【四方分享】海外购房者“卖房预提税”细节解析篇

12.5%预提所得税的代扣代缴义务是由买家来承担。买家不能以借口不知道卖家是海外投资者而不承担该义务。如果买家不履行该义务，将会被处以$7,200到$21,600的罚款。

在实际操作中，买家在购买75万以上房产时，必须先咨询卖家是否海外投资者身份。如果不是，卖家则可以向税务局申请出具一份叫做“Foreign resident capital gains withholding clearance certificate”的证明，依据此证明，买家就可以无须担心12.5%的税费。如果卖家是海外投资者，买家必须在房产过户前，将12.5%购房款扣下，先行交给税务局。注意：此12.5%的预提所得税是在房产过户支付余款的时候上交税务局，而不是在签合同交定金的时候上交。

在税款上交税务局的时候，买家需要填写一份表格“Foreigh Resident Capital Gains Withholding Purchaser Payment Notification”, 表中会列明买卖双方的完整资料，所购买的资产以及应代扣代缴的税金，当税金缴纳后，买家会拿到一个完税证明和已支付代码。

该证明直接在税务局网上填写并递交，或者向税务局取纸质申请表填写递交。

可以是自己填写，或者委托会计师，过户师或经纪人等填写。

该证明共有六部分：

PART 1： 卖家的个人资料：包括卖家税号，姓名，邮件地址，电话号码，家庭住址等

PART 2：房产交易时间：包括房产买卖合同的签订和房产过户时间

PART 3：联系人：指的是填写表格的人，可以是卖家本人，或中介、过户师等。最后会将该证明发给该名联系人

PART 4：具体问题：

• 在卖家最近一次报税之后或者在卖出房产之前，税务居民状况有无发生改变？

• 最近两年卖家有无进行纳税申报？

• 卖家是否是为海外居民代持物业？

PART 5：纳税实体：纳税实体包含个人，公司，信托，和养老金。这个部分主要是来判定该名个人是否属于澳洲的纳税居民。判断标准是：

• 如果居住在澳洲，是否持有澳洲绿卡或者澳洲护照并打算长期居住在澳洲？

• 如果既不是绿卡持有者也不是澳洲公民，于当年在澳洲居住的时间是否超过183天？经常性居所在澳洲吗？

• 如果是刚回澳洲的澳洲公民，现在是否已经居住在澳洲？已在澳洲居住了多久？有无超过六个月?配偶和孩子居住在哪里？主要资产在澳洲吗？是否打算在澳洲居住半年以上?在其他国家是否有经济上或者社会上的紧密联系？

PART 6：签名画押

由于购买价格的12.5%是代扣代缴的预提所得税，只是一个预估所得税，而并非是真正精确的资本利得税。按照税法规定，海外投资者还必须在年底报税的时候再次向税务局申报其精确的资本利得并计算准确的税金，多退少补。

实际中有海外卖家投诉，在某些交易中，毛利率可能不到12.5%，甚至出现亏损，如果预交了12.5%，则会占用到他们的现金流量而变得不公平。此情况下，税务局允许海外卖家申请”Foreign resident capital gains withholding rate variation application form”，要求税务局重新核定代扣代缴税率，税务局一般会在28天内给予答复。

问：好多年没有报过税，再申请这个证明是否会有问题？

答：没有。这个证明只是为了证明卖家是否是海外居民。不报税可能是因为您的收入比较低，不需要报税。没有报税本身并不会影响到申请完税证明。

但如果卖出的房子价格昂贵，特别是豪宅，税务局便会怀疑，既然常年都是低收入不报税，那是如何负担得起豪宅？

问：如果我和我的邻居联合起来一起卖房，卖家是我和邻居，买家是一个独立的个人，只有一份卖房合同，该笔交易金额超过了75万，但是我和邻居各自的房产交易都没有到75万，比如大家都是50万，那么我们需要申请这个证明吗？

答：不用。如果卖家在一笔交易中同时卖出多栋房产，而这些多栋房产的总市值超过75万，那么税务局并不会按照交易次数来确定75万，而是会分别根据每个房产的市场价值来判定它们各自是否会超过75万，所以都不需要申请证明。

问：该证明申请时间为多久？如果在房产交割前没有拿到该证明，怎么办？

答：房产过户前，必须将该证明提供给买方，否则将会被默认为海外投资者，买方将代扣代缴12.5%，或者双方协商推迟房产交割日期。

正常情况下，税务局会即刻签发该证明。但是如果申请人的纳税情况比较复杂，与税务局内部数据库不匹配，税务局则需要14-28天左右。该证明自签发之日起12个月内有效。

问：是澳洲公民，但是长期在中国工作和生活。现在打算把我澳洲的房子卖掉，属于澳洲居民吗？新政是否影响？

答：不是的。海外居民的定义不是移民法意义上的居民，而是税法意义上的居民。只要您不符合税法定义的居民，您就会被认为是海外居民，而被代扣代缴12.5%的预提所得税，即使您已经是澳洲公民。

但只要您能证明您和澳洲有非常紧密的联系，比如配偶孩子都在澳洲，常住地在澳洲，您有意愿长居澳洲，那么您仍然有可能会被认为是本地居民，而不适用于新法，但这样，您在中国赚的钱也需要到澳洲征税，不过中国交的税可以用来抵免。

同样的道理，非绿卡持有者，比如持学生签证，工作签证的，如果在税法上被认定为澳洲居民，同样无需被代扣代缴12.5%的预提所得税。