原创｜【深度分析】澳洲昨日降息竟然全是套路！贷款买房难上加难！
昨天下午，大家的朋友圈都被澳联储再次降息的消息刷屏。澳洲东部时间周二(8月2日)14:30，澳洲联储宣布下调现金利率目标0.25个百分点，至1.5%，创纪录新低。
澳洲联储政策声明指出，过去一年，发达国家都出现了经济改善迹象，而新兴市场则面临了更多的困境。在中国大宗商品需求增速持续低迷之际，高度依赖大宗商品经济的澳大利亚感受到了真切的疼痛。
近期澳洲数据显示整体温和增长势头仍在持续，尽管企业投资出现非常大的滑坡。内需的其他领域，以及出口，均在以齐平于或高于趋势水准的步伐扩张。近期就业市场数据依然好坏不一，但与就业短期温和增长的状况相一致。
但声明也指出，近期澳洲经济数据确认通胀依然相当低。鉴于劳工成本增长非常迟缓，全球其他地方的成本压力非常低，低通胀料将持续一段时间。
同时，监管政策使得房地产市场的贷款标准变的更加严格，而且许多贷款条款对于一些特殊领域的放贷态度更为谨慎。
最新的数据显示，由于未来公寓房供给量大增，今年房屋价格只能有适度的增长。特别是在东海岸的首府城市。另外，今年房屋贷款的规模也出现了小幅度下跌。
考量这些可获得的信息后，澳洲联储委员会判定，此次降息不会导致房产市场过热，引起风险。
通过在本次会议上放松货币政策，经济将可持续增长，同时通胀也将回归至目标水准。
联邦银行预测：澳联储年内稍晚还会再降息一次
这一决定本身并不算意外，因为根据此前澳洲各方面的经济指标，大多数机构在5月降息之后就已经预测到澳联储八月会再次降息。
真正的新闻应该是澳联储没有提到此次降息是否为本次降息周期的最后一次行动，对未来政策走向持开放态度。
澳洲联邦银行（CBA）的首席经济学家Michael Blythe表示：“澳洲联储已经宣布降息，现在的风险是，我们认为今年稍晚会再降息1次。”
自2011年底以来，澳储行降息幅度已达3.25%。距离央行官员所说的传统货币政策“零度界限”仅有两步之遥。
有分析指出，一旦现金利率降到1%左右，央行如果想增加经济刺激力度，将须考虑量化宽松等非常规政策措施。
四大银行拒绝接棒澳联储降息，打半折执行
四大银行在此次降息中充分表现了他们追求高回报的本性，只愿意打半折执行澳联储降息0.25%的决定。
澳洲最大的四家银行周二在央行降息25个基点后，相继将抵押贷款利率下调10-14个基点，并上调定期存款利率。
澳洲联邦银行（CBA）率先行动，将业主自住房屋抵押贷款利率下调13个基点，至纪录低点5.22%，并将面对小企业的贷款利率也下调了相似的幅度。
澳洲国民银行（NAB）紧随其后，降息10个基点，该行还将商业贷款产品的浮动利率下调10个基点。调至5.25%。
澳新银行（ANZ）则宣布对浮动利率贷款降息12个基点至5.25%，并提高1年和2年定期存款利率75个基点。
澳洲西太平洋银行(Westpac Bank) 称将降息14个基点至5.29%。
这四家银行称，接下来它们将上调存款利率以吸引更多储蓄，帮助降低对离岸市场融资的需求，因为离岸市场的借款成本已经大涨。
铁矿石价格支撑澳元上演绝地反击
降息公布之后，澳元/美元快速下行，到达最低跌至0.7480一线水平。但是，澳元在急跌之后就迅速收回失地，从低点反弹至0.7549附近。
这主要是因为市场此前对澳洲联储日内降息的预期已经高达六至八成，所以在降息靴子落地之后，市场消化掉事实影响后，助推澳元反转上行。
另外，众所周知，铁矿石是澳洲的经济支柱，近期铁矿石价格的反弹利好澳元。
国公投退欧后的全球风险信心回升，投资者对中国增长的担忧缓解这几大原因都帮助消除了澳元的下行压力。
市场上的套利需求也令澳元受益，抵消了央行降息对澳元的负面影响。
澳联储：宣布抛弃CoreLogic房市数据
此次澳联储的声明里对未来经济政策的走向只字未提。取而代之的是对此次降息唯一的阻力－未来房产市场可能会过热做出了评价。并认为房产市场并没有那么火热。
在降息之前的一两天，市场上被澳洲房产市场大涨将给澳联储进一步降息提供阻力这样的说法充斥，这都是起源于CoreLogic最新提供的数据中显示七月澳洲房价整体上涨了约1%。在过去的12个月，悉尼和墨尔本房价共计上涨了11%多。
之后，RBA内部放出的消息，CoreLogic在2016年5月，突然更改了统计方法，并与其他数据公司所使用的标准完全不同。决定忽视CoreLogic提供的数据。
全文如下：
澳联储在降息声明中提到：由于银行放贷标准严重收紧，加上接下来大量公寓房涌入市场，未来房产价格继续飙升的风险很低。鉴于对房产市场未来将会冷却的判断，澳联储这才下定决心降息。
调控房市最后的绝招：收紧贷款政策
某种程度而言，当前澳洲联储已然成为仅剩的决策者。他们或许不愿降息，但也希望澳元汇率下降，但这很难操纵。他们也希望增加基建支出，但这也不是他们自己能做到的。
在缺乏这两个因素的情况下，他们可以应对低通胀的仅剩政策选项就是降息，这也就是我们所见到的结果。
从声明中破天荒强调房产市场危机已被消除可以看出，澳洲联储的确似乎已尽了很大努力，试图让自己相信楼市将不会受到本次降息的影响。
但私底下，澳联储却联合各大银行一次次的收紧贷款，仿佛这是调控房市最后的救命稻草。
