房地产人：移民阿德莱德该看什么？

文 / James Tong

相信看《澳房汇》的朋友现在都能准确理解，澳洲的新总理ScoMo主推的“偏远地区”移民，其实就是“除了悉尼、墨尔本之外的澳洲移民”。

而对总理这个新构想响应最快的是南澳州长Steven Marshall。于是，这一期，就旺了阿德莱德。（见《“乡下总理”给房市开了怎样一个风口？》）。

去年因为一个农业项目，我在阿德莱德住过几天，超喜欢这个城市，这里就从一个房地产人的角度，把了解到的一些情况写出来，相信对那些要把握风口的朋友会有帮助。最后再顺便介绍一个实例，让大家对那边的产业、地产有一个直观的认识。

阿德莱德是南澳的首府，占了整个州人口的80%，排名澳洲第五大城市。这样说你会以为它很大，其实，它的人口只有140万。

阿德莱德建于1836年，漂亮得就像一个超大的城堡花园。在建城的初期，就懂得土地商业化，不是像澳洲其他城市那样，把土地分给上岸的囚犯，而是卖给富裕的欧洲移民，然后用得到的款项，请来更多的移民劳工，他们通过劳动赚到钱了，也再投资买地，这样就保证有足够的劳工，让经济滚动起来，城市也就慢慢长大。所以这也是澳洲唯一一个不是由囚犯建造出来的城市。

说起南澳，还有一点应该说一下，大家别以为阿德莱德是在悉尼、墨尔本的南部，它其实是在悉尼的西面，纬度也接近，反而墨尔本更靠近南极。阿德莱德的时区比悉尼、墨尔本慢半小时。

不知是不是由于历史起点的不同，看阿德莱德的城市风貌，总能让人感觉出一份贵气。

也许正因为早期的规划和建设实在是太漂亮了，增一分太多，减一分太少。这城市在最近几十年的建设居然“失速”了。更麻烦的是，人口流失严重，特别是年青人举脚投票，离开的越来越多。

澳洲五大城市中阿德莱德是人口增长最差的一个

2006-2016年人口自然增长、移民和移往外地人口统计

根据ABS统计可见，年轻人流失情况最严重

南澳政府大约在十年前就发现这个城市停止了“发育”，开始操心起来。在2010年正式推出了一份《振兴花园成市阿德莱德的三十年计划》，而且在这个计划的基础上，又成立了一个“建设新南澳Renewal SA”这样一个组织。

这相当于《大悉尼2056计划》和大悉尼发展委员会，只是阿德莱德的计划规模较小，更强调保持原有的风貌，保持生态可持续性和生活便利性。它缺少了如悉尼三个CBD、新机场、几百个亿的高速公路、铁路、轻轨等等大格局；即使是与低一个级别的黄金海岸相比，也缺少了Sky is the limit “高度无上限“那种气魄。所以，尽管最近三四年CBD已经出现了不少新的高层建筑，但说起工作机会和挑战性，仍然留不住年青人的心。

这些年来，阿德莱德维持人口的手段基本上是靠移民，可是，当移民住上两年办好身份后，也会变成“流失的当地人”。这两年，前总理Tony Abbott和前移民部长土豆先生老吵着要减移民，南澳政府听来肯定心里不是滋味，搞不清楚他们是地方领导人还是国家领导人。如果他们成功了，所有如阿德莱德一样的城镇就更遭殃。

阿德莱德的三十年计划

所以当ScoMo成功上位后，推出让更多移民和留学生到小城镇的计划，而且要求他们住上5年。这对于阿德莱德这样的城市来说，简直是“天助我也”一般的喜事。他们甚至要求移民部制定特快审批Fast-Track的绿色通道。

这对于停滞多年的当地房地产来说效果会怎样？我相信你懂的。

依山靠海的市区和从南到北的交通

与悉尼、墨尔本相比，阿德来德占地并不算大，它是靠山临海的城市，从CBD出来开车30分钟，就可以进山。我到过几个山上的庄园，感觉是神仙住的地方。

交通系统也不复杂，铁路由最北的Gawler往南开，一个小时到市区，再一个小时就到了最南的Aldinga。市区往东南20分钟，可以到著名的大沙滩Glenelg Beach, 这是一个游客必到，如悉尼Manly一样的大海滩。

