买房

【热门】海外买房的十大“战术 ” ，提前做好置业规划

前言

房子毕竟是一件大宗物品，一个不慎可能留下很多麻烦。所以去海外买房时，一定要做好整体规划，明确买房目的和需求，科学理性地购房置业。

海外买房，提前关注十大数据

人口变化

人口变化包括自然人口增长、新移民增长和往城市迁移人口增长三部分。其中新移民已经成为人口增长的重要来源，自然人口增长则是一个非常慢的指标，数值通常是最近的一次人口普查结果，是从当地市政厅获得的数据。

在人口快速增长期，将会带动当地住房市场需求的增加，进而带动房地产业、建筑业等相关行业的发展，国民经济总体也处于较快增长期。

就业率

就业率是指某一时点内就业人口数占经济活动人口数(就业人口数+失业人口数)的比例。一个国家的就业状况与其经济增长、通货膨胀、社会发展等问题是交互并行的，就业率的高低甚至直接威胁到社会的稳定和国家政权的巩固。全球每一个国家都把全民就业放到了政府工作的重要位置。

如果你想要查询以上两个数据，可以登陆，Monthly Bulletin of Statistics Online，数据来源顾名思义，来自各个国家统计局和组织。包括近十年来各国的人口、生产指数和价格指数、就业与收入、能源矿产和燃料、工业、交通和建筑、国际贸易、金融、零售业和国民账户的网站。

房价中位数

房价中位数的变化对于房屋市场变化有指示作用。经验丰富的房地产专家经常用中位价来判断价值的改变。一般区域价格的上升可能是预示着该区建设了更多的高价住宅，或者是该区比较昂贵的物业很抢手。中位价下跌可能是因为有比较廉价的物业建设或出售，或者是有首次购房者进入该区域。

通常情况下，中位价格都是按月的，如果想了解长期走势，可以查看12个月、3年、5年和10年的数值，这更能说明问题。短期的中位价数据可能会令人关注，但是通常会起混淆甚至是误导作用。

租金回报走势

租金回报走势是令人关注的数字。如果租金回报开始下跌，尤其是中位价还保持不变的时候，那么你就需要考虑租户是否会不会再花那么多钱租房。如果租金回报上涨，那么可能该区域房源开始减少，可能是因为更多的业主自主者购入住宅，并且或者租户竞争上升，需要为租房支付更多的钱。查看中位租金图表并搜寻列出的项目，找出为什么数字改变了。

如果想要了解租金回报走势，可以通过查询新、报告，或者自己算，而不同的买房方式，有不同的计算方式，现金买房的租金回报率计算方法为：

租金回报率 = 每年房租净收入 / 购房总价%（房屋买家支付给卖家的金额）

每年房租净收入 =年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出

贷款购房的租金回报率计算方法为：

租金回报率 = 每年净收入(年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出- 年固定还款额) / 自付额 %(购房总价扣除银行贷款的部分)

外汇汇率

海外买房，房价高低固然是首要因素，但两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。

查询最新的汇率，最简单的方式就是上网利用百度或者googel查询。如果担心不够准确，可以去当地银行咨询。

犯罪率

查看一下你所选择社区的近期犯罪率，大部分国家的安全性都不错，但是房产所在地的犯罪率仍是你在当地买房关注的重中之重。你可以知道近一段时间这里的犯罪情况，如有多少案件，案件严重与否。大多数的市政府都会将警厅记录或者犯罪率公布到网上。

房屋空置率

住房空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。与租金回报一样，空置率也是需要关注的。空置率的走势对于理解出租需求和新开发项目对于市场影响有很重要的作用。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007－2008年，租房空置率最高时候也就达到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。

市场房源量

市场房源量不论是否最近有变动，都可以给置业者及时警告，无论是卖方市场还是买方市场。当房源比较少的时候，尤其是以前的房源都已经售出的时候，这就是市场火爆的信号。

相反，如果有更多房源上市，那么就是买家有更多的选择信号，业主可能将他们的资产套现。市场房源过高，尤其是当他们变动很大的时候，虽然意味有交易，但是那也是预警。

房屋待售时间

房产在市场上等待出售的时间长度也很重要。这对于那些想要买房的潜在买家来说是比较有用的快速晴雨表，但是也可以让你明白以后你把它卖出所需要的时间。

在热门市场，这个数值可能会降低，当宽敞的新小区进入紧俏市场急售的时候也会降低。与此相反，在疲软的、变动比较小的市场，待售时间可能会比较长。

卖方折扣

卖方折扣是指卖方将他们待售物业价格降低的数值，通常有百分数表示。卖方折扣很大表明市场比较冷淡，是业主退出市场的信号。它也表明房价会下跌，同理，如果某区域卖方折扣很小，或者说销售价格超出了标价，说明竞争激烈，市场火爆，需求强劲。海外购房，比如葡萄牙、西班牙、希腊等国，房地产较高峰值虽然下跌不少，但整体价格都是公开透明，如果单独一套房源，业主或中介私下与您承诺超低折扣要格外小心。

