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Jason 李
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今年澳洲房产市场还是与点波澜的，对于海外人士的条件限制如下：
1. 有澳洲身份（包括公民、永居）购买澳洲房产没有法律限制，没有澳洲身份的（海外人士）只能能购买新房或者空地建房，不能购买二手房；
2. 持有可以在澳洲居留超过12个月临时签证的海外人士可以买一套澳洲二手房自住，但是在签证到期离开时必须售出该房产；
3. 海外人士购买空地或者新房必须申请FIRB批准或者开发商已经获得预先批准。
4. 海外人士购买空地以建房的FIRB批准会要求自申请FIRB日后2年内必须开始动工建筑。
5. 澳洲公民配偶为海外人士和澳洲公民可以一起购买二手房，不受FIRB限制。澳洲永居配偶为海外人士和澳洲公民一起购买，不可以购买二手房，而且购买新房也需要申请FIRB批准。
6. 公司购买房产涉及到FIRB，取决于该公司是否是海外公司。澳洲公司和海外公司的区别与定义如下：其中至少85%的公司股份由澳洲长期居民（用澳洲身份公民、永居并且过去12月内在澳洲居住200天以上的居民）持有则为澳洲公司，否则为海外公司。海外公司可以购买新房，但是必须获得FIRB批文。海外公司购买二手房有特别特殊的情况限制。
买哪种都要先进行FIRB审批，联邦政府年底开始对海外人士征收FIRB审批费5000澳币，而且房价每超过1百万，多交1万澳币，在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税。
墨尔本房价及俩个大学区房价
近10年，墨尔本房价就是线性的增长，可以说是规律的，纵观1966年到现在，房价的复合增长率在7.2%，也就是10年房价翻一倍。
墨大和莫纳什大学都有不少校区，我想你说的是墨大city的parkville主校区和monash大学在caulfield east 的主校区。墨大city校区因为在市区，所以房子基本是公寓，monash大学caulfield east虽然是郊区，但东南区土地极其紧张能让海外人士买的新房也基本是公寓，联排别墅极少。墨尔本的学区房是很贵的，主要是租、住的需求都很大。
墨大city的主校区跨了Parkville和Carlton两个区，Parkville周边公寓房价中位数从06年到14年由40万涨到了60万，基本长了50%，租金由265/周涨到了390/周；Carlton周边房价中位数从06年到14年由27.5万涨到了31.5万，租金由300/周涨到了420/周；
monash大学在caulfield 和marlver east交汇处，caulfieldt周边公寓与基本06年到14年由38万涨到了61万，租金由260/周涨到了417/周；marlver east周边公与基本06年到14年由33万涨到了56万，租金由240/周涨到了395/周（图太多直接给结果了）；
多说一句，虽然大学附近俩区挨着，Carlton有着小意大利之称，由于区域人口构成不同造成收入不同，因此在房价和租金上有一定区别，这就是海外房产的特点，一个区一个特点，一个区一个价，有参考比较就不会被经纪忽悠。
澳洲房产购买阶段的税主要是印花税，持有阶段主要市政费、物业费、土地税
印花税
在澳洲购房印花税按房产评估值计征，分段累进计算，各个州的收比例不同，一般按总价款的4%。在维州购买期房印花税有减免，因为期房评估价中房产未开工建设，只有土地价值，房产估值为0，所以等于少收了一部分，7月1日后，海外人士在维州购房额外征收3% ，新州市对本地人手套进行减免。
持有阶段税费
市政费+水费很像国内房产开发的“七通一平”大市政费（这个一般是开发商交了），大概在1000澳币左右，每个州不同，区域位置不同，略有差别；
物业管理费据所具体项目物业类型和环境而定，取决于房子的面积与楼宇设施的配备，例如健身房，车库，游泳池等等，设施越多，费用越高，所以本地人一般住UNIT这种没什么配套2-3层小公寓比较多，海外人士住高达上的apartment比较普遍；
