购房知识｜在澳洲投资房产，这些基本问题你必须要了解！

买房是一件需要慎重考虑的大事。很多买家，尤其是海外买家对于购房的细节有很多疑问。今天小编摘选了买家中最常见的问题，给所有买家作为参考。

在中国，土地所有权和使用权是分离的，土地归国家所有，土地使用权出让的最高年限是70年。房子虽然属于业主，但建筑的使用权只能建立在70年土地使用权的基础上。

而在澳洲，除了一些特别的物业或区域(有些农产可能是租赁权；堪培拉的房产时99年产权)以外，绝大部分房产是永久产权，业主同时享有土地和房屋的产权和使用权，并且可以代代相传。

澳洲买新房的10%首付会存入政府监管的信托账户里，交房前开发商无法拿到。直到交房的时候，10%的首付才会取出交给开发商。所以并不用担心开发商会卷款逃跑。

一人以上联合购买房产，有两种主要购买形式，一种是联权共有（Joint Tenancy），一种是分权共有（Tenants in Common）。这两个选项在海外买家填写FIRB申请表格时也需要选择清楚。

联权共有一般适用于夫妻一起买房，夫妻双方默认份额是各50%。如果一方需要出售或转让自己部分的产权，必须得到另一方的同意一起办理。其中一方过失时，他/她持有的产权自动转移给仍然在世的另一方。

如果是投资合伙人、亲戚、朋友一起购买房产，一般选择分权共有形式：各自拥有相同或不同份额的资产，任一持有者都可以将自己的份额转让他人或者作为遗产留给指定受益人。

如果是自住房，售出产生的利润不需要交税。投资房产增值部分按以下方式交税：

本地人：按个人所得税率计算，购房不到一年内售出，增值部分100%算作收入交税；购房满一年后出售，增值部分的50%算作收入交税。

海外人士：房产增值部分100%算作收入交税（按海外人士税率）。

在澳洲，对于直系亲属是没有遗产税的。因此子女继承房产，不用缴纳遗产税。如果继承后用于投资，之后卖方时需要缴纳相关的增值税。

如果购买楼花，需在交房前3-6个月准备贷款。可以直接向银行申请贷款，也可以通过贷款经纪人办理。

一般贷款经纪人会提供免费服务。他们通常代理多家贷款机构的产品，熟知机构政策，可以从很多贷款产品中为客户做选择，从而推荐最合适的产品。

如果购买二手房，一般购买之前就要做贷款预批。买房后马上申请正式批准。

目前澳洲的海外贷款政策比较严，在澳洲四大银行做海外贷款都比较困难。但也有一些基金和海外银行仍可办理贷款。

留学生如果没有足够的收入证明，是不能申请贷款买房的。如果把父母的名字加上，以父母收入作为担保，可以贷款买房。

不论是购买二手房还是新房，如果到过户当天贷款还没有准备好，就不能顺利过户。买房人需要在一定期限内支付高额的利息（一般高于10%，按天结算，以房产购买总金额为准）。如果在一定期限内仍不能成交，可能会损失10%的定金。

签订合同后，一般有几天时间给买家考虑是否会反悔，称为冷静期（cooling-off period）。

每个州的情况有所不同：

在维州，冷静期是买家签合同后的3个工作日；

在新州，是买卖双方都签了合同（即交换合同）后的5个工作日；

在昆州，是买家收到卖家签字合同当天算起的5个工作日。

有些州没有冷静期，比如西澳。

需要注意的是，如果在冷静期内取消合同，买家可能会丧失一部分定金，每个州的金额也有所不同。例如，在维州的费用为房屋总价的0.2%，在新州和昆士兰为0.25%。

文章问答部分的原作者为Bofei Xue, 内容摘选自grei.com.au.法律免责：本文内容不属于针对个人的理财、投资、税务法律等专业建议。请在投资理财前务必咨询您的持牌专业人士。作者不承担任何直接或间接的法律责任。

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