付息不还本（Interest Only）贷款全面收紧
由于担忧信贷市场风险和经济状况走低，谨慎的监管机构已经通知各大借贷机构全面收紧对他们来说利润最高的“付息不还本”（Interest Only）贷款。
降息之后，连本带息还款的贷款利息已经被下调，对比，只还利息的贷款盈利，连本带息还款的贷款给银行和借贷机构带来的利润大幅度减少。
但是，由于澳大利亚审慎管理委员会、澳联储、澳大利亚证券投资委员会的联合施压，银行和借贷机构都必须收紧只还利息的贷款发放。
另外，澳新银行首先在安全担保方面收紧了抵押贷款政策，限制了家庭成员可以用来支持房产购买的债务水平。
变化将从8月1日开始应用。限制了谁可以作为直系亲属的担保人。以担保人财产担保的贷款额不能超过公平市场价值的70%。
同时完全拥有住房的房主只能将不超过一半的该房价值作为担保。
贷款机构在评估房地产买家申请抵押的资格时，会谨慎的否定赠礼、继承的财产以及预支工资、赌博得利、非法收入等形式的“存款”。
根据昆士兰巨石银行（The Rock）中流出的一份保密内部通知显示，其他“非真实（Non－Genuine）存款形式包括：在赌场或者赛马场赢得的赌资、政府补助、建筑商提供的折扣或者作为奖励的其他资金，比如建筑上提供的签约奖金（Sign－on Bonus）。
详细清单如下：
贷款机构还要求，在维多利亚州和昆士兰州参与住宅和商业地产转让交易的个人需要和机构进行面谈，机构将利用指定的一系列身份证明文件确认借款人的资格。
政治博弈，银行命悬一线
反对党领袖肖顿（Bill Shorten）透露将会利用工党大选，推动皇家调查委员会对银行体系进行调查。不会放弃对银行以及金融体系的监察。
据悉，在联邦大选之前，工党领袖Bill Shorten宣布：如果工党当选，将会用5千3百万元，成立皇家调查委员会，以两年的时间审查银行体系内的不道德、不规范的行为。
对银行来说，降低利息，收紧房贷，利润大减还不够，真正的考验现在才刚刚开始。
在日前被问及工党是否会力争在新国会通过该议案时，肖顿表示工党对银行引入皇家调查委员会的观点非常明确。
尽管如此，皇家调查委员会成立与否不是由立法机构决定，决定权实际在行政机构手中，这也就意味着工党可能通过其他机制增加对银行的检察力度。
早在今年四月，工党提请皇家委员会对银行体系进行调查时，遭到了联盟党政府驳回，当时，得到了政府官员恩奇（Warren Entsch）的支持，但就在昨天，恩奇却表示自己退出肖顿阵营。并认为皇家委员会调查时间过长，会损害消费者利益。
澳洲经济和房市的“解药”在哪里？
据最新消息，新州计划投资730亿资金用于基础设施建设，此举将刺激新州未来几年的商业地产投资。
据《澳洲金融评论报》报道，高力国际（Colliers International）的一份报告显示，基础设施建设及不断增强的海外投资将引发新一轮的地产投资热潮。
根据高力国际的报告，投资主要表现在办公、零售和工业三个方面，2015-16财年这三方面的投资额为311.8亿澳元，比上一财年提高了7.96%。
新州政府已经确定未来4年将拨款733亿澳元用于基础设施建设，其中415亿澳元用于WestConnex公路和Metro铁路建设。
资本市场总经理John Marasco表示，新州基础设施建设拨款将会变成投资的催化剂。
事实上，比起降息这才是值得欢欣鼓舞的好消息，澳大利亚需要源源不断的移民，同时也需要配套的基础设施建设及时跟上。用开放的态度看待海外资本的进入。
少一些劳民伤财的政治斗争，多一些为社会谋发展的觉悟和智慧才是最迫切的。
参考文献来源：
http://www.rba.gov.au/media-releases/2016/mr-16-18.html
http://www.afr.com/news/economy/monetary-policy/rba-cuts-declaring-property-bubble-over-20160802-gqjekx
http://www.afr.com/real-estate/regulators-pressure-lenders-to-slow-interestonly-borrowing-20160731-gqhzbj
http://www.afr.com/real-estate/lenders-blacklist-nongenuine-savings-in-home-loan-crackdown-20160727-gqfd6j
https://www.tradingview.com/chart/?symbol=FX:AUDUSD
http://www.macrobusiness.com.au/2016/08/rba-abandons-corelogic-house-price-index/
http://www.canberratimes.com.au/business/the-economy/reserve-bank-board-prepare-for-a-rate-cut-20160731-gqhr9p.html
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