每日房地产简报 | 疫情当下期房买家成为“定时炸弹”，中介预计未来六个月房价跌幅高达20%！

尽管新州政府最新宣布了一项价值4.4亿澳元的租金减免计划。但是这一计划仍难以阻止租户和房东陷入困境。根据新州政府周一宣布的一揽子计划，对于因新冠而导致收入减少25%的租户，房东在寻求强制终止租约前的60天内不得驱逐租户。另外，新州议会将开会通过以下举措：一项4.4亿澳元的地税豁免或退税计划（最高比例为25%），适用于将这部分优惠转移给租户的商用和民用住宅业主。其中，商用物业和民用住宅各占2.2亿澳元。此外，土地税支付可缓期三个月缴纳。值得一提的是，如果要享受土地税优惠待遇，投资房价值必须高于73.4万澳币。换言之，很多爸妈投资者不具有享受资格。新州租户联盟首席执行官Leo Patterson Ross对这一计划表示欢迎，但是同时也指出，土地税减免的性质有限。这意味着需要做更多的工作来使并鼓励房东减少租金。另外，制定进一步的实施细则非常重要。如果不提供全面的租金减免规定，风险是会产生大量的漏洞。

新冠疫情导致经济陷入衰退，一些在市场峰值期间买入楼花的买家成为该市场的“定时炸弹”。根据一系列行业消息来源，临近期房结算，一些买家目前正在急着融资，还有一些买家正在焦急地寻找接盘人。据悉，在最坏的情况下，一位支付了首付款的买家在签订期房购买协议的时候，房子价格64.6万澳币。而目前，这套房子最新的估价仅为50万澳币。贷款机构Foster Ramsay Finance首席财务经纪人Chris Foster-Ramsay指出，住房投资损失14.6万澳币（相当于总价值的15%）往往需要数年才能回本。他说：“保守估计需要8年。因为整个大楼中有太多的公寓。如果单套公寓价值要恢复，那么就必须整个楼盘的价值都出现上升。”据其分析，伴随新冠危机对经济的冲击加剧，越来越多的期房买家将在未来几周内进行结算。由于大多数买家的结算价都低于最初的购买价，因此随时形成“定时炸弹”。

澳大利亚最大服务式公寓集团Quest旗下租赁了很多退休投资者和其它业主的房子，并向后者就租金缴纳提供保证。然而，受新冠危机影响，Quest公司表示，在连续几个月内都不会向这些投资者支付租金。Quest在澳大利亚、新西兰和太平洋地区拥有160多家酒店物业，其中大部分由加盟商经营，后者以长达30年的长期租约向个体公寓投资者支付租金。许多投资者都是自管养老基金和自负盈亏的退休人员。Quest曾向他们保证平均净回报率（不考虑入住率）超过6％。与Airbnb房东在疫情期间可以灵活地从短租转为长租不同，Quest公寓业主只能将其房子租借给Quest加盟商作为酒店住宿用途。但是，由于新冠病毒导致的旅行禁令和其他限制举措，酒店客房需求和收入大幅下降。CEM Group of Companies就是众多加盟商之一，在悉尼运营者18家Quest酒店。该公司写信给悉尼的房东称：“在到期时无法支付下一次预定的租金。前的最佳入住率不到10％，并且每天都在下降。”对此，Quest首席运营官戴维·曼斯菲尔德（David Mansfield）表示，公司鼓励加盟商遵循政府的建议和房东进行真诚的谈判。

非银行金融集团和房地产贷款机构Chifley Securities的首席执行Dominic Lambrinos表示，在目前的新冠疫情期间，如何让私有贷款机构“合理化”是当前最受关注的热点之一。据其透露，尽管澳储行（RBA）最近采取了降低现金利率的举措，但过去几周贷款市场处于有价无市的状态。不少贷款机构开始“转身”，转而关注优质交易，或者上调了贷款的风险溢价。据悉，商业地产已经被列为受新冠病毒影响的一个风险领域。原因是如果租户无法支付租金，高杠杆业主可能会陷入困境，尤其是面临严峻形势的零售地产领域。Chifley Securities发布报告称，工业和住宅地产表现仍很活跃，而零售业地产下滑严重，需要很长时间才能恢复。该分析称，在过去的经济低迷时期，银行在建筑贷款方面蒙受了巨额损失，虽然相比企业贷款来说，建筑贷款只占一小部分份额，比如商业地产仅占银行贷款总额的6%。非银行贷款机构在建筑贷款方面则相对更为“特别活跃”，包括公寓建设贷款，所以其面临的风险也远远大于银行。

一项行业调查显示，大多数房地产经纪人预计，随着买家退出市场，住房价格将在未来六个月内下跌多达20％。这引发了人们对经济持续低迷的担忧，可能会迫使一些地产中介公司倒闭。由澳大利亚地产研究机构CoreLogic进行的调研显示，近三分之一（35％）的地产中介预计未来六个月内房价将下跌10％-20％，超过四分之一（27％）的地产中介预计房价跌幅可能会超过20％。CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，旗下平台RP Data的地产中介活跃用户减低，暗示地产交易前期活动骤减。他说：“在市场存在很大不确定性的情况下，买卖是一个艰难的决定。买主不愿进行交易，卖主对测试市场的兴趣也较小。另外，禁止公开拍卖和开放房屋检查让很多代理商面临的挑战更为复杂。”超过三分之二（68％）的地产中介表示，在3月27-30日和4月3-6日的一周内，他们接到的买家咨询数量下降了50％以上。大约三分之二（60.5％）的地产中介也表示，同期的卖家咨询数量也下降了一半以上。