土地税是针对土地价值缴纳的费用，每年根据评估值缴纳，也是分段累进计算，维州
付款比例及贷款
海外人士在澳洲购房一般首付要到30%，签约阶段缴纳10%，交房入住时缴清剩余20%，贷款一般能贷到70%；
很多销售人员只会和海外客户强调银行注重贷款人的还款能力，其实澳洲银行批准一个购房贷款要做到两方面的审核：贷款能力和抵押物。
对借贷能力的审核，也就是对借款人的收入进行审核
抵押物的审核，是银行通过房产价值的评估，从而判断抵押物借贷的风险，有些物业可以借贷 90%，正常借贷 80%，也有许多物业因为面积、区域限制或是物业自身原因只能借贷 70% 或更低，甚至不接受该物业作为抵押物。现在澳洲对50平米以下小户型公寓贷款发放严格，一般很难房款。
这两方面都是相辅相成，任何一个出现问题会影响贷款。
关于出租或出售
去墨尔本读书2年，一定是读master，我侄女还有一年毕业，和你面临一样的选择，只不过她要留下来，拿PR。对于一个海外人士来说，去澳洲是不该错过购房这个机会，国内不是有句话吗“你不理财，财不理你”。
我给她的规划是，从上学起的5-8年，或者30岁前，如果没有小孩，基本要生活在city,因为对海外人士来说却是方便，而且上来买house不确定性比较高，除非你就是投资土地升值。在墨尔本买公寓，一定是租金能cover住还款的，因为澳洲购房贷款置换利息，不还本金。
所以买套市区的公寓，最合适，没有经济压力，可以选择自己住也可以选择出租，当然最后成家生子，肯定是要买house了，这套公寓也可以选择出售了，所以一定要挑好位置，好房子，一套连自己都看不上的房子，还能有多少人再买？
买房、租房、出租一定通过中介，中国人总喜欢私下租、收现金，风险极大。中介很大一部分工作是帮你最租客的背景调查，最大化保障你的利益，在国外没有白花钱的服务，也没有服务不花钱，各地租金中介费不一样，一般要到年租的5-7%。
rabobank
王不懂
职业相关，写于2017年1月。
针对问题：
1.买房的条件：
墨尔本乃至整个澳洲对海外人士买房限制的条件不多--澳洲的期房，新的别墅或者公寓海外人士是可以合法购买的； 持有澳洲签证的海外人士，也可以购买二手房--只能自住，不能用于出租，且在签证到期前需卖出，否则澳洲政府将对房屋进行强制拍卖，违反规定者会面临罚款。
澳洲政府11月底的时候推出了一项“海外人士捡漏”政策，大部分原因在于墨尔本公寓市场供给严重过量，导致大批海外买家（包括本地买家）贷款未能办理成功，临近交割时需要转手，澳洲允许海外购房者接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼，注意——仅限于无法过户的楼花。
这意味着有些买家可以以2015年的价格买入一套房产，但因为是准现房，需要准备全款。
目前贷款成功案例中，大部分批的是6成，5和7成的也有。
2.墨尔本房价：
截止2016年末，墨尔本整体房价趋势
下面一张图比较能说明区域之间的房价差距（公寓）
颜色越深代表房价越高，原因在CBD往东外一圈是墨尔本的富人区，其实也很好理解，澳洲本地的富人们大多是不住在CBD的，相反不少上班族，或者打工的人，留学生会选择住在CBD里面。 目前墨尔本CBD内新公寓项目，2房价格在65万澳币左右，根据区域和项目不同而定。
墨尔本大学主校区附近的Cartlon区域二手房价和租金情况：
这里是可以做一个当地区域的租金回报收益的预估，如二手两房公寓51.5万澳币，租金520澳币/周，年租金=520×50周或者49周，计算下来租金回报是可以达到5%的，当然这是在没有计算有关房产支出部分，后文会给出。
对于墨尔本市区的公寓，现在在买还有一定交房时间的期房来说，需要多谨慎了。供给的严重过量会透支未来2年的租金和房价的增长，其次还是贷款的问题，不少区域已经进入了银行贷款的黑名单。 站在另一个角度，澳洲的房价会根据市场供需的变化而具有弹性，在供给过量的区域，很多人也会在房价下降的时候买入，加上现在有大批先前购买的客人因贷款问题违约，也是“捡漏”的好时机，当然得是全款。
