【澳迈资讯】澳洲房产市场特点 & Domain：五个热词总结2017澳房市场
投资者们，都想自己的投资有快速稳定的回报，同时又不想承受较大的风险。最好还能保持良好的现金流。现在，有越来越多的人把钱投在房地产行业，设法在保证资产不贬值的同时寻求稳定的回报。这样一来，地点就成了投资者们在投资房产的时候考虑的首要因素。本篇文章将会就澳洲房产在全球的优势做一个汇总。
澳洲房市的“稳”，是众所周知的，澳洲的房价每7-10年就会翻一倍。但是很多人没有意识到的事实是：澳洲房价的增长速度也是领跑全球。下图体现了1997-2016年几个具有代表性国家房价的浮动。澳洲一路领跑，并且房价不曾出现大幅度下跌，同时澳洲也是为数不多的一个没有因为2009全球金融风暴而使得房价暴跌的国家。
（1997-2016年几个具有代表性国家房价的浮动）
瑞士银行（UBS）发布的《2016财富与投资报告》中指出：在调研的23个国家中，澳洲的房产增速在全球排名第二。在过去的4年里，澳洲房产价值上涨了23%。并且，SQM Research的专家们认为澳洲房价在2017年还会持续走高。悉尼平均房价预计上涨18%，墨尔本预计上涨17%，同时布里斯班也会保持稳定的涨幅。澳洲几大知名城市中，除了佩斯和达尔文的房价预计在2017年有所下滑，其他所有主要城市的房间预计都会出现上涨。
（SQM Research 对2017年房价的估计）
人民币贬值已经成为了不争的事实。中国目前出口疲软、房价飞涨、企业存在的债务问题都有可能使得国家进一步允许人民币贬值，以此来缓冲经济。根据目前的情况来看，央行在未来可能允许人民币在更大的区间内宽幅双线波动，目前人民币汇率绝对还未触底。
澳元汇率趋于平稳，长期被世界各国的金融投资者作为一种预防通货膨胀的有效途径。汇率的稳定也促进了房产价值的稳定增长。
瑞士银行中国区的负责人表示，“人民币贬值和国内投资回报率下降使得海外资产配置热情高涨，高净值人士对全球的资产配置以及另类投资的兴趣也较往年越来越大。”
2016年上海的2室的公寓的中价位为90万澳币，而在悉尼同样一套位于相似地理位置、周边环境的2室公寓中价位是67.5万，上海的公寓均价要比悉尼高出25%。根据报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。澳洲城市如悉尼和墨尔本的租金回报率一般都在4％至6%之间。目前随着流动人口的增加，悉尼、墨尔本的租房市场十分火爆，租金还会一路涨高。
澳洲房屋租售比低，租金回报稳定。房屋租售比例指的是：每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，分母的数字越小说明租金回报率越高。澳洲房屋的租售比为1：222，而中国租售比普遍高达1：400以上，泡沫严重的地区甚至在1：1000以上，远高于国际通常比例1：300。澳洲投资的优势一目了然。
在中国，首付一般要20%-50%，购买第二套房首付比例更高。同时交房前就要开始还贷。在澳洲签合同时只要打10%的定金，交房后才开始还贷，最多可以申请到80%的贷款（小编注：针对澳洲本地人），同时房产增值后还能进行再融资，将增值部分套现，任意使用。
澳洲的房屋贷款是在房屋交割当天开始还款，并且还款方式灵活，可以选择本息一起还或者只还息不还本。利率方面也有浮动利率和固定利率可以选择。在澳洲银行贷款还会拥有一个对冲账户进行还款，对冲账户里面的钱可以随时存入取出，存款可以用于抵消借款利息，同时利息按照每天结算。举例说明，如果你向银行贷款了80万，同时你又在对冲账户存入了80万现金，那么只要这80万现金一直存在对冲账户，则无需支付任何利息。如果在对冲账户有40万的存款，那么只需支付一半的利息。如果选择的是本息一起还，那么每个月的本金会自动扣除。这样的制度大大提高了资金的流动性和灵活性。
（利用对冲账户抵消利息）
● 澳洲多次被评为最适宜人类居住的国家之一，空气清新，食品无污染。
● 在澳洲购买的新房均为精装修，交房后马上就可以入住或者出租。
● 每年澳洲都会引来大量的海外留学生，和临时工作者，这为租房市场提供了充足的客源。按照国际标准，房屋合理的空置率范围为5%-10%。澳洲的空置率基本维持在3%一下，远远低于世界平均值。
● 澳洲没有遗产税，房屋为永久产权，房产世代继承。美国、英国、日本、德国都存在遗产税。
● 澳洲房屋市场信息流通，透明度高。在澳洲建筑成本和房价十分透明，对利润率也有明确的规定。在网上很容易查到指定地点的房屋价格，购房者不容易上当受骗，能够做出最理性的决定。
● 澳洲房屋交易流程十分规范，买家和卖家都有律师代表，销售中介也必须持牌注册。买卖双方都受到法律的保护，投资具有安全性。买家甚至都不用自己操心，做到足不出户就能在海外购置房产。