CBD是由公园围起来、再由Karrawirra Parri河隔开分成两个片区。沿河分布着两所大学，体育馆，文化中心，皇家植物园，动物园，赌场，大教堂，皇家医院等等。

由于市区有两所大学，还有很多工学院、艺术院校，CBD本身就可以看作是一个大学城。住在市区最多是年青人，占了1/3。

CBD可以看作是一个教育城

北CBD有很多保持得很好的老房子，保持着一股浓浓的欧陆风，这里的房子不便宜。但买到了不要轻易想推倒重建，因为大多数是受文物保护的。

南CBD则是现代化的商务中心。街道都成方格状，中心有威廉国王大街和维多利亚广场。华人更喜欢生活的便利，所以住在市区的人比较多，市区旁边有两所著名的私校，St Peter’s Collage和Prince Alfred Collage。这也是华人家长向往的地方。

阿德莱德独立房子的中间价大概50万左右，超过一百万的就算是豪宅了。而且分布比较均匀，没有明显的富人区。因为整个城市不太大，环境又那么漂亮，你也可以把它整个看作都是富人区，如果硬要分，除了刚才说的North Adelaide，CBD的东南，南和西面山脚下，就是豪宅分部比较多的地区。工业、物流、仓储在北面比较多。

在售的一百万以上豪宅分布

在澳洲的首府城市中房价的可负担性还不错

澳洲是一个移民国家，最近澳洲的首富之一，也是最成功的移民Frank Lowy洛伊爵士在他创办的著名智库Lowy Institute成立15周年庆典上，说了这样一番话：

“移民这个行为，非常需要人的进取心、想象力和勇气。想象一下，一个人为了给自己和家庭寻求一个更好的生活而背井离乡，离开自己熟悉的一切，这需要多么大的勇气。澳洲需要更多这样的勇气。”

虽然总理推动的是“偏远地区移民”，但我认为，一个地方是否偏远，除了物理距离，更重要的是心理距离。当你对它熟悉了、又或者是有需要、有目的时，它就不偏远。

举个例子，名气很大的贾跃亭，贾总，他坐十多个小时飞机去美国造汽车，难到不远吗？他肯定说不远，因为有需要。

与贾总类似状态的朋友肯定还有。所以，了解自己来到这里能做什么就非常重要。

南澳的主要产业是农业，旅游、教育、科技和军工。农业一年的出口额达60亿澳元，中国、美国是两个最大的出口市场。南澳的海产、水果、牛羊、小麦、奶制品、葡萄酒的品质是国际知名，也是澳洲大陆上唯一一个禁止改基因商业种植的州。每年在生态科技、生物保护方面投资很大。

由于背靠强大的中国市场，中国移民从事的产业已经越来越多。农业、渔业生产、出口贸易、产品加工这些行业会是首选。

南澳出口市场和产品

说南澳的产业，一定绕不开著名的葡萄酒产业，这些年，在中国大卖的奔富(Penfolds)酒庄、皮德利蒙（Peter Lehmann）、禾富(Wolf Blass)酒庄的产品，以致整个巴罗萨谷产区，都为中国人熟知。

Greenock Greek 酒庄

Greenock Greek 酿酒窖

在我翻看资料写这篇文章的时候，刚好就看到一个名为Greenock小溪酒庄挂牌出售。这是一个很有历史的酒庄，最老的房子建于1850-1900年间，有超过100年的老树葡萄，占地21公顷。Cellar door酒窖销售从1988年就开始。自带每年酿酒150吨的生产设备。酒庄还有三房的B&B业务，客房常满。

著名的巴罗萨谷产区

这个酒庄风景宜人，与各大著名的酒庄为邻，开车一小时就可以到CBD。种葡萄最讲究的是气候、阳光、土质、地势。这些先天条件，是悉尼、墨尔本的人羡慕不来的。我顺便问了一下代理价钱多少，回复是：不到$250万。

鸣 谢：写这篇文章，我要特别感谢阿德莱德优构建筑师事务所的郭勇建筑师，他热情地回答了我不少的问题。优构建筑师事务所有很多客户也是华人新移民，服务范围包括规划、住宅设计、商业设计、室内设计。最后的这张图，是一个在建的酒庄设计作品。对于想移民阿德莱德的人，我会建议多结交一些这样的朋友，https://www.yogodesign.net/

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席