套房产呢？这其实并不是一个复杂的数字。投资者可以根据“25规则”确定自住房以外的创收资产的价值，以实现其被动收入的目标。举例来说，如果你想要每周$2,000、也就是大约每年$100K的被动收入，那就用$100K乘25得到$2.5M，而这个数字就是你的投资房大约应该达到的总价值。而这也恰恰说明，对投资者来说，重要的是投资房的总价值，而不是它们的数量。

拥有大量房产并且能应对自如、听起来确实相当诱人，但相比手里握着许多不增值的“哑弹”，投资者更应该选择一到两个在市场有积极表现的投资房来获得更多收益。

值得一提的是，一个数量少但质量高并提供着长期资本增值的资产组合，可能无法提供短期的正向现金流、而较少的数量也不能让投资者产生“房满天下”的快感。但是，在房地产领域建立财富的关键恰恰是长远的眼光、和能在未来带来更高财富增值的投资组合战略。

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