疫情期间你为什么总抄不到底？你对抄底是不是有什么误会？丨商业地产
从今年COVID-19爆发，悉尼封城开始，一大波抄底客突然驾临澳洲地产市场。无论是住宅物业、生意买卖还是商业物业，很多从业者都感受到了抄底客的活跃度和积极性。现在市场上存在着一个很有趣的现象，就是这些抄底客分为真抄底和伪抄底两个阵营。
很多手里攥着一部分闲钱的客户朋友们也有些蠢蠢欲动，大部分人都问过我一个问题：“今年又是疫情，又是经济下滑，我是不是该出手抄个底买个物业？”抄底（Bottom Fishing）指的是在某个资产由于内部或外部因素导致价值下行时，以低于市场价的因素购入该资产的投资办法。抄底是一种高风险的投资办法。（Investopedia 2020）这一概念源于证券，也经常被人运用在楼市上。虽然说地产市场也有其周期性的上下浮动，但本质上地产市场和证券市场不同，不是一个有百分百流动性的二级市场，地产市场对于利好和利空因素的反应也很滞后、缓慢。所以理论上“抄底”这个概念在地产市场里是不存在的。很多投资者都很清楚，房产价格是有规律的周期性成铃铛型波形的，我们常说的“楼市抄底”，指的是在地产价格的下行周期内，或受短期供求因素影响在可能以相对低廉的市场价格买入房产的时候进行购买。https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gi ... 6quot;);">真抄底和伪抄底在现今市场上一个很明显的区别就是：真抄底的人一般都能买到合适或接近心理预期的物业。而伪抄底的人，基本上什么也抄不到。真抄底的人抄的是市场价格，供求关系，大环境因素走向的底，这类人一般只要他们判断市场情况接近他们心中的“底”了的时候，就会以理性的方法和卖家谈判，在现行市场价范围内以一个尽量低的，让卖家很难接受，但又不想拒绝的价格完成交易。
https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gi ... 6quot;);">而伪抄底的人，就是像在景区买玉镯一样，拦腰砍，大刀砍。虽然这个例子举得比较夸张，但类似于以上的对话，我和很多其他的业者在最近的市场上听过很多次。比如以前年租金20万商铺，现在市场价调整到17万，伪抄底的人会问你：“8万租不租，我租1年，你再给我半年免租，我现在就和你签。” 比如价值约在$300万左右的商铺，现在卖家愿意以更灵活的方式，降价$30万出售，伪抄底的人会说：$170万，我2周settle。当然我们不是说这种拦腰砍价的方式永远不可能成功，我相信存在即是合理，之所以还是很多人这样去“钓鱼”，肯定是因为有过成功的先例。但是客观来说，投资不是赌博也不是买彩票，若是以这种极低价格购入的房产，一定是有前提的。试想一下，为什么一个$300万的商铺，卖家会同意以$170万的价格出售呢？很多抄底客喜欢假设卖家遇到经济危机，处于破产边缘，所以会以超低的价格出售。但既然如此，那么这个超低的价格为什么没有吸引到其他的买家竞争呢？十之八九，并不是其他买家和你信息不对称，也不是其因为你是这个市场上唯一能拿得出$170万的买家。而更可能是因为：这个房子连$170万都不值，买家以为自己很聪明，钓到了$300万的物业，但其实是卖家用手段钓到了愿意为$150万的房产出$170万的买家；或者这个物业存在着什么隐藏严重的隐患。
最近，我的一个客户告诉我，她入手了一个St Leonards的独立产权街铺，内部存在着很严重的结构性问题，所以前业主愿意以很低的价格出售。买家买入时，被价格吸引了全部注意力，低估了结构性问题的修复成本。本来以为以低于市场价买了一个物业，捡到了大便宜，但事后却发现，加上维修成本，自己基本上也没占到什么好处。尤其是有经验的经营者或知名品牌代理商趁着现在市场租金比较理智，比之前低廉很多，有的将饭店从地下美食广场搬到了同区域的繁华地段街铺中，有的紧锣密鼓的筹备分店。他们基本都拿到了比之前市场价20%或以上的折扣，有些还拿到了更多的免租期甚至是业主的装修补助等。
在进行商业租约或买卖谈判的时候，如果我们抱着“我是市场上少数还能拿出来钱的买家；我对市场的投资眼光最独到；我是沃伦巴菲特的投资理论的最优秀的实践者；现在的市场已经垮掉了，我不买就没人买了”等等这样的想法，那么抄底成功的可能性几乎就很小了。我建议不妨多想想自己手中有什么筹码，谈判双方能为互相带来什么，对方为什么要接受你？有经验的经营者，知名品牌，大公司等这些标签都能够降低业主的投资风险，和这样的租客签约，租金更有保障，对物业价值来说也有一些潜在的提升，所以这类租客的谈判成本就更多。Investopedia 2020, Bottom Fishing.https://www.investopedia.com/terms/b/bottom-fishing.asp#:~:text=Key%20Takeaways-,Bottom%20fishing%20refers%20to%20investing%20in%20assets%20that%20have%20experienced,trading%20at%20irrationally%20low%20valuations. 