3.购房流程，这里简单的说，更容易理解一些：
选定项目 ；
订购：支付1000-5000澳币意向金到开发商信托账户；
开发商信托账户收到款项后向客户律师发出合同；
律师致电客户做合同解释，客户签署合同，一般在14天内支付10%的房款定金至开发商信托账户；
开发商信托账户确认款项到账后签署合同，交易生效（律师负责FIRB申请）；
交房前3个月左右开始准备贷款（现在通过银行办理贷款建议按照贷款6成计算）；
交房前两周，开发商的律师会给出书面或者邮件通知，你的律师和broker负责处理相关事宜（如果因为任何原因无法在规定时间内settle房产，将会有按天数罚款）；交房时准备剩余自付部分款项，缴纳印花税；
购房者或购房者的代表人前去验房；
正式交房，出租/自住。
4.对于首付，可以理解成意向金几千澳币（可算在10%订金内），之后10%订金，交房时支付除了贷款、订金剩下的房款，目建议按照房价50%的资金准备更加安全。
5.地税：海外买家是需要交纳墨尔本的公寓地税的。具体要根据地税局评估公寓的土地价值有多少来缴纳，比如一套公寓土地价值是10万澳币，海外买家应缴纳1.5%的额外地税，每年地税支出就是1500澳币。
这里提一下墨尔本印花税的问题，购买公寓的印花税会有一定程度上的减免，根据当时签合同的时候公寓的建造进度，如果签合同的时候公寓还没有开始造，那么实际的印花税差不多是0.4%×总价+7%×总价（目前在维多利亚州购房的海外买家需缴纳额外7%印花税）。
我们在悉尼和墨尔本的公司主要负责的是租赁业务，租赁管理上是比较成熟的，其他公司没有过多了解。好租不好租，要看区域的供给情况，供给多的地方，适当的降一些租金也是租的出去的，大学附近会更轻松一些。 出售的问题，澳洲本地居民还是非常乐意买二手房的，下面是墨尔本各区域的房产从开始出售到最终售出的时间，
因为CBD周边公寓的交易数量比较多，这个数据是有参考价值的。
最后关于收支的部分，下面模拟了一个收支明细，因为我们基本上是不卖墨尔本的公寓。
支出和收益参考一下，个人想法，墨尔本CBD里面高密度的公寓如果不是自住还是买地的好。
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2024 © Australia Property Report.
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Jason 李
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今年澳洲房产市场还是与点波澜的，对于海外人士的条件限制如下：
1. 有澳洲身份（包括公民、永居）购买澳洲房产没有法律限制，没有澳洲身份的（海外人士）只能能购买新房或者空地建房，不能购买二手房；
2. 持有可以在澳洲居留超过12个月临时签证的海外人士可以买一套澳洲二手房自住，但是在签证到期离开时必须售出该房产；
3. 海外人士购买空地或者新房必须申请FIRB批准或者开发商已经获得预先批准。
4. 海外人士购买空地以建房的FIRB批准会要求自申请FIRB日后2年内必须开始动工建筑。
5. 澳洲公民配偶为海外人士和澳洲公民可以一起购买二手房，不受FIRB限制。澳洲永居配偶为海外人士和澳洲公民一起购买，不可以购买二手房，而且购买新房也需要申请FIRB批准。
6. 公司购买房产涉及到FIRB，取决于该公司是否是海外公司。澳洲公司和海外公司的区别与定义如下：其中至少85%的公司股份由澳洲长期居民（用澳洲身份公民、永居并且过去12月内在澳洲居住200天以上的居民）持有则为澳洲公司，否则为海外公司。海外公司可以购买新房，但是必须获得FIRB批文。海外公司购买二手房有特别特殊的情况限制。
买哪种都要先进行FIRB审批，联邦政府年底开始对海外人士征收FIRB审批费5000澳币，而且房价每超过1百万，多交1万澳币，在维州购房需额外缴纳3%印花税和0.5%的地税。
墨尔本房价及俩个大学区房价
