这位辩友，你觉得未来澳洲房价会跌么？ | 评论员文章71 (原创)

文/大悟（微信：262739843）

哟，是不是又要高考了？ 时间过得飞快... ...

你此时也许正怀念学习挖掘机那青涩的时光吧，我也正在悼念我曾经的北大梦呢。

要不是高考差80多分，我就上北大哲学系了！

试想一下，如果高考语文留一道题“你怎么看待未来澳洲房产市场？”  你会怎么回答？

我知道超纲了，我就不信你敢空着，有些考生会结合国内经济，澳洲经济，汇率情况，中澳贸易关系等等，洋洋洒洒地喷满试卷，哎呀就怕老师不给分啊。

“可真相只有一个！”

“说那些臭氧层子都没用，澳房肯定还得涨。”

如果是澳房市场的从业朋友，一定这么说，擦，你若不涨，我怎么吃饭啊？这命题作文我得写，得养活一家老小呢。

不错朋友，有立场！

也有些人，则会表现出担忧状，“哎呀，海外热钱数量降低，势必会影响澳洲当地的房产市场的活跃度，这会导致澳洲的经济下滑，毕竟房产是澳洲经济的支柱产业之一啊。”

也有道理。

“大悟，你怎么看？” 

经常有朋友加完我微信，给我写这句话，我曾彪呼呼地说了一堆给人家，人家或提出质疑，或表示认可后，留下一句“哦，好的，谢谢您。” 可我现在学精了呀，直接一个澳洲房产大全会员帖过去，附上一句话“您好，我们不提供免费咨询服务。” 

来，让我插播一个广告。

过往接触的投资人大体分两种，而这和学历，年龄，性别，籍贯关系都不大，总体分为做生意人群和体制内人群。做生意的投资人需要个人判断力，需要独立思考能力，需要胆量，他们详细了解完并决定入市后，不墨迹，不废话；体制内的朋友则不同，循规蹈矩，顾虑较多，畏首畏尾，动不动就和你扯宏观经济，我当时真想把吴敬琏先生的微信号推送给他。

哎呦，是不是得罪人了呀，骚瑞，您先别生气，我问你个问题，悉尼公寓的中位价2房2卫1车位目前是75万澳币，这个价钱如果是150万澳币的话，我请问这一天会不会来到？

那么从75--150万澳币之间的几年中，市场会不会有坏消息？

我从出生到现在，从来就没有听过谁和我说 “哎呀，现在经济真好。” 从来没有，以最近5年的悉尼墨尔本市场来论，

经历了贷款利息澳洲历史上最低，

经历了二手房市场清盘率最高的5年，

经历了海外投资行为入市澳洲最多的5年，

经历了澳洲房产过去30年最好的5年，

可你又在哪杵着呢？

你如果没打过仗，就别试图和一个将军聊军事；你如果没创过业，就别试图和一个企业家聊战略，你如果没入过市，就别跟我在这讲房产，你是会员么你？

对于房地产行业，我说得最多的一句话就是“投资是个人行为。” 一颗橘子种子，你绝对种不出香蕉来。投资房产，不，投资任何事物，如果你是一个悲观的人，我劝你，哪凉快哪呆着去吧，投资行为可以忐忑，但绝不能悲观，这是大忌。

投资成功的人，事后都爱吹牛逼，“我当时不到5分钟就决定了。” 擦，其实当时磨磨唧唧半天，总归还是入市了，我算你赢吧。但有些人，就爱和你辨，说了一堆，你说，你既然认定市场不好，你还掰扯啥，市场总会不好的，可伤痕累累的你，又能得到啥？对着一个投资失败的朋友说“我当时怎么和你说的，叫你不听我的。” 你觉得你说这话，情商高么？

所有政策的出台，都是在顾全大局。什么叫大局？是让更多的人都能更好的生活，而不是少数的人。当然，这其中，会损失到一部人的利益。

从7月1日开始，海外买家的印花税将大幅上调，这势必会让澳房市场在国内的吸引力急速下降，这没什么好辩驳的。同时，过度依赖于海外市场的澳洲当地开发项目将面临停工，过度依赖于海外投资人的房产公司会面临倒闭，想想看，这些房子，未来的转手都要依赖于澳洲当地市场，当地人不认可的区域或项目，你说你的房子怎么涨？市场接下来将进入自我调节阶段，房屋供应量下降，人口增速或不变或继续上涨，租金慢慢上涨，租房市场开始蓬勃发展，在租房市场达到顶点时，资本开启下一轮大幅提升。

而当地人市场呢？

成熟区域的房子根本不会变多，很多人强调以独立屋为首的带地项目也多是从这说起。悉尼墨尔本两大城市，2017年开始，二手房市场的房屋供应在下降，可清空率依然居高不下，每周末看房的人依然络绎不绝，大家关心的不全是宏观经济，那太虚幻，最实惠的还是利率，如果现在的利率是8%，相信我，二手房市场绝对不会这么火。

如果世界所有人家的灶台都是用钻石做的，钻石绝对不会这么昂贵，因为它不但漂亮还稀缺。房子也一样啊，悉尼墨尔本，作为世界性的大都市，好区的顶级独立屋数量不会突然变多，也不会突然变少，除非大家不愿意买了，或因为收入降低，或因为成本太高，否则，这房子要是掉价，那都怪了。

2003-2008年，澳洲的房产市场的确是这个样子，房市萎靡，持续高息，但从2008年，即金融危机开始，澳洲房价却急速反弹。憋了太久，终一柱擎天。

2008年的利率9%，汇率澳币兑人民币为7，可你居然敢在2008年入市，我一定要交你这么个朋友，你要么是白痴，要么是天才。

市场再不好，一样有人赚钱。市场再好，一样有人赔钱。房产市场如是，好的东西终归是好的东西。我理解海外投资人将要面临的苦楚，高昂的税率，严苛的贷款政策，严厉的海外转钱政策，不再温柔的老婆... ... 

未来的房产供应将更多地面对澳洲当地人的市场，同时，澳洲政府对于每个开发项目的海外和当地投资人比例有着严格的要求，同时银行对于投资人的政策将变得更加严厉，随着海外买家量的下降，开发商将变得更加的审慎，项目本身将更加贴近澳洲当地人的市场，租金慢慢上涨，市场也将变得更加的健康，这时的海外投资人，选到好项目的几率会更大，但是你一定要有钱，还要有胆，还得有知识。

澳洲房产如潮汐一般，这是自然现象，孕育在不同项目中的风险犹如礁石一般，若隐若现，它不但让思维错误的投资人触礁，也让心怀叵测的开发商和房产中介沉没，但这都是大自然所赋予各行业的势必归正。

你对这个世界简单，这个世界才会对你简单，你觉得房产市场如何，房产市场自会按照你的理解去回应你，因为，投资是个人行为。

以上文字，多有得罪，如不适应，还得多看，感谢阅读。

作者大悟简介：

全球第一本针对澳洲房产书籍《澳洲房产那点事儿》作者

澳洲当地学术性房产中立机构【澳洲房产大全】主编

悉尼华人80后Buyer's Agent 

连载四年《评论员文章》专栏主笔

连载三年《大悟看房日记》周刊主笔

《Buyer's Agent专栏》周刊主笔