[漂在墨尔本] 八五九零后的买房大难题

我的名字叫Louis，是介于85, 90 后之间，也就是西人所说的Generation Y。我从一个苦逼的留学生留了6年学走到今天，突然发现身边越来越多的同学和朋友，经过了天灾的雅思考试，经历了牛郎织女般的苦等，等到了PR。 虽然人生看似往前进了一大步，其实很多人烦恼又来了。找工作是其中一个不得不面对的问题。现在大把的学生就是会计毕业的，我就是其中之一。我周围的同学费了九牛二虎之力拿到了PR，现在开始找工作，然而却发现如果找一份差不多的会计工作，要么需要CPA，CA，职业资格证。要么就只能当一个会计事务所的助手。IT专业毕业的还能好一些，拿了PR后立刻就投身于工作。编程编的没日没夜，一旦在规定时间内完不成就要免费加班。大家拿着微薄的薪水，却负着高昂的房租，省吃俭用就为了能安居乐业，稳定独立的生活。可我们这个年纪又偏偏是一个注重生活质量和生活方式的年纪，所以很多人

又矛盾又坚持。

其实完全没有想象的那么复杂。

这些人里面，有一部分人顿悟了，觉得钱不是靠省出来的，是要靠挣出来的。而单单靠微薄的工资远远不够，

得学会投资。

于是开始学习各种投资。有投资房产的，听说别墅带地升值快，然后和父母要点赞助，硬是拿下了一套别墅，想着这下好了，有房了，可以结束单身生活了，房子升值可以有钱赚了。然而发现自己的生活质量越来越低，买了房子越来越累。然后觉得房子拖累了自己，

根本没有提高生活质量。

其实，很简单，没买到合适的。我自己来说吧，现阶段我就住在一个两房两卫的公寓里，我也想住别墅，可是凭我目前的收入，也是买得起，养不起。选择了公寓，我的还贷压力没有那么重，也不需要花费太多时间和精力去打理和维护。

在我们现在这个年纪，对未来充满希望的同时又因为现实生活的状态而犹豫不决。说白了，没钱。现金不够，不能满足我们的日常开销。所以我们想的应该是

如何增加现金流收入。

所以对于现阶段，我们这个年纪投资的房产应该主要考虑现金流。因为只要现金流跟得上，那我们就没必要卖房子，也就正好符合了房产长线持有的本质。 如果管理得当，现金流很多，房子不仅能自己养自己，同时还能补贴我们的生活。这样养房子不仅无忧无虑，还能给我们创造被动收入，双保险。因为谁也不敢保证自己这几年不换工作，不失业的。如果投资的同时能够自住一间，那租客又能帮我们养房子，我们又能少付甚至省下房租。那我们现金流就会好很多。

在房产投资中，现金流从高到底的排序是公寓，下来是联排别墅，最后才是别墅。从维护成本来说最低的是公寓，以此类推。安全角度来说，最安全的是公寓。价格来说，三者中公寓也是最低。那公寓岂不是没有缺点了？有，公寓要交物业费，但物业费会根据大楼设施配套的齐全程度会有高低。有的时候游泳池，健身房等这些配套再齐全一些的CBD公寓，两房物业费可以达到$5000甚至更高，可以给一家人买iPhone了。公寓还有个弱点就是相对其他两者来说，升值较慢。可是，别墅和联排别墅资本升值虽快，但价格也高，加上租金回报较低，可能就会给我们为数不多的现金流带来负担。所以联排别墅或者别墅会更适合预算较高，每个月有较好的还款能力的朋友。而对于大多数我们的同龄人来说，自就难以追求我们有品质的生活和方式。所以，在投资房产时，

应该选择适合自己的，

轻装上阵，才能走得更远。

只要现金流能跟得上，就能实现资本增值。

还有很多朋友一直存在一个偏见，认为公寓不仅不升值，还有可能贬值。物价的涨幅无非和供给和需求有关。墨尔本的总人口要在2051年超过悉尼达到810万。有人来了，不管是买也好，租也罢都需要房子。而大家都知道盖一个公寓楼都要三两年才能入住。所以需求远远大于供给。但是，这是分区域的，在2015年NBA银行的黑名单中列了5个区作为

高风险区，

估价无法保证，贷款比例降低，需要买家付更多的现金去交房。CBD，Docklands，Southbank，St Kilda Road，Abbotsford. 这些区的公寓供应大于人口增长的速度。再加上大部分都是海外买家，所以银行一停止海外贷款，这些区转楼花的就是最多的。所以我们在现在投资公寓时候，还要考虑一个问题，今天买的房子，明天卖给谁？一个都是印度人和越南人的区，我们不愿意去住，一个都是华人的区，西人也不愿意住。都是租客，投资者的大楼，自住的人也不愿意去住。

如果未来接手你房子的潜在群体很少，

又如何实现升值的变现呢？

所以看准local的喜好，才是王道，毕竟在澳洲，白人在人口中所占的比例还是绝对的大多数。

目前看来，选择这种小户型，租金高的公寓目前来说适合大部分人85，90后。价格不高，也有租金保证。公寓也有新旧之分，也就是我们的新房和二手房。两者既对立又同时存在。新房从现金流的角度来说，比较划算。因为，新房的租金往往要比二手房要高。再者，新房的折旧要比二手房多。

折旧的多少直接可以影响到我们

财政年末的个人所得税。

这部分折旧如果按照年薪5万来计算，最起码要回来5000的税。这样我们的现金流又更丰富一些。

新房如果细分的话，还有一个叫期房。期房的优势在于节省印花税，户型灵活，选择较多。有充足的时间准备贷款。而这些优势往往就能帮助我们

节省现金。

比如5.5%的印花税。再比如今天买到喜欢的户型，然而如果等到一两年后再去选择同样的户型，肯定要比原来的价格高，甚至还有可能买不到。