近10年，墨尔本房价就是线性的增长，可以说是规律的，纵观1966年到现在，房价的复合增长率在7.2%，也就是10年房价翻一倍。
墨大和莫纳什大学都有不少校区，我想你说的是墨大city的parkville主校区和monash大学在caulfield east 的主校区。墨大city校区因为在市区，所以房子基本是公寓，monash大学caulfield east虽然是郊区，但东南区土地极其紧张能让海外人士买的新房也基本是公寓，联排别墅极少。墨尔本的学区房是很贵的，主要是租、住的需求都很大。
墨大city的主校区跨了Parkville和Carlton两个区，Parkville周边公寓房价中位数从06年到14年由40万涨到了60万，基本长了50%，租金由265/周涨到了390/周；Carlton周边房价中位数从06年到14年由27.5万涨到了31.5万，租金由300/周涨到了420/周；
monash大学在caulfield 和marlver east交汇处，caulfield
t周边公寓与基本06年到14年由38万涨到了61万，租金由260/周涨到了417/周；marlver east周边公与基本06年到14年由33万涨到了56万，租金由240/周涨到了395/周（图太多直接给结果了）；
多说一句，虽然大学附近俩区挨着，Carlton有着小意大利之称，由于区域人口构成不同造成收入不同，因此在房价和租金上有一定区别，这就是海外房产的特点，一个区一个特点，一个区一个价，有参考比较就不会被经纪忽悠。
澳洲房产购买阶段的税主要是印花税，持有阶段主要市政费、物业费、土地税
印花税
在澳洲购房印花税按房产评估值计征，分段累进计算，各个州的收比例不同，一般按总价款的4%。在维州购买期房印花税有减免，因为期房评估价中房产未开工建设，只有土地价值，房产估值为0，所以等于少收了一部分，7月1日后，海外人士在维州购房额外征收3% ，新州市对本地人手套进行减免。
持有阶段税费
市政费+水费很像国内房产开发的“七通一平”大市政费（这个一般是开发商交了），大概在1000澳币左右，每个州不同，区域位置不同，略有差别；
物业管理费据所具体项目物业类型和环境而定，取决于房子的面积与楼宇设施的配备，例如健身房，车库，游泳池等等，设施越多，费用越高，所以本地人一般住UNIT这种没什么配套2-3层小公寓比较多，海外人士住高达上的apartment比较普遍；
土地税是针对土地价值缴纳的费用，每年根据评估值缴纳，也是分段累进计算，维州
付款比例及贷款
海外人士在澳洲购房一般首付要到30%，签约阶段缴纳10%，交房入住时缴清剩余20%，贷款一般能贷到70%；
很多销售人员只会和海外客户强调银行注重贷款人的还款能力，其实澳洲银行批准一个购房贷款要做到两方面的审核：贷款能力和抵押物。
对借贷能力的审核，也就是对借款人的收入进行审核
抵押物的审核，是银行通过房产价值的评估，从而判断抵押物借贷的风险，有些物业可以借贷 90%，正常借贷 80%，也有许多物业因为面积、区域限制或是物业自身原因只能借贷 70% 或更低，甚至不接受该物业作为抵押物。现在澳洲对50平米以下小户型公寓贷款发放严格，一般很难房款。
这两方面都是相辅相成，任何一个出现问题会影响贷款。
关于出租或出售
去墨尔本读书2年，一定是读master，我侄女还有一年毕业，和你面临一样的选择，只不过她要留下来，拿PR。对于一个海外人士来说，去澳洲是不该错过购房这个机会，国内不是有句话吗“你不理财，财不理你”。
我给她的规划是，从上学起的5-8年，或者30岁前，如果没有小孩，基本要生活在city,因为对海外人士来说却是方便，而且上来买house不确定性比较高，除非你就是投资土地升值。在墨尔本买公寓，一定是租金能cover住还款的，因为澳洲购房贷款置换利息，不还本金。
所以买套市区的公寓，最合适，没有经济压力，可以选择自己住也可以选择出租，当然最后成家生子，肯定是要买house了，这套公寓也可以选择出售了，所以一定要挑好位置，好房子，一套连自己都看不上的房子，还能有多少人再买？