● 在澳洲购房后，需要付10%的定金，定金并不会直接打到开发商的账户中，而是存放在由政府监管的信托账户中，开发商无法私自挪用。这样的做法杜绝了黑心开发商挪用钱财，有效防止项目烂尾。
● 澳洲租房市场体系完善，有专门的部门监管。把房子交由中介代理出租，十分方便，同时也具有保障。
如果你看了上述如此多的优势还不能下定决心，那就看看富豪们是如何投资的：
在2014-2015年期间，中国的富豪们一共投资了243亿澳币用来购置澳洲房产，这个数字是美国的3倍，是新加坡的6倍。这些具有极强商业头脑的富豪们，都很擅长投资，所以紧跟富豪投资者的脚步，是最为明智的选择。
在2017年工作日即将结束之际，澳大利亚房产网站Domain发布了2017房产市场年度热词，在他们看来今年的澳房市场是近期最受瞩目的年份：
尽管市场热度有所降温，但房价依然高不可攀；政府印花税新政让一大波首次置业者入市了；与此同时，市场上也充满了焦虑的声音：有人担忧自己所住的公寓外墙涂料像伦敦大火中的公寓一样可燃；有人担忧隔壁公寓成为Airbnb是否会带来不安全的隐患……
以下5个热词代表了市场上的5个最受关注的房产大事件，它们代表了过去一年的澳房表现，同时也透露了未来市场的发展方向：
1
房 价
关于房价，澳房专栏作者在上周的总结性文章中都有提到，悉尼房价经历了过去几年的大幅攀升后，今年呈现出了放缓的趋势。2017年第三季度数据显示，悉尼房价出现了1.4%的下滑。但这还不足以影响全年的悉尼房市全年的增长，澳大利亚统计局数据显示，2017年悉尼房价涨幅为9.4%。
然而，由于过去几年悉尼房价如此大幅攀升的趋势却足够影响卖家：在市场鼎盛时期，卖家纷纷将其房产推向市场，短期之内极速增长的房屋供应量随着今年频出的政策导致成交量有所放缓。
Domain数据分析师Dr Nicola Powell认为，悉尼房价在经历了过去五年的极速增长后，接下来即将进入调整期。“这对买家是非常有利的时期，市场需求在放缓，供应量在增加，买家有了更多主动权，他们有更多空间和卖家协商价格。”
2
首次置业
澳洲储备银行最新研究报告显示，目前市中心9/10的房产价格都不在首次置业者可负担的范围内；他们可以负担的房产基本都是距CBD31公里左右的公寓，或是56公里左右的独立屋。
尽管目前悉尼中位价（独立屋超过100万）已经完全不在首次置业者的负担范围内，但新州今年出台的印花税优惠和补贴已经让首次置业者逐步回归市场。
此外，政府通过加收海外买家附加印花税，收紧投资者银行借贷能力等政策为首次置业者降低了“竞争压力”。
专家预测，明年将有更多的首次置业者入市。“趁着市场喘气调整的机会，首次买家能有更多更好的机会。”
3
Airbnb
澳大利亚Airbnb注册房屋近年来不断激增，Airbnb公司的度假出租屋在全球市场渗透率也越来越高，与此同时，它也面临了不少争议。
目前，新州已有4万套以上的Airbnb注册短租屋。和全球不少城市一样，它也受到了澳大利亚公寓委员会的抵制。
他们的愤怒源于去年政府通过了公寓用于短租的提案，抵制者认为公寓应该仅用于住户常住。随后，新州政府提出了允许公寓自行决定是否同意短租的想法。预计该法案将于明年正式立法。
4
住宅安全
今年6月伦敦公寓大火导致71人死亡的事件引发了全球住宅建筑防火等安全隐患的排查，今年澳洲参议院也曾提到三年前墨尔本Docklands公寓的大火，建议立即禁止了危险材料的进口，明确替代品的功能。
2017年12月18日，政府颁布了禁止采购危险品的法案，法案规定如果任何公司采购危险材料用于建筑施工将予以大面额的罚款。
新州消防安全工作组通过勘查确认新州共有1184栋大楼的外墙使用了易燃的危险性材料，其中有220栋建筑，包括58栋高层住宅的外墙面需要进一步严密观察。
不少业主因此收到了因房屋风险性的增强需要大幅调整保险费用的通知。
业内人士表示，目前这个问题就相当于过去的石棉，对于外墙材料危险的问题仍然没有明确的责任制。另一方面，许多公寓就修复等问题也陷入了僵局。 Lannock Strata Finance负责人PaulMorton称，由于许多公寓目前处于闲置状态，公寓业主因此也很无奈，“如何筹集足够的资金来修复货更换外墙是最难的问题。”
5
租 客
随着悉尼房价攀升，租客多于购房者的情况将越来越明显，租客在这个市场扮演了越来越重要的角色。
澳大利亚住房、收入、劳动力指数数据显示，18岁以上的澳洲人仅有51.7%拥有自己的房产，这个数字在2002年是57%。这说明租户是房产市场最主要的消费群体之一。
因此，租户的权益和安全显得至关重要，监管部长MattKean表示，新州明年将出台新法案以更好地保障租客权益。“无理由驱赶租客，报复性驱赶租客都是在损害租客权益。这些问题明年的法案都将有具体规定。”
文章摘自网络
