每日房地产简报 | 该缓缓了！澳洲“影子银行”开始从房地产贷款市场撤退

已故媒体传奇人物萨姆·奇斯霍尔姆（Sam Chisholm）女儿卡洛琳·跳普茨（Caroline Jumpertz）位于悉尼市中心以北Palm Beach的豪宅以2400万澳币的价格成交，刷新了当地最高的住房销售价格记录。这处房产上一次易手发生在1994年，成交价为310万澳元。已故传媒大亨Chisholm买下之后便聘请建筑师Susan Rothwell为其设计后重建。已故传媒大亨Chisholm在澳大利亚是一位充满传奇色彩的人物，于2018年去逝，享年78岁。Chisholm的女儿Jumpertz于2月份将住房挂牌出售，仅用了不到两周就找到了买家。这笔交易于本周完成结算，买家是一家名为 “Paravit Investments”的空壳信托公司，代理商也拒绝透露买家的真实身份。据了解，Paravit Investments代表了澳大利亚少数超级富豪的利益，包括Westfield继承人Steven Lowy。后者于2017年以1420万澳币的价格买下了邻近的豪宅，也是在这家信托账上存放了三个月后才转自自己的名下。

对于住宅业主，尤其是投资型业主而言，眼下又面临双重打击。一方面，澳大利亚总理呼吁房东和租户就减租/延期缴纳租金进行协商。另一方面，对于租户减免租金的“缺口”，保险公司拒绝承保。据了解，包括Aon在内的多家大型保险商均警告称，对于房东和租客就任何暂停/减少租金达成的相互协议，保险公司将不会承保。例如，澳大利亚联邦银行（CBA）旗下的联邦保险（CommInsure）也在撤销对于以下情况的承保，即针对保单持有人因房客违约造成租金损失的任何赔偿。然而，在租户失业交不起租金、又无法找到新租户的情况下，房东极有可能面临损失。购房经纪人兼EPS Property Search负责人Patrick Bright警告称：这相当于“杀死”了打算购买投资物业的爹妈级投资者。他说：“对于很多人而言，拥有出租物业曾经是一项稳定来源的生意。但是，政府没有给与他们任何支持，房东都吓坏了。”

最新数据显示，2020年第一季度，澳大利亚大多数首府城市住房租赁市场均录得量价齐升。由Domain发布的最新住房租赁报告显示，今年第一季度，堪培拉仍然是澳大利亚独栋屋租金最贵的市场，中位周租金为580澳元，但是公寓等非独立住宅租金保持稳定。作为澳大利亚最贵的住房市场，悉尼今年第一季度租金出现上涨。其中，独栋屋中位租金为三年来首次季度上涨，而公寓中位租金则为两年来的首次季度上涨。尽管季度租金出现环比上涨，但是在截止今年3月的一年内，悉尼中位租金下跌了1.9%。目前的独栋屋和公寓中位周租金分别为530澳元和520澳元。公寓租金为全澳最贵，独栋屋租金为全澳第二。今年第一季度，墨尔本公寓和独栋屋中位租金涨幅位居全澳首位，分别录得440澳元/周和430澳元/周。值得一提的是，伴随疫情导致的出行限制、边界关闭和社交疏离规定，不少以前主要投放短租平台的住房开始进入长期租赁市场。受此影响，未来一段时间内租赁房源数量会出现上升，对租金构成一定的下行压力。

非银行贷款机构La Trobe Financial（简称：La Trobe）全部取消部分已经批准住房和商业地产贷款。联邦政府强制实施的租金豁免、以及禁止驱逐租户政策是主要诱因之一。据了解，总部位于墨尔本的La Trobe已经告知地产经纪人和客户，目前银行正在对现有信贷申请，包括一些“之前获得批准但尚未支付”的贷款进行审查。La Trobe首席贷款官科里·班尼斯特（Cory Bannister）写道：“因此，会有一些申请，例如根据目前的情况，我们无法批准或继续为提供资金的贷款会受到影响。”此外，专业住房贷款机构Bluestone于上月发布新的贷款政策，将旅游业、酒店业和娱乐业、以及零售业从业人员排除在贷款审批之外，目的是降低贷款违约风险。此外，Bluestone还上调了所有房贷产品的利率，投资型房贷上调50个基点，固定利率贷款产品折扣降低10个基点等。

澳大利亚两个最大的城市，悉尼和墨尔本的起重机数量下降了7%。受新冠病毒影响，建筑工地的任何关闭将造成新项目的延期开工，以及开发项目总数的进一步下滑。咨询公司RLB发布的2020年一季度起重机指数显示，悉尼起重机数量下降了20台至299台，为三年半以来的最低点。同样，墨尔本的起重机数量下降了17台至196台，创一年半以来的最低水平。全澳范围内，起重机总数从6个月前的757台下降至722台，为两年以来的最低水平。值得一提的是，其中住宅用起重机总数从521台减少至484台。新冠疫情存在一个明显的风险，即投资者推迟了对新项目的决策。起重机数量的减少代表建筑业陷入困境。澳大利亚开发商巨头John Holland首席执行官乔·巴尔（Joe Barr）表示，由于私人住宅项目的数量已经在下降，因此公共部门的工程项目至关重要。然而，由于新冠疫情导致联邦政府将5月预算公布时间推迟到最早于10月份发布。政策带来的不确定性也让很多投资者推迟了投资决策的时间。

昆士兰政府将向房东提供土地税退税，并将推出相关措施，以阻止房东在新冠疫情期间驱逐无法支付租金的租户。住房部长米克·德·布伦尼(Mick De Brenni)宣布了一系列措施，以实施联邦政府冻结驱逐的政策。这些措施可以追溯到3月29日，这意味着如果租户的租约在冠状病毒公共卫生危机期间到期，业主也不能驱逐他们。这意味着业主必须提出将租约再延长至少6个月。冻结驱逐将适用于住宅、商业和零售租户。财政部长Jackie Trad表示，政府未来将向商业和住宅业主提供2019-20年为期三个月的土地税退税。同时，那些同意向受冠状病毒影响租户提供租金减免的业主，将可以在2020-21年度延迟三个月缴纳土地税。昆士兰房地产委员会执行董事克里斯·芒特福德(Chris Muntford)表示，减免措施将使商业、零售和工业土地所有者能够有能力支持受到不利影响的租户。“房东、租户和投资者将需要共同努力，找到适合他们情况的解决方案。我们知道，其中许多积极主动的讨论已经在进行中。”