买房、租房、出租一定通过中介，中国人总喜欢私下租、收现金，风险极大。中介很大一部分工作是帮你最租客的背景调查，最大化保障你的利益，在国外没有白花钱的服务，也没有服务不花钱，各地租金中介费不一样，一般要到年租的5-7%。
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1，只能买新房，或者二手地自己盖房，或者二手house推倒改townhouse或APT。简单说就是外国人只能在地皮上增加房子数量。从0到1，或者从1到2之类。否则买了就是违法。
2，如果去读书有签证，可以买二手房，但是走了要卖掉。不卖掉偷着租，谁帮你租的，中介要坐牢和罚款，看他胆子大不大了。政府也可以强制拍卖你的房屋并且没收所有收益。最近一直在炒这个事情，不要顶风作案。
3，贷款以前四大行中westpac可以80%而且一张收入证明就可以，好像ANZ是中立，NAB和CBA管的比较严一般不批外国人贷款。现在，现在您就别想了，现在westpac外国人贷款只有70%，要收入证明，工资单，工资对账单，然后还要非常保守的计算您是不是符合贷款条件，另外利率比自住房高0.27%。能达到条件的估计也能付全款了。其他三大好像直接拒外国人贷款。只付利息的贷款，有些银行利率也要提高，而且这不是永久的，开始只能5年，后面怎么样要看政策。
4，PR（永居）和买房不买房没关系，当然有PR就能买二手房了。
5，land tax，对于买少房子的人来说税负很低，是阶梯式的，但土地价值超过180万那就高了，税率是1.8%（记不得了，可能是别的数字），据说2016年7月1日以后还要给外国人再加0.5%，那个时候land tax真的是一笔很大开支。澳洲还要交council rate。
6，澳洲楼花（咱们这里叫期房公寓）开发商耍赖以前司空见惯，对，您交的定金是绝对安全的，但房子一涨价，他就耍赖撕合同，而您所预期的涨价都不存在了，那还投资个屁？所以澳洲当地人有句土话，“珍爱生命，远离楼花。”买房子建议找澳洲本土的大开发商买。
7，,在墨尔本能买house和townhouse，不要买公寓，没看到那么多推销公寓的么，到底哪里有前途，哪里没前途真说不好，但墨尔本地价很低，买house和TW是有土地的，有前途。TW有些是corp的土地，也不属于自己，而且要交物业费，每年涨，要注意。
8，要买新房可以找各种推介会，中介，或者自己上Real Estate, Property & Homes For Sale搜索，基本全澳洲人有95%都用这个网站。
9，,自己买地，造房子，可以去找builder就是建筑商，宣户型什么的，很好玩，很累，不过澳洲的建筑商都是外包的，要看工程队是不是靠谱完全看运气，有时候烂的掉渣，有时候好的很。不像日本建一户建，建筑商一个比一个好。比较大的simonds，Metricon，Porter Davis，中型的Burbank，Carlisle之类，小的还是算了，开发商破产了房子建到一半很难接上去。房子一般都是砖木的，里面是木框架，外面砖，一般每个大开发商都有自己申请过专利的户型几十种，最小的可能在100多平，大的可以到500平，主要取决于地的面积和地的面宽。
10，目前墨尔本CBD，Docklands，Southbank和东部，近北部出现大量公寓，其中CBD的公寓就特别特别多，未来几年会有几万套投入市场。如果自住还好办，出租的话，找租客肯定会是个问题，大多数澳洲人尤其是有了家庭以后，不会住在CBD里，如果仅仅靠RMIT和墨大的租客吸收CBD的空房子，很难。
希望能帮助你。
王不懂
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职业相关，写于2017年1月。
针对问题：
1.买房的条件：
墨尔本乃至整个澳洲对海外人士买房限制的条件不多--澳洲的期房，新的别墅或者公寓海外人士是可以合法购买的； 持有澳洲签证的海外人士，也可以购买二手房--只能自住，不能用于出租，且在签证到期前需卖出，否则澳洲政府将对房屋进行强制拍卖，违反规定者会面临罚款。
