注册税务师笔记 | 海外人士新州房产交易的注意事项

文 / 小石与小范

新南威尔士州政府在2017-18新财年颁布实施了一系列与地产相关的新政，其中很多涉及到“海外人士”的切身利益。笔者在之前的文章中简要提到了部分相关政策法规，此次在新政颁布之后，针对“海外人士”在买卖房产的交易中应该注意的重要事项进行整理。

在州政府征收印花税时，部分澳洲永久居民由于在合同交换之日的前12个月内没有在澳洲住满200天，因此被定义为“海外人士”。所以在上一个财政年，很多这些持有PR的“海外人士”还需要缴纳印花税附加税费。

新的条款对这一规定做了调整，对满足要求的永久居民予以免除缴纳附加税费的优惠政策。那么要满足什么要求呢：

1. 在合同交换时是澳洲永久居民；

2. 购买的房屋必须是要用作自住房用途（不得作为投资房出租）；

3. 满足自住房居住的要求，即在合同交换后的12个月内，必须连续住满200天。

有趣的是，大多数情况下，买家只能是购买现房，才有可能满足上述这些条件。如果是楼花合同，要在12个月内连续住满200天，那必须在合同交换后的5个月内交房才有可能。

对于个人投资者来说，FIRB政策在新的财政年没有显著的变化。除了较去年申请费上涨10%之外，只有一条关于房屋空置费的政策需要注意（该政策还需通过立法实施才能生效）。

根据政府发布的政策说明（FIRB Guidance Note 48），海外业主的房屋，从交割日起的每12个月周期内，不能空置超过6个月，否则便会被征收空置费。所有在2017年5月9日晚上7:30以后递交FIRB申请的申请人会被列入审查名单。如果是楼花合同，即使开发商已经有了免申请证书，那么在上述时间之后交换的合同也会被列入审查范围。

细读政策说明不难发现，政府对于房屋是否空置的要求其实还是相对宽松的，只要满足下列任一条件，就不算空置（在每12个月周期内）：

1. 房屋出租超过6个月；

2. 自住超过6个月；

3. 亲属、朋友、或者其他人居住超过6个月（不需要签署租约）；

4. 如果没有实际租客或他人居住，房屋在市场上广告出租超过6个月。

解读政策不难看出，政府的目的就是确保海外业主的房屋被最大限度的利用，只要有租客或是其他人在居住，而不是空置，就满足了颁布这项政策的初衷。至于政府届时要怎样监控和审查所有这些物业是否满足居住要求，（例如调查相关水、电、物业等的记录），还需在以后进一步观察。

在业主出售物业时，如果价格超过75万澳元，则需要向买家提供资本利得税免代缴许可，方可在交割时拿到全款。由于海外业主通常无法获得这个许可，那么在交割时，买家就会预扣房价的12.5%， 将这笔款项直接交给税局。卖家需要在交割后向税局做退税申请，税局根据卖家的情况，进行评估退税。这一政策是政府为保证所有海外业主能够按照法规在澳洲依法缴税而出台的。

新的地产法规要求卖家在出售物业时，需要按规定向买家提供土地税缴纳证明。很多海外业主可能从来就没有在澳洲注册过土地税，直到出售房屋时才了解。及时注册和按时缴纳土地税十分重要，这关系到房屋是否能够按时交割。因为从注册申请到税局发放缴纳通知，再按照通知缴纳，到最后税局系统更新并发送已缴纳证明，可能需要几周的时间。对于一般现房的42天交割周期，很有可能会延误。

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