房产知识 | 您真的了解土地所有权吗（Land Title）？

前几期我们简单的了解了DA和Zoning，这一期我们来聊一聊Land Title（土地所有权）。

很多人在买房前第一个问的就是“物业到底是什么Title”？因为这对房子和土地的价值至关重要。很多人觉得自己对Land title很了解，很多时候想当然的认为物业是哪种土地所有权形式，殊不知在所有权上有许多分类和细节需要注意，不然会造成很大的经济损失，我们下面就简单介绍一下土地所有权的分类以及相关风险！

Torrens Title应该是最普遍也是大家最熟知的一种土地所有权形式。绝大多数的独立屋（House）都是Torrens Title。

它的名字来源于Robert Richard Torrens爵士，来自南澳大利亚。他起初设计并起早了《私人不动产法案》，并且于1858年由南澳政府颁布施行，这也就是Torrens Title的由来。此法案的基础是，规定了不动产所有权益，信贷权益，租赁权益以及分层产权的概念。

传统意义上来讲，当您购买不动产时，您是在购买房地产及其所处的土地。在Torrens Title上会标明产权所有者信息以及产权范围，包括是否有贷款抵押等信息。如果房产有抵押的话，银行将保留不动产土地所有权证书，知道您完成还贷为止。

在某些情况下，您需要获得当地政府的批准才可以进行例如房屋翻新的工作，其他情况下您是土地的拥有者和维护者。这里我们在看所有权证明的时候需要注意有没有其他土地要求，例如地役权（easement）等等其他限制。

Strata Title是第二类比较常见的土地所有权形式，中文理解为分层所有权。绝大部分的公寓（Apartment）都属于Strata Title。

Strata Title对于我们华人来说最熟悉也最好理解。它最早出现在1961年，由新州首次引入了分层所有权的概念，以更好的应对公寓楼的合法所有权。以前公寓楼所有权形式有许多缺陷，例如难以设置抵押贷款等，Strata Title的引入解决了许多问题。还有很多国家采用相同的分层所有权系统，例如加拿大，斐济，印度，新西兰，新加坡等等。

Strata Title简单来讲就是分类个人财产和公共财产。公寓的车库，储藏室以及公寓本身的所有者为购房人，公共财产一般为楼梯间，车道，屋顶，绿地等等。

许多联排别墅（Townhouse）也是采取Strata Title而不是Torrens Title，买房前需要格外注意。由于开发成本以及政府区域规划的原因，许多联排别墅（Townhouse）是采用了分层所有权的形式，这也就意味着当房主想要对房产进行翻新或者重建时，需要取得其他业主同意才可进行，这类房产可以按照公寓的形式理解。

这种所有权形式需要交付物业费用来维护公共区域，除了通常的水费以及市政费用外，您的物业可能还会征用其他款项。物业法案也会规定例如停车权力，宠物拥有权，垃圾收集及处理等事项。

Company Title顾名思义，就是公司所有权形式。

这种产权形式通常适用于1960年之间建造的公寓楼，尤其是在1920年代和1930年代建造的公寓楼。在Strata Title出现之前，购买公司所有权时，您购买的是公寓楼的股份，而不是个人持有产权。

简单来讲，我们可以把一栋公寓楼看作一个公司，购房人也就是股东，购买公司股份，所有者通常需要通过“董事会”决议的形式来对公寓楼进行管理。尽管公司所有权形式和分层所有权形式比更加便宜，但仍有许许多多的限制要面对，尤其是在物业租赁时。

需要注意的是，许多老公寓楼已经完成了分层所有权化，在购房前需要了解清楚。

Stratum Title中文的大体意思就是阶层所有权形式，是Strata Title的一种细分和变形。这类所有权相对于其他形式来讲比较复杂，也是最难理解的，多用于复杂的商住混用物业或商业物业，当然住宅类公寓楼也是比较常见的。

Stratum Title是将一栋物业分成许多个“阶层”和“地段”，然后标明合法的所有权。

我们可以简单的理解为，一栋大楼每层是一个独立物业，也就是“阶层”，然后停车场等公共区域被划分为不同的“地段”，当您购买物业时，您就成为了该“阶层”和“地段”的所有者。此外，您还将拥有和管理公共财产服务公司的股份。

阶层所有权形式在销售过程中是非常复杂的，如果您对此类物业有购买兴趣，我建议您寻修法律顾问。

Government Leasehold顾名思义，也就是政府租赁所有权形式。

政府租赁所有权的形式是指您从政府购买土地的临时所有权。这种土地所有权形式意味着您购买了长时间的土地使用权，通常用于农村地区的房产。

有很多特殊情况，例如新州Glebe和The Rock区域有许多政府拥有土地，开发商在前几年通过此所有权形式购入政府土地使用权（通常是99年），来开发房地产项目。所以在这些区域购买公寓或者不动产时，最好了解一下房子的所有权形式，因为按照法律来讲，土地所有权到期后政府有权利将此土地收回，并给予一定的经济补偿。

Retirement Village也就是我们俗称的退休小区，这种物业比较特殊，以上提到的每一种土地所有权形式都适用于退休小区的物业，非常复杂。

最近这几年购买退休小区物业很热，即可作为长期的投资项目，又不用大量的资金投入，还可以得到稳定长期的回报。但前提有可能是因为物业的所有权并不是您所希望的那样，并且会导致在二次销售时无法达到当初投资的预期。所以您在购买退休小区物业时，最重要的就是先要寻求法律顾问，调查清楚土地所有权形式，不然可能会产生许多额外的年费以及税费，还有可能会在未来产生买卖限制。

每一种土地所有权的形式都有它的利弊，我们在购买房产前除了需要做到对房产本身质量的调查之外，还要对物业进行法律方面的研究，以确保您购买到的房产符合您对未来的规划。幸运的是，在市场上有许多有经验的公司和顾问，能够为您提供详细的分析，我们Otas Consulting就帮助过很多开发商和投资人对房产和物业进行调查分析，以确保您的资金投入得到预期的回报！如果您对我们发布的内容和服务有兴趣的话，就请扫默二维码与我们联系吧！

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