墨尔本房价会否继续上升? 五位顶尖经济学家为你预测

专家预计墨尔本独立屋价格将保持强劲，公寓的不确定性较多图: Jason South

文：Jennifer Duke / 原载：Domain

编译：澳房汇

墨尔本近来的房价增速处于全澳洲最强劲之列，但经济学家对来年的价格走势预测有分歧。

Domain 邀请五位澳洲顶尖的经济学家对墨尔本未来12个月的房价增长作出预测，结果让人意外。

对于独立屋来说，似乎房市的繁荣仍未结束，专家们大都预测此类房屋的价格将继续攀升。

最大的问题在于公寓市场的前景，专家们对这部分房产市场未来的看法分歧较大。

提供预测的专家

独立屋前景

4位专家认为价格会上涨

1位专家认为价格保持不变

最乐观预测：房价上涨5-10%

最悲观预测：房价无增长

调查中所有专家都认同的一点，就是墨尔本独立屋价格在2017-18财年不会出现下跌；其中只有Stephen Koukoulas认为墨尔本独立屋价格不会在201818财年增长。Koukoulas在一年前曾经预测墨尔本独立屋价格增速会放缓，但最终并没有发生。当时很多经验丰富的专家都预计房市热潮将结束。

如今随着对需求侧的打击，包括更高的投资贷款利率以及只还利息贷款利率，和更多的供应，Koukoulas相信市场这一次真的会出现零增长。

即使是预测增长的专家，他们对明年的预测也远小于到2017年6月为止的15.1%的增幅。

在4名预测增长的专家当中，增长幅度介乎Shane Oliver的2%到到其他专家预测的10%增幅不等。

在这些预测下，墨尔本在2018年中的独立屋中位数房价可能在$866,000 至 $935,000之间。

墨尔本独立屋房价未来12个月的变化预测

Hans Kunnen指出，在人口增长和经济活动强劲的情况下，预计墨尔本独立屋房价增速将维持在5%-10%之间。“预期利率不会上升，现时金管局的措施似乎已经成功限制过度的投资借贷”，他说。

Domain集团的首席经济师Andrew Wilson说：之前很多对墨尔本今年房价的悲观预测都被证实是毫无意义的。不过他预测墨尔本短期的增长不会超过双位数。

专家团队对公寓市场即将发生的情况相对不那么确定。

公寓前景

3位专家预期价格会下跌

2位专家预期价格会上涨

最乐观预测：房价上涨0-5%

最悲观预测：房价下跌5%

Dr Oliver, Koukoulas以及BIS Oxford Economics的Robert Mellor预计公寓价格将会下降。

如果这些预测得以实现，那么到2018年6月，墨尔本公寓中间价将由目前的$474,848，跌至$451,106 与 $465,351之间。

墨尔本公寓房价未来12个月的变化预测

最悲观的预测来自于Dr Oliver，跌幅为百分之5，前提是未来12个月基准利率维持不变，但银行的投资者只付利息贷款可能上升25个基点。他预期澳洲金融监管局将推出另一轮的收紧政策，海外需求将降温。加上公寓供应过多，将导致公寓价格下跌，独立屋增幅也会放缓。

Mellor预计，如果房贷浮动利率稳定，官方利率也维持不变，则墨尔本的公寓价格将下跌2%。他表示，本地投资者及海外买家将大量减少，但州政府的印花税改革将令首置买家人数温和上升。由于本地投资者及海外买家特别钟情公寓，这些买家减少将很可能对公寓市场构成打击。

Koukoulas指出，目前供应激增、投资贷款利率以及只还利息贷款利率升高以及银行让“借款难度加大”，所有这些因素放在一起，悉尼和墨尔本早该出现的降温看来即将发生。

早前HIA首席经济学家Shane Garrett预计，由于楼市降温，2017-18年度的公寓动工数字将比2016-17年度下降12.5%，而独立屋动工数字则下降9.4%.

最乐观的预测来自Dr Wilson，他预计公寓价格将攀升3%达至$489,093。

然而，他警告说“中长期的走势很难预测，推动市场的因素可以在短时间内改变，预测房市就像预测天气一样。即使政策制定者也对每季作出预测感到困难——我们看到很多预测都是错误的。”

由此看来，即使是全澳最有经验的房地产专家也无法就房市近期的走向达成一致，也就不足为奇了。

2020-01-30

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