每日房地产简报 | 去年的复苏全“白费“了！悉尼墨尔本租赁市场崩溃，将使房价下跌15%

 受新冠疫情影响，建筑工地活动、新订单减少，失业率上升。澳大利亚建筑业表现指数（PCI）降至15年以来的最低水平。根据澳大利亚工业集团（AI Group）和住房行业协会（HIA）的数据，今年4月份，澳大利亚建筑业表现指数下降了16.3点，至21.6点，跌破全球金融危机期间的低点。PCI是一个月度衡量指标，50为荣枯分水岭，和50之间的距离代表扩张/萎缩的程度。因此，21.6点代表建筑行业出现加快萎缩。值得一提的是，4月份PCI是连续第20个月录得收缩。所有四个分类指数都受到了影响。其中，公寓建筑表现最差，下跌4.5点，至22.1点；独栋屋建筑下跌5.3点，至37.1点，工程建筑下跌1.1至36.6点，商业建筑下跌4.3至24.5点。疫情给经济造成的冲击也波及了建筑行业，主要表现在建筑业岗位减少，家庭购房能力下降，移民人数和上市房源数量也同样遭遇打击。联邦证券（Commsec）高级经济学家莱恩·费尔斯曼（Ryan Felsman）表示，尽管澳大利亚成功抗击了疫情，推动澳元兑美元升值。但对企业主和工人来说，艰难时期仍在持续。

根据Rural Bank最新发布的澳大利亚农地价值报告，2019年尽管有干旱、洪水和丛林大火，但是澳大利亚农地资产展现了出色的防御能力，每公顷农地的中位价上涨了13.5％。值得注意的是，这一涨幅不仅高于2018年10.7%的涨幅，同时也是2015年报告首次编制以来的最高水平。据Rural Bank预计，到2020年农地价值将继续增长，但增速较过去六年相比会有所降低。就澳大利亚各州/领地而言，过去一年，西澳农地领涨。受谷物价格高涨驱动，农地价格上涨了28.2%。在新州，2019年有超过30亿澳元的农地易手，每公顷农地中位价上涨了17.2％，连续第六年增长。在维州，2019年有超过10亿澳元的农地易手，每公顷农地中位价上涨了7.1％，连续第四年增长。Rural Bank首席执行官亚历山德拉·加特曼（Alexandra Gartmann）表示称：“尽管土地价值每年都在变化，但在过去的20年中，澳大利亚农地的年均复合增长率高达7.5％。”

 澳大利亚竞争和消费者委员会（ACCC）针对银行房贷利率定价的调查发现，四大银行房贷老客户较新客户的利率平均高0.26个百分点。如果是超过5年的老客户，那么较新客户的利率差额更大，达到0.4个百分点。简言之，作为四大银行最忠实的客户，每年什么都不干，光缴纳“忠诚税”一年也得好几千澳币。ACCC主席罗德·西姆斯（Rod Sims）说道：“如果过去几年中，您都没有更换过银行也没有比较过各大银行的房贷利率，那么您很有可能付的过多了。”值得注意的是，多付房贷成本并不是一个个别现象。房贷平台Lendi的联合创始人兼首席执行官David Hyman，数百万澳大利亚人都遇到过多付房贷的问题。并且，Hyman认为ACCC公布的利率差距还过于保守。他说：“据我们了解，忠诚税利率介于0.7％至0.85％区间。如果您有50万澳币的未偿房贷，那么相当于每年多付了4000澳币的冤枉钱。”

 投行摩根士丹利（Morgan Stanley）表示，悉尼和墨尔本两地内城区住房租赁市场出现急剧下挫，这会给两地房价带来进一步的下行压力。据其预测，澳大利亚房价可能下跌高达15%。就在摩根士丹利发布房价预测之前，澳大利亚地产研究机构CoreLogic表示称，失业人数上升、国际留学生人数减少、旅游业的崩盘都给住房租赁市场造成了不小的压力。在需求和价格下跌的情况下，越来越多的酒店运营商也转身成为“长租住房提供商”，对住房租赁市场造成了进一步的压力。例如，新加坡酒店业巨头Frasers Hospitality就提供了3-12个月的酒店客房长租计划，房费较往常优惠不少，涉及悉尼Fraser Suites、墨尔本Fraser Place、珀斯Fraser Suites和布里斯班Capri by Fraser四家酒店。与四大银行和安保资本（AMP Capital）一样，摩根士丹利对住房市场开始采取谨慎的态度。摩根士丹利表示称：“广泛的住房市场低迷，尤其是租赁市场将拖累房价的表现。”早些时候，另一家房产研究机构SQM曾预测房价跌幅将高达30%。

根据地产研究机构CoreLogic提供的数据，很多住房买家对自己的供房能力开始感到担忧，继而导致房贷活动急剧下降。截至4月底，新州的房贷活动较一个月前下降了16.9％，而维州则下降了13.8％。塔州的新增房贷下降幅度最大，下降了33.4％，昆士兰州则下降了25.3％。截至5月4日的一周内，由于大量供房者选择转贷（refinancing），而不是新增贷款，房贷活动下降了4.7%。在所有新增房贷中，转贷占比高达72.7％，而新增房贷仅占比17.4%。相比之前一周，新增房贷下降了13.5%。CoreLogic的研究主管Eliza Owen表示，这反映出市场越来越谨慎。她说：“房贷活动减少反映出，在不确定的经济状况下，买卖双方对参与市场持谨慎态度。人们对住房的态度已经从做出重大购买决定转变为保持原状并最小化住房成本。人们寻求贷款的性质不是购买新房，而是在不确定的时期内尽可能降低住房成本的转贷。”

悉尼房地产投资集团金斯梅德(Kingsmede)指出，由于冠状病毒(coronavirus)导致的经济低迷，大型企业租户寻求租金减免的“无礼行为”，给本已紧张的房东与租户关系雪上加霜。金斯梅德在回应新《商业租赁行为准则》(commercial code of conduct for commercial ten)的一份文件中表示，新框架为那些营业额超过5000万澳元的商户打开了“租金减免”大门，但这些商户不应被含括在新准则的范围。“许多人只是无脑地建议免除所有租金。但实际上，这些企业有更大的融资渠道，坐拥大量现金余额，但《商业租赁行为准则》仍要求我们考虑它们的情况，并在可能的情况下予以支持。”我们估计，我们40%的收入来自这些大型租赁业务，我们自身生存和帮助租户的能力都依赖于这些业务。据悉，金斯梅德的投资组合包括位于25 Bligh Street悉尼CBD的31层办公大楼，位于北悉尼50 Berry Street的办公楼，以及大量的郊区办公和工业地产。在报告中，该公司列出了七名要求减免三到六个月房租的公司租户，他们拒绝或没有回应金斯梅德的还价。该报还指出在25 Bligh Street的租户是一个“高调的律师事务所,专门从事抵押贷款法律和商业诉讼”,并指责它利用“租赁行为准则”的提议“不支付租金。“承租人拒绝考虑支付部分租金或延长租期，” 金斯梅德表示。目前，并不是所有的大公司租户都停止支付租金。燃油和便利零售商联合石油公司(United Petroleum)在4月底致信房东，表示将能够全额支付4月和5月的租金。此前，该公司进行了“大幅削减成本”，并对业务进行了其他调整，以应对疫情。