悉尼，墨尔本房产市场繁荣见顶后，泡沫有多大？

为期5年的房产市场繁荣使得悉尼和墨尔本的房价分别飙升了75%和56%。对那些在房地产热潮中投资的人来说，这场盛宴可能已经临近尾声了。更加严苛的APRA贷款准则、负担不起的房价、对外国买家征收新税以及租金收益率下降，这些因素综合在一起让这个由投资者主导的市场降温。

其他指标，比如拍卖清空率下降、投资者贷款缩水、拍卖前更多的上门推销（home selling）以及春季拍卖房屋数量增加，都预示着未来几个月甚至几年房产市场的进一步冷却。

房产的投资竞争者越来越少，首次置业者利用印花税优惠和便宜的自住贷款交易勇敢地进入市场。来自墨尔本皇家理工学院的半工半读学生Jayk Gunton就是一名首次置业者，最近购置了一套价值59万澳元的联排别墅并打算将它出租。他认为从长远来看好地段的房产价格将继续上涨，现在他已经开始考虑购买下一套房产了。他表示：“我不担心资本收益，我计划持有这套房产10年。”

首次置业者房产经纪人Julie DBbondt-Barker帮助Jayk Gunton协商购买了这条别墅，她表示她的大多数客户都渴望进入房地产市场，但如果房价跌幅达到10%，许多首次置业者可能会陷入负资产境地，因为他们的抵押贷款金额高于他们的住房价值。

Corelogic公司的分析师Cameron Kusher认为这种情况可能会在未来几年发生。他表示：“最有可能出现的情况是房价下跌10%，然后在接下来的5到8年里，市场将摇摆不定，这可能就是繁荣过后的15到20年里房产市场的情况，因此人们要为长远打算。”不过他也表示房价暴跌的风险几乎不会发生，像第二次全球经济危机或其他全球性重大事件发生才会造成这种局面。

汇丰银行澳大利亚和新西兰部（HSBC Australia and NZ）的首席经济学家Paul Bloxham也对房价暴跌的威胁表示了看法，称房价的上涨并未造成一个泡沫环境。

如果推动房地产繁荣的贷款在利率走高之时无法被家庭承担，那这可能会导致住房价格大幅下跌，就像美国最近十年的次贷危机一样。

澳新银行（ANZ）的经济学家Daniel Gradwell和Joanne Masters的预测更为乐观，上调了此前预测的数据并称今年全国房价将上涨5.8%，主要原因是近期墨尔本房价回暖，不过他们也预计2018年的房价涨幅只有2.2%。

尽管澳大利亚储备银行（Reserve Bank）已表示，将恢复3.5%的中性名义现金利率，从目前创纪录低点的现金利率（1.5%）上升200个基点。不过安保资本（AMP Capital）的首席经济学家Shane Oliver表示这不可能。他预计澳储行在明年年底之前不会变动利率，但即便是开始加息也会非常缓慢，可能只会升至2%至2.5%。

但他也预测随着时间的推移，房价将会有所缓和。在未来某年某个时候，房价将下跌5%至10%，这可能是软着陆的一部分。在公寓供应水平较高的地区，公寓房价跌幅可能更大，约为15%至20%。

Domain集团高级经济学家Andrew Wilson表示，资本增长前景最佳的地区是墨尔本的中部和远郊，房屋中位价远低于悉尼。他预计房价将上涨3%至4%，墨尔本市场仍有很大的增值空间，悉尼、堪培拉和霍巴特市场仍有增值潜力。而布里斯班的房产市场将会继续让人失望。

CoreLogic公司的分析师Cameron Kusher表示，墨尔本的内城和中部地区为资本增长提供了最好的前景。布里斯班和墨尔本的一套两居室不太可能带来大幅度的资本增长，因为有很多房屋储备可供选择。

本文信息来源：澳洲金融评论报