以上数据没有特定的官方网站可以查询，一般专业人士会关注各大网站，不定期的下载一些专业报告，比如来自lj hooker、savills、knight frank的行业报告等，而相对于普通用户来说，想了解市场房源量、房屋待售时间、卖方折扣，去下载专业数据报告会比较繁琐，所以可以通过各大中介公司进行咨询。

不同投资目的应关注不同数据

房产投资

长线持有

这类人群去海外买房可能看中房子本身的一些特点，例如古堡、海滨住宅作为纯收藏之用，或者是看长期价格走势，关注长期的投资回报。

关注指数：1、房屋中位数；2、外汇汇率；3、犯罪率

短线持有

这类人群目的很明确，所以一般他们最为关注的是租金回报走势，高租金回报会吸引投资者，一个区域的租金回报率也会受到周边区域租金的影响。

关注指数：1、租金回报走势；2、房价中位数；3、外汇汇率；4、就业率；5、人口变化；6、犯罪率；7、房屋空置率；8、房屋待售时间；9、卖方折扣

买房自住

自住者可以包括以房养学、以房养老、度假的人群，一般这类人群更为关注犯罪率，毕竟在异地生活，安全问题还是最重要的。如果你看到犯罪率比你期待的高，不要惊慌。每个地方都会有轻度犯罪。如果你对这块地区不熟悉并且有疑虑，你可以咨询房产经纪人。

关注指标：1、犯罪率；2、外汇汇率；3、房价中位数；4、卖方折扣

（上文转载自居外网，华燕海外编辑整理）

距昆士兰大学仅5km！

布里斯班CBD“新天地”奢品公寓

The Winn皇爵公馆

The Winn 是一个独特的市区项目。63户1-2房型的公寓。座落在高雅的James Street 与活力的Brunswick Street 之间。The Winn 带给你独特的高端公寓生活以及蓬勃的街巷文化。

步行15 分钟至市中心，或者以极其方便的巴士，火车，渡轮代步。直达昆士兰大学及昆士兰科技大学。

散步至New Farm Park，袋鼠角山崖，布里斯班市中心植物园，布里斯班剧场。专线巴士至南岸文化中心以及布里斯班主要体育场馆。

作为商业中心， Fortitude Valley集合特色美食，精致服饰，高端零售，电影院，居家广场，周末集市及各项必须服务于一体。

城市生活，触手可及

交通便捷

布里斯班CBD 步行15分钟

Fortitude Valley火车站步行7分钟

免费自行车点步行2分钟

巴士站步行1分钟

学区环绕

All Hallow’sSchool距离100米

St Joseph College 距离1公里

Brisbane Grammar 距离1.5公里

昆士兰科技大学距离1.5公里

昆士兰大学距离5公里

商业蓬勃

Bakery Lane休闲街距离50米

Brunswick街购物中心距离75米

James街精品街距离100米

Judith Right购物中心距离150米

中国城距离150米

兰博基尼中心距离200米

Emporium休闲中心距离300米

Gaswork购物中心距离500米

布里斯班沿河休闲区距离700米

CBD商业中心距离1公里

增长推动

公共设施

目前，Fortitude Valley是澳洲有史以来最大的公共设施扩展计划中的重点区域。7亿的建设已完成。至2021年，还有13亿的规划建设。大型的城市更新项目例如Brunswick Street购物中心，中国城，Gasworks广场，改善的公共交通线路，新的住宅及办公楼规划等，让Fortitude Valley 成为布里斯班的最一流的商业与文化枢纽。

就业

Fortitude Valley拥有可观的就业选择，从餐饮零售服务行业的入门职位，到布里斯班最大的设计，科技，法律机构的专业人员。未来15年内将有158,000个职位增加。邻近CBD的位置以及24小时的交通联线服务，The Winn能满足这些工作者的需求。

教育设施

名列前矛的中小学，高校。专线巴士直达昆士兰大学 St Lucia 校区，昆士兰科技大学Gardens Point，Kelvin Grove校区。快速接驳服务至South Bank专科学校以及其他社区。