澳洲政府11月底的时候推出了一项“海外人士捡漏”政策，大部分原因在于墨尔本公寓市场供给严重过量，导致大批海外买家（包括本地买家）贷款未能办理成功，临近交割时需要转手，澳洲允许海外购房者接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼，注意——仅限于无法过户的楼花。
这意味着有些买家可以以2015年的价格买入一套房产，但因为是准现房，需要准备全款。
这里延伸一下贷款问题，自2016年澳洲本地银行关闭海外贷款以来（不只是对中国买家），贷款问题会是在澳洲买房最不确定因素。不过目前还是有正规的银行渠道做澳洲贷款的，利率是5%左右，这里不做过多说明，有问题的话在评论或者私信里回复。 在这里建议有投资澳洲想法的朋友，最好在有承受全款的能力下再进行投资。
目前贷款成功案例中，大部分批的是6成，5和7成的也有。
2.墨尔本房价：
截止2016年末，墨尔本整体房价趋势
下面一张图比较能说明区域之间的房价差距（公寓）
颜色越深代表房价越高，原因在CBD往东外一圈是墨尔本的富人区，其实也很好理解，澳洲本地的富人们大多是不住在CBD的，相反不少上班族，或者打工的人，留学生会选择住在CBD里面。 目前墨尔本CBD内新公寓项目，2房价格在65万澳币左右，根据区域和项目不同而定。
墨尔本大学主校区附近的Cartlon区域二手房价和租金情况：
这里是可以做一个当地区域的租金回报收益的预估，如二手两房公寓51.5万澳币，租金520澳币/周，年租金=520×50周或者49周，计算下来租金回报是可以达到5%的，当然这是在没有计算有关房产支出部分，后文会给出。
对于墨尔本市区的公寓，现在在买还有一定交房时间的期房来说，需要多谨慎了。供给的严重过量会透支未来2年的租金和房价的增长，其次还是贷款的问题，不少区域已经进入了银行贷款的黑名单。 站在另一个角度，澳洲的房价会根据市场供需的变化而具有弹性，在供给过量的区域，很多人也会在房价下降的时候买入，加上现在有大批先前购买的客人因贷款问题违约，也是“捡漏”的好时机，当然得是全款。
3.购房流程，这里简单的说，更容易理解一些：
选定项目 ；
订购：支付1000-5000澳币意向金到开发商信托账户；
开发商信托账户收到款项后向客户律师发出合同；
律师致电客户做合同解释，客户签署合同，一般在14天内支付10%的房款定金至开发商信托账户；
开发商信托账户确认款项到账后签署合同，交易生效（律师负责FIRB申请）；
交房前3个月左右开始准备贷款（现在通过银行办理贷款建议按照贷款6成计算）；
交房前两周，开发商的律师会给出书面或者邮件通知，你的律师和broker负责处理相关事宜（如果因为任何原因无法在规定时间内settle房产，将会有按天数罚款）；交房时准备剩余自付部分款项，缴纳印花税；
购房者或购房者的代表人前去验房；
正式交房，出租/自住。
4.对于首付，可以理解成意向金几千澳币（可算在10%订金内），之后10%订金，交房时支付除了贷款、订金剩下的房款，目建议按照房价50%的资金准备更加安全。
5.地税：海外买家是需要交纳墨尔本的公寓地税的。具体要根据地税局评估公寓的土地价值有多少来缴纳，比如一套公寓土地价值是10万澳币，海外买家应缴纳1.5%的额外地税，每年地税支出就是1500澳币。
这里提一下墨尔本印花税的问题，购买公寓的印花税会有一定程度上的减免，根据当时签合同的时候公寓的建造进度，如果签合同的时候公寓还没有开始造，那么实际的印花税差不多是0.4%×总价+7%×总价（目前在维多利亚州购房的海外买家需缴纳额外7%印花税）。
我们在悉尼和墨尔本的公司主要负责的是租赁业务，租赁管理上是比较成熟的，其他公司没有过多了解。好租不好租，要看区域的供给情况，供给多的地方，适当的降一些租金也是租的出去的，大学附近会更轻松一些。 出售的问题，澳洲本地居民还是非常乐意买二手房的，下面是墨尔本各区域的房产从开始出售到最终售出的时间，
因为CBD周边公寓的交易数量比较多，这个数据是有参考价值的。
最后关于收支的部分，下面模拟了一个收支明细，因为我们基本上是不卖墨尔本的公寓。
支出和收益参考一下，个人想法，墨尔本CBD里面高密度的公寓如果不是自住还是买地的好。