【领航生活】干货贴！澳洲买卖房屋产生增值税，到底该怎么算？
在澳洲，增值税 CGT（capital gains tax）并不是一个独立的税种，它是收入所得税 Income Tax 的一个分支。本文为大家详细介绍房屋买卖增值税，全部都是干货！
增值税是1985年9月20日开始实行的，因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题。
增值税的折扣是1999年9月21日开始的。对于买到手后一年以后再出售的房地产，可以享有50%的折扣。
特别需要注意的是：
从2017年5月9日晚7：30日起，海外买家和持澳洲非永居签证的买家，将无法享受自住房增值税税务全免的政策。
持澳洲非永居签证的买家即便是澳洲所属的税务居民，也不可以豁免自住房的增值税！
从交税的角度看，你可以选择在你个人收入较低的那一年出售你的房子，这样，更为划算。
在澳洲，很多人喜欢选择等到退休以后，拿到了养老金，再买卖房产。
他们不必缴纳任何的所得税，他们房产应付的增值税自然也是根据很低的税率来计算的。
大多数人知道自住房出售时不需交增值税，但许多人不明白对其它房地产，如作为遗产继承者，有特殊的适用规则。
对于继承房地产不需要付增值税——
除非将房子卖掉，直到出售此房子时，才需要付增值税。
在澳洲，没有死后的责任追究，因此房主去世后的遗留下来的住房通常不需交增值税，不过也有特别情况。
如果去世的房主当时买房子时是在1985年9月19日之后，作为自住房买的，那么需要进行较严格的审查，方可判定该房在出售时是否需交增值税。
如果房子是在房主去世后两年内出售，免增值税。
如果是在两年以后出售，如果符合下列条件的话，仍然免增值税：没有用房产获利，即没有出租过；
该房是房产继承者的自住房，去世者的配偶，或其他人根据遗嘱有居住在这里的权利。
对增值税（1985年9月20日）实行前的投资房，房子的初始价值按死者去世时的市场价值计算
对增值税实行后的投资房，房子的初始价值按死者当时买房时的实际花费计算
如果房产继承后超过12个月再出售的话，可以享受50%的增值税折扣！
增值税通常构成投资房产收益的一大部份。
总的来说，投资者需要对增值部分交税。
关于什么情况下应交增值税，交多少，规定并不是非常清晰明了。
特别是当投资房产最初曾经作为房主的自住房的情况下，或者房子在出租了一个时期后又成为房主的自住房。
一般来说，一个纳税人或者一个家庭的自住房是免增值税的。
在澳洲，自住房变成投资房，有一个最根本的原则需要遵循——“六年法则”
所谓的“六年法则”允许房主在最长六年内继续把此房产当作自住房来对待。
卖房时，这六年的增值税可以被豁免！
如果在房产租出去一段时间之后，房主又搬回去作为自住房住，如果后来此房又出租出去的话，六年的时间重新起算。
如果你买房子时，出租年限超过了六年，那么在这六年内的增值税部分可以被减免！
除了“六年法则”，还有一个特殊法则，适用于自住房首次成为产生收益的情况，该特殊法则关系到如何确定房产的初始价值。
为了计税的目的，房子的价值按首次租出时的市场价值计算，而不按当初买房时的实际价格计算。
如果房产最初是按投资房出租出去的，然后在房主拥有此房期间的一部分时间又变成了房主的自住房，那么只能享受部分的自住房增值税减免。
如果房产最初是作为出租房的，那么到最终出售时的总增值将按比例减少，视房主将房子作为自住房的时间长短而定。
在2007年7月1日， 小 A 花45万澳元买了一所房子，她把房子用作自住房，直到2010年7月1日。
到此时，房产的市场价值是55万澳元。
如果从那时起，小 A 把房子出租出去，一直到她在2016年7月1日前把房子卖掉，根据六年法则，她仍然可以享受增值税的全额免除。
她卖房的收益不需交任何增值税。
接着案例一，如果小 A 没有把房子卖掉，而是继续把房子出租出去，到2017年7月1日以85万澳元的价格出售，即从房子第一次产生收入以来的七年时间，那么她只能享有增值税的部份免除。
在这种情况下，她最初把房子出租时房子的市场价值（2010年7月1日，55万澳元），将用来计算增值税.
而她的房子增值部分是30万澳元（即85万减去55万）。
30万澳元 x 365 天（不属于自住房的天数）/ 3650天（拥有该房产的总天数）= 3万澳元。
因为 小 A 拥有此房产超过12个月，所以适用于50%的增值税减免。那么她需要按自己的边际税率对1.5万澳元的增值交税。
在2013年10月19日小 B 买了一栋房，她将房子租出，直到2016年10月21日。
从那以后，她把房子当作自住房。
她最终于2017年10月30日将房者卖掉，增值10万澳元。
10万澳元 x 1097(从2013年10月19日至2016年10月21日的天数) / 1471 （拥有此房产的总天数） = 74，575.12 澳元
有此房产的时间超过了12个月，她有资格享受50%的增值税减免，那么她实际应交的增值税是37,287.56 澳元。
领航悉尼
小编给大家提一个贴心建议：
在房子出租前，最好做一次估价，这样房产价格一目了然，到时卖房子时，方便计算。
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编辑整理：小尘埃
