【澳洲买房攻略】签订房贷时，你有仔细注意过违约金吗？
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如果你是房产投资者或者自住业主，你或许担心借款成本会日益增加，正在考虑尝试以固定利率的方式签定贷款。那么你需要了解下面将要说的事情。
去年，澳洲储备银行（RBA）将现金利率下调到了历史最低点1.5％。虽然很少有经济学家呼吁结束这段利率宽松期，但市场上对于今年利率会提高的猜测越来越多。
如果你也有此顾虑，并打算将贷款转成固定利率，那么你需要考虑下，因为这样做会涉及到违约金的问题！
根据Mortgage Choice的数据统计显示，大约22％的新住房贷款是固定利率的，高于一年前的比例19.4％。
Mortgage Choice首席执行官John Flavell表示，“我们当然注意到了越来越多的客户希望把部分或全部住房抵押贷款的利率固定下来”。
“展望未来，预计选择固定利率住房贷款的人会越来越多。”
隐藏的陷阱
但是借款人要小心。据知情人士透露固定贷款交易隐藏着许多“陷阱”。其中一个需要警惕的关键问题就是违约金，违约金可能高达几千澳元。
总部设在布里斯班的库伯财经联络公司（Cooper Financial Connections）的执行总裁Peter Cooper提醒说，借款人需要调查银行是如何计算违约金的。他认为银行需要更加透明化。
Cooper说：“当向借款人解释时，大多数借款人都明白需要支付违约金，但是他们通常对银行要求赔偿的金额数量感到惊讶。
“多年来，人们越来越注重各项费用和服务费，以帮助借款人在比较贷款产品时做出明智的决定，但这种走向更大透明度的趋势似乎并不适用于需要公开违约金计算方法的银行”。
Cooper举了一个最近的例子，一位客户因为固定利率贷款偿还了200多万澳元。 “这项贷款是在利率较高时签订的，银行按照其权利向客户收取了违约金，但在这个例子中，违约金超过8万澳元。为退出贷款支付了4%的违约金。
然而银行很不愿透露违约金是如何计算的。银行对无数客户在这方面的信息是装聋作哑。
计算要素
计算违约金涉及到四个主要要素：
包括贷款的剩余期限；
未清余额；
签订贷款时的银行融资成本；
以及解除贷款时的银行融资成本。
辛克莱表示：“我从来没有见过任何客户因为中止固定利率贷款赚到钱； 99％的概率是，这样做并不值得。”
例如
他的女儿曾经签定了一个利率为7.25％的固定贷款，当她想按照5％的固定利率重新贷款时，退出已有贷款须支付的违约金数量仍然比预计节省的钱要多很多。这是因为银行提供那笔利息为7.25％的贷款时的融资成本比较高，这意味着如果借款人放弃那笔贷款，银行很难再次借出这笔钱并从中盈利。
澳大利亚联邦银行（CBA）发言人说：“由于固定利率贷款的偿还时间比预期要早，我们会依据通常的公式去计算提前还款违约金（ERA），作为我们对损失的合理估计。 该公式会考虑利率固定日的银行间市场公开掉期利率乘以利率固定期同提前还款日的银行间市场公开掉期利率乘以固定利率剩余期之间的差额“。
有关结算费用和管理费用的详细信息，请参阅澳大利亚联邦银行（CBA）网站上的《费用和收费指南》，而关于提前还款违约金（ERA）的详细信息，可阅读《提前还款违约金情况说明书》，也可在银行网站上查看。
降低损失的策略
Trinity Wealth Service公司的金融策划师彼得·邦德说，虽然支付某种形式的费用几乎是不可避免的，但对于退出费，仍然有一些可降低损失的策略值得注意：
看看自你开始贷款以来有利率发生过什么变化。如果在退出贷款时银行账单掉期利率（Bank Bills Swap Rate，BBSR）比贷款开始时高，则可以预计在退出或更改贷款时会有退出费用。
2
请银行报价。如果你提前退出贷款，银行通常很乐意给你一个赔偿金报价。这让你有机会去衡量你是否愿意支付那么多费用来终止已有贷款。
3
如果你对你的未来尚不确定，那就不要固定你的贷款。对于所有的财务决策，产品同个人的匹配都很重要。 所以，如果你预计你的情况可能会在未来几年内发生改变，在签订固定利率贷款前，你需要考虑退出费用的影响。
许多借款人选择把贷款拆分为固定利率贷款部分和可变利率贷款部分。固定利率贷款所占比例通常不应大于您对你自身情况的确定性。
虽然很少有人实际上是因为要卖房子而退出贷款（根据地产信息公司Corelogic的数据，在线预售房屋下降了9％），低利率环境可能实际上有利于退出贷款。这是因为如果固定利率同融资利率的比值上升，那么抵押贷款就会解除。
本文信息来源：澳洲金融评论报
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