【澳洲投资】澳币走势和移民政策竟能控制澳洲房价？！

一大波烦恼席卷而来，新财年移民政策要收紧？7月要限汇了，以后怎么交首付买房？下学期学费要大涨了，什么时候换学费才不会错失一个亿。。。

纵观前十年，澳元兑人民币走势可谓“波澜壮阔”，既有顶破7的“辉煌”，也有跌破4.5的“衰败”。

究其根本，其实都源于澳洲国家的经济产业分布。

道理其实很简单，矿业一直都是澳洲的产业支柱，铁矿石价格高的时候澳洲经济非常繁荣，澳元持续走高。随后到2014年铁矿石需求下降，价格降低，澳元也一路走贬。

由此可以看出，澳币跟铁矿石价格的走势非常接近。

在矿业火爆（澳元走高）的10年至12年期间，我们可以看到，西澳的珀斯人口增速持续走高，而12年后矿业状况萧条（澳元下跌）的时候，由于本地矿业萎靡，造成一些工厂关闭，公司停滞歇业，不少西澳失业人口转移至悉尼墨尔本谋生，因此珀斯人口增速也随之下降。而悉尼墨尔本这对澳洲双子星城市的人口增幅除了遭遇金融危机的后两年小幅回落以后一直保持稳定增长。

除此以外，当时相对宽松的移民政策也输送了不少需要在大城市买房置业的PR人口。

另一方面，当时的澳币降低了大概有30%（兑换美金从1:1降至1:0.7左右），购房成本下降，引发海外人士抢购热潮。因此，大城市的人口爆炸、人民币对澳元的汇率优势以及当时的种种购房利好政策，“从里到外”快速推升了悉尼、墨尔本的房价。

总而言之，根据这些年各项数据的变化，我们可以推测出澳币和小伙伴们非常关心的房地产走势之间的一个联系。过去十年澳洲的经济有过巅峰也经历过低谷，根据这个联系，以及现今执政党的政治动态，我们不难发现：

a. 如果新财年的移民政策继续缩紧，外来永居人口增速将大幅放缓，这也将间接缓和房价的疯狂上涨；

b. 中国作为澳洲最大的（铁矿石）出口国，澳洲在经济上极度依赖中国。近来中国公布的各项经济数据表现疲软，在一定程度上打压澳元。再加上美联储加息，澳美十年国债收益率差大幅缩小，澳元的当前走势不容乐观。理论上海外投资成本应该能减小。

c. 7月限汇政策将沉重打击海外投资的积极性。炒房需求减少，房产增值可能一定程度上有所减缓。

d. 当然，也不排除在未来铁矿石需求增加，整体经济好转，甚至澳联储加息，届时澳币上涨，房价的增速会进一步减缓。但总体而言，全澳的人口整体上在稳步上升，主要城市的上涨趋势不会变，房价的变化只是一个增速快慢的区别。