各大投行：澳洲房产税根本挡不住中国投资者热情

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一个多世纪以前，中国人掀起了远赴澳大利亚淘金的热潮。而在当年的热潮已经远去多年之后，中国人再度赴澳“淘金”，只不过， 现在的目标不是真正的黄金，而是房子。

无论是资本管控还是澳洲当局对外国买家的政策收紧，都没能阻挡中国人购买澳洲房产的热情。

来自瑞士信贷的数据显示，海外购房者在新南威尔士州（New South Wales）新建住房市场上的份额占到了四分之一，其中90%都来自中国。维多利亚州（Victoria）和昆士兰（Queensland）的房地产市场上的外国买家占比分别为17%和8%，几乎也都是中国人。

“外国买家从来没有像现在这样成为澳大利亚房地产市场上的关键驱动力。”瑞信如此感慨道。

美国是中国大多数房地产投资者的首选之地，澳大利亚紧随其后位居第二。澳洲房地产是永久产权，而且没有遗产税。

根据澳大利亚财政部的数据，澳大利亚和悉尼去年的房价平均每个季度上涨1.28万美元。瑞信称，仅在新南威尔士州，来自国外的购房需求至今徘徊在每季度14-16亿美元。

不过，澳大利亚政府近些年逐渐收紧了银行政策和移民政策，针对海外人士购房贷款政策也越来越严格。

从今年7月1日起，维多利亚州削减了对房产投资者的印花税优惠待遇，对外国买家额外征收7%的印花税，较去年翻了一倍。新南威尔士州对外国买家额外征收8%的印花税。昆士兰州征收3%的印花税。

与此同时，中国政府也在对外投资方面加大了监管力度。然而，瑞信表示，他们没有看到这个措施打压海外购房需求的迹象，它的实际影响很小。

瑞信还称，中国人的财富增长速度远远快于澳大利亚房价的增长速度，并且近十年来总体呈现加速态势，他们的财富增长速度越来越快。

这家银行认为，澳大利亚出台的针对外国买家的购房税收政策收紧，以及中国货币贬值，有可能对中国在澳购房的需求构成一定程度的冲击。

但他们同时表示，即便如此，按照其他国家的经验来看，这对房价的影响也是有限的。“根据世界其他城市的经验，我们认为针对外国买家的房产税增加不会导致房价下跌。”

更有可能冲击购房需求的是中国货币贬值。“从我们与很多投资者的多次讨论中得知，很多中国投资者和企业担心人民币重启贬值之路。若果真如此，中国投资者对澳洲不动产的购买力将被削弱。”

澳大利亚新南威尔士州及维多利亚州的房产有一大部分被海外买家所购买，其中多数来自中国。而中国大陆对资金流出海外的监管，并没有对在澳购买房产的需求造成太大影响。

一份瑞士信贷(Credit Suisse)近日出具的最新研究报告显示，超过四分之一的澳大利亚新南威尔士州新建房屋被海外买家收入囊中，维多利亚州的海外买家购房比例紧随其后。

海外买家在新州购房最多

据报道，通过对根据信息自由法得来的州政府收入数据进行分析，瑞士信贷发现，在2016年9月至2017年6月这段时期内，26%的新州新房是由海外买家购买。此比例在维州相对较低，为17%。昆州对于海外买家的吸引力较差，仅有8%的新房出售给非居民买家。

同时，数据显示，截至2017年6月，海外买家在新州、维州与昆州购买澳大利亚房产的年化增长率为100亿澳元，分配比例分别为60亿澳元、34亿澳元及7亿澳元。

瑞士信贷预计，澳大利亚房地产市场的总价值为6.7万亿。虽然瑞士信贷指出，海外买家购买的房产价值仅占澳房地产市场总价值的一小部分，但近1/3的新房是由海外买家所购。

中国买家包揽大部分购房

对此，报告作者、瑞士信贷分析师陶菲克(Hasan Tevfik)与彼得•刘(Peter Liu)表示，“基本上大部分在澳购房的海外买家来自中国”。

瑞士信贷的数据显示，2017年1月至6月，87%的新州海外地产买家来自中国(包括中国大陆及港澳台地区)，新西兰买家则以1.6%的占比在所有新州海外买家中排名第二。

据了解，中国目前有160万名亿万富豪，其共同财富加起来高达13万亿澳元，相当于澳大利亚房地产市场总价值的近两倍。

对此，瑞信信贷分析表示，“随着澳大利亚房地产市场变得更加国际化，以购买力衡量，也许我们应该减少对澳人收入的关注，而更加关注亚洲地区的财富创造。”

资金监管收紧影响小

值得一提的是，陶菲克与彼得•刘还指出，最新的数据显示出中国大陆对资金流出海外的监管，并没有对在澳购买房产的需求造成影响。

“无论是在新州还是维州，我们都没有看到有证据显示，2016年12月中国对资金监管的收紧导致海外购买需求减缓。”两人称。

此外，瑞士信贷还指出，虽然澳政府希望通过增加印花税来减少对外商投资的担忧，但本土早期证据及海外经验显示，额外的印花税并不会吓退大多数的海外买家。据其预测，“根据全球其他城市的经验来看，我们并不相信近段时间新州印花税的提高会导致房价缩水。”

澳中房产价值差或减少

此外，瑞士信贷指出，虽然推动中国买家在澳购房的主要原因是澳大利亚房产更便宜，但“一次人民币兑澳元的急剧贬值或永久性贬值，可能会导致‘估值差’减少。”

“我们同意澳大利亚大城市的房价很贵，但我们同时也认为，很多澳大利亚房地产市场是由海外买家支撑的。中国的财富创造表明，我们应该期待更多”，瑞士信贷称。

对房地产尤为痴迷的中国投资者们在经历过短暂的休整之后，又继续将资金源源不断地投入澳大利亚房市。

瑞士信贷集团发布的税务局数据分析报告显示，外国买家购买了新南威尔士四分之一的新增住宅，而其中大约90%是中国人买的。此外，外国人还买了维多利亚17%的新增住宅和昆士兰8%的新增住宅。下图反映了2017年1月至7月外国人购买新南威尔士新增住宅情况，从图中不难看出，中国人买的新增住宅在外国人购买的新增住宅中占比达到了90%左右。

中国热钱流入最多

尽管当地房管局表示对外国买房者征收更多的税收抑制了一些投资者的买房欲望，但是瑞士信贷认为这可能不会对房价产生很大的影响。对此，他们解释道，其他全球性城市的税率更高，而且澳大利亚房价与中国城市的相比较低，再加上中国人积累了越来越多的财富。

瑞士信贷分析师哈桑-特伏菲克和彼得-刘在报告中指出：“当地人收入在决定房价前景方面变得越来越不重要，而区域财富变得越来越重要。我们没有发现外国人购房需求因资本控制措施而下滑的证据。”

这对于那些难以介入蓬勃发展的房市的当地人而言并不是好消息。

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