房产投资必问的一个问题

寻求房地产投资的人经常询问到的一个问题：“我应该买公寓还是别墅？”

许多初级的投资者会认为别墅更适合投资，因为土地的成分，增高了物业本身的价值，而住宅本体的价值会随着时间推移下降。土地越大，这个物业的价值也就越高。

但是，这是错误的，这其实是一个误导，土地的价值并不是平等的，土地大小确实是衡量价值的一个因素，但更重要的是土地的位置和稀缺性。

我们应该买什么？

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这是你投资前最先问出的问题，哪一种产品会给投资带来最大的收益。我们会建议在内城区靠近CBD，人口绸密地区购置。源源不断的自住购房者会推动房价的增长，持续的租客维持了资金链的稳定。

如果你考虑在内城区购买，那么下一件事情你应该做的就是看看这个区域独立房的中价位，你会意识到为数不多的独立房在出售，并且你很有可能负担不起这个价格。再去选一个中档的两房公寓进行对比，会发现购置公寓是一个更加可取的方案。那么大家一定认为，别墅有这么强势的增长，它一定是更好的投资项目。

其实如果你深入了解并研究5年到7年前的价格趋势，你会发现2房的公寓和3房的别墅它们的增值都是在4.7%左右，同样增幅的两种产品，公寓更容易持有，当然选择公寓产品。当然如果有可负担的独立房，我们同时还要看它的同期增长如果低于历史涨幅，那么它还是一个不适宜长期持有的理想产品。

土地类型

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基本上，土地的位置和稀缺性在任何情况下都是决定价值的最重要因素。

试想一下，一块在城市郊区广阔的绿地，可免耕过剩开发的土地，买家对这些地区需求度不大，也就是说很难在短时间有短缺的现象，因此资产增长并不明显。

在市中心或者内城区，即便是几10间公寓共有的土地也很有价值。在这些社区，由于开发的限制，例如悉尼墨尔本和布里斯班的海湾和港口区域，以及所有可用的土地大部分已经建成的情况，同时对发展的限制非常严格。正是这种稀缺，无法复制同样的土地，加上购房者或租户想更靠近公共设施和便利生活，以及内城区提供更多的就业机会，都是加速升值的因素。

公寓居住体验

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我们的澳大利亚梦，是拥有一块土地，花时间精力去打理它装饰它？还是让我们自己或者下一代更好的融入到主流社会，了解澳洲的文化？

时间在改变澳大利亚人的生活方式，在公寓里居住是年轻一代人非常欢迎的，20年前内城区这种前卫生活方式，在以后会变成主流。现在的人们选择共有一个花园，而不是独自占有和管理一块绿地。越来越高的通勤成本，时间成本也是公寓被年轻人接受的重要因素。因为城市的发展，有了基础建设和商铺，更多的工作机会带来了更多的人涌入这个区域。即便是老年人群，他们down sizing的做法也十分常见，省去了大型住宅和庭院的维护。实现生活的便利，提高效率是公寓最重要的特点。

不是所有公寓都行得通

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然而在飞速发展竞争激烈的房地产市场里，不是所有内城区公寓都是理想的。鉴于随着时间的推移带来的增值，寻求优质并有潜力的房源，才是投资的首选。眼下几千套公寓的飞速增长也许会给投资者造成相对较低的土地资产比。并且许多这些开发是由希望从房地产周期的间歇性阶段获取利益的公司大量建造的，因此不同层次的公寓出现了一些剩余，毋庸置疑，投资者最终与同在一艘船的百人竞争，房价自然不会理想的增值。

但是有利位置和过硬的质量这对组合成就了精品，无论市场的波动再大对这类型的产品的租赁和增值都没有很大的影响。

所以考虑长远性投资，一个高于平均水平资本增长和租户需求的内城区公寓，你是不会拒绝的。