【投资指南24】如何买房才能收益最大化？2018澳大利亚房地产市场最新走势

《澳大利亚投资贸易指南》特刊连载之二十四

截至2017年11月30日，2017年度的澳大利亚境内住宅价格的总增长为5.2％。2017年11月的澳大利亚住宅价格持稳。其表现为，首都城市住宅价格下降0.1％，抵消了澳大利亚非首府城市联合区域市场0.2％的涨幅。其中，悉尼房屋市场中的住宅价值下降了0.7％，同时达尔文地区的住宅价值也下降了0.4%。除此之外的澳大利亚其他地区住宅价值相对稳定或有略微上升。

截止2017年11月30日，澳洲房地产市场整体表现（9-11月）：

•表现最佳的首府城市：霍巴特，上涨3.3％

•表现最差的首府城市：达尔文，下跌2.7％

•最高租金收益率：达尔文5.8％

•最低租金收益率：墨尔本2.9％

数据来源：Core Logic Hedonic Home Value Index, November 2017 Results 

Released: Friday December 1, 2017

悉尼：2017年度，悉尼房地产的高峰在7月份，自7月份以后，悉尼住房价格每个月都在下滑。11月份住宅价格增幅下降至0.7％，相对于市场最高点下降1.3％，是自2016年3月以来最大的季度跌幅。届时，悉尼独栋屋房价下跌1.1％，单元房价格上涨0.2％。就年率而言，悉尼独栋屋房价同比从的7.7%下滑至4.4%。

墨尔本：墨尔本11月份房价上涨0.5%。墨尔本房价增长放缓但仍旧持续攀升，其同期的房价增长年率从7月份13.1%降至10.1%。近年来，墨尔本的净移民流动明显增加，就住房可负担性来说，相对悉尼要更适合多数购买人。

珀斯：珀斯的房价自2017年9月起至11月持续保持着上涨的趋势。其中独栋屋房价环比上涨0.3％而单元房房价则大体持平。专家表示：已经越来越多的证据表明，随着房屋销售速度加快、住房存量水平下降，珀斯房地产市场可能正在触底反弹。

堪培拉：堪培拉11月份房价涨幅为0.9％，是澳大利亚最大房价涨幅的首府城市。

霍巴特：霍巴特11月份房价涨幅为0.6％。此外，霍巴特房价年率持续领先其他首府城市，截至，房价上涨11.5％，较上去年同期的12.7％出现下滑。

阿德莱德：2017年11月份的阿德莱德房价基本保持不变；9-11月季度的住宅价格涨幅为0.1%；2017年度住宅价格同比上涨3.4%。

布里斯班：11月份布里斯班房价上涨0.1%；9-11月季度的住宅价格整体上涨0.6%；2017年度住宅价格同比上涨2.4%。

澳洲住宅价格上涨速度近几个月来适度放缓，虽然价格上涨势头仍然强劲。住宅价格上涨势头仍在继续，削弱了消费者的支付能力，加剧了家庭负债，但也鼓励了新建住宅的投资供给。在过去几年中，住宅投资帮助支撑经济增长。批准量放缓预示着住宅投资对经济增长的积极影响很可能会在接下来的几个季度中可能会出现逆转，成为澳洲经济增长的一个重大阻力。

在澳洲所有的城市中，2017年还是以悉尼的租房价格位居榜首，根据Rent.com.au所做的统计数据，在2017年第一季度，悉尼的独幢别墅与公寓的周租中位价分别为600澳元与550澳元一周。此外，墨尔本的独幢别墅租金也到了400澳元一周，公寓则是赶上390澳元一周。

SQMResearch的数据显示，2017年5月，墨尔本出租房空置率只有1.5%，低于4月的1.6%和2016年同期的1.9%。

澳洲2017年上半年包含酒店、办公楼、工业和零售地产领域在内的交易额总计108亿澳元。而2016年上半年的总销售额为156亿澳元，全年总销售额则为327亿澳元。

根据CBRE的数据显示，亚洲依然是海外投资资金的主要来源。上半年，澳洲商业地产获得亚洲海外买家约20亿澳元的投资。直到2017年6月的一年里，主要商业物业的建造许可总值达192亿元，比去年同期的150亿元增长了27.4%，商业地产行业将为澳洲全国经济提供重要支撑。

最新的ABS数据显示，在2017年的6月季度，全澳洲获得建造许可的全国零售、写字楼和工业物业（合称主要商业物业）总值达到55.9亿元，是全球融风暴以来的最高值。

在2017年的前6个月当中，墨尔本的商业物业总值达到28.7亿元，紧随的悉尼为19.9亿元，珀斯为9.8亿元，布里斯班为9.1亿元，阿德莱德为2.4亿元。

2017年，海外私人投资者购买的办公资产量猛增59%至20.9亿澳元。其中，有10.5亿澳元的办公资产投资来自中国。香港和新加坡的投资在2017年也暴涨至9.06亿澳元，而一年前只有7300万澳元。

澳洲房地产委员会（PropertyCouncil）的半年度办公室地产市场报告提到，澳洲各城市对办公楼的需求逐渐大于供给，悉尼CBD（中央商务区）的公室房地产市场进一步收紧。

其中，悉尼CBD办公室地产的空置率在2017年7月份下降至了5.9%，达到了从2009年以来的第二低水平。在墨尔本CBD，也是仅有6.5%的办公室处于空置状态，为5年来的最低水平。

此篇文章刊登于《澳大利亚贸易投资指南》，REAL ESTATE & INFRASTRUCTURE，P122-P124.