QIC将全面控股美国十座购物中心 继续看多零售地产前景

ACB News《澳华财经在线》10月10日讯 一句经常误引自马克·吐温的名言这样说，“那些称我已经死去的报道都极其夸张”。同样地，有关购物商场将亡的说法也因过分夸大而站不住脚。
 
全球性另类投资领域重量级投资者、澳洲最大的机构基金管理人之一昆士兰投资公司（QIC）本月5日宣告，将投资近20亿澳元，增持分布于美国主要城市的10处地方性购物商场，这成为了今年迄今为止美国最大的购物中心投资交易之一。
 
通过收购合伙方权益，QIC将成功掌控总价值高达31.75亿美元（约合40亿澳元）的购物中心资产组合。来自海外专业投资者的如此大手笔投资，可谓给亟需信心提振的美国零售商场投上了一记显著的信任票。
 
实体零售店与商场行业正经受科技与商业模式革新带来的强烈“颠覆”，消费者行为的嬗变让许多运营者措手不及。今年以来，伴随美国零售企业出现倒闭潮，一些实力较弱的购物商场遭受重创。
 
截至今年三月底，QIC全球房地产的管理资产规模约189亿澳元。“我们对于澳洲与美国的零售商场有着极为强烈的信心”，其董事总经理史提夫·里（Steve Leigh）说: “目前澳洲市场零售地产投资净回报率是7-9%，而美国为8-11%，”他指出，零售资产的定价受到了基本面因素的稳固支持，最终将驱动价值增长。
 
四年前，在澳洲零售地产领域取得显赫成就的QIC正式踏足美国市场，与纽约交易所上市的Forest City组建合资公司，共同拥有美国11处大型购物中心。
 
QIC继续织就其庞大的商场物业帝国。出于对美国零售地产市场前景的强烈信念，QIC全球房地产此番代表一位澳洲大型机构客户从合资伙伴Forest City Enterprises （FCE）手中收购分布于科罗拉多州丹佛市、纽约扬克斯、佛罗里达州坦帕市、宾夕法尼亚州匹兹堡市、加利福尼亚州帕姆代尔市及Redondo海滩的6座商场。满足特定条件后还将完成对其它4座分布于美国三个州四座地方城市的商场权益的收购。
 
“我们在澳洲的业务发展极其强劲，连续超过25年的强劲业绩足以证明。我们知道如何获取并投资于与社区密不可分的不动产资产，”QIC总裁达米恩·弗洛雷（Damien Frawley）说。
 
“我们期待在一个规模庞大且具有吸引力的市场、一个基本面类似于澳大利亚的市场运用这一策略方法。”
  

亚马逊令全球零售业瑟缩，线上购物平台锐气逼人，新型业态层出，所谓的数字零售商崛起似乎让一度身拥炫目华袍、汇聚万千宠爱的购物商场渐无立足之地。一项由另类投资专业杂志PERE与QIC共同发起，针对全球地产业私人股权投资者的抽样调查显示，过去12个月，对美国零售业更感乐观者只有6.5%，而更不乐观者占到50%。
 
如同马克·吐温“已死”的夸张报道，QIC的研究分析认为，美国零售商场面临的逆境被过分渲染。“亚马逊效应”受到悲观者及媒体的异常放大。近期的在线销售数据显示，过去12个月美国的维他命及营养补充剂产品的在线销售额激增，已超过可穿戴设备、护发产品及零食。然而，去掉份额巨大的保健品，美国的网络零售额骤显单薄。另据Statista统计, 在亚马逊已经进驻7年的加拿大，电子零售模式的市场渗透率仅仅只有7%。这与电子零售业态所提供产品与服务的局限性有较大关联。
 
初步迹象显示，亚马逊已走到成长平顶期，会员数量及销售收入都开始减速，近期它收购具有大量实体零售与杂货门面的Whole Foods，更是印证了零售业绝非“要么数字、要么实体”的零和游戏。全渠道零售势在必行，购物商场则将凭借其“区位与品质”优势成为其中不可或缺的重要组成部分。
 
到底是怎样的基本面因素在支撑着美国的零售购物中心？
 
电子移动设备让人与人之间的联系变得前所未有的紧密，同时也带来了社交的脱节。史提夫·里指出，未来“最好的购物中心”将是极佳的社交联络场所，成为构建社群关系的枢纽，能够激发出活跃氛围，让顾客可以进行探索、流连于商铺、餐馆之间，其功能已远非单纯的购物。
 
对于千禧一代而言，朝九晚五的时间之外，到惬意的商场购物、会友、聚餐，成为一种健康、休闲的生活方式。美国的千禧一代——7500万的年轻消费者，每年直接消费支出是1.3万亿美元，到2025年其年收入会增长到8.3万亿美元，他们将是支撑零售商场长期基本面的中坚力量。

“我们站立的基础是长达十年的市场情报、经验积累及对美国零售业的深刻了解。我们认为美国房地产市场，尤其是零售业存在强劲的投资机遇。美国整体经济形势令人鼓舞，消费需求富有弹性，从资产组合所具有的强劲基本面上就可以看出。

我们了解到，区域性购物商场对当地社区的重要意义，并且有能力、有资本将这些资产发展成为多面性的目的地，”他说。

ACB News《澳华财经在线》报道，史提夫·里（Steve Leigh）认为，对于机构投资者而言，购物商场投资是一项短期环境下的长期投资。“在我们的投资组合里，它至少属于是核心及核心增益策略，积极主动管理将发挥关键影响力”。
 
相比于私人股权投资者关注商场租户的商品供应与销售，也是就营业状况，QIC更注重积极管理来提升资产的内在价值，通过资本再投资，包括防御性与进取性的——如商场资产的重新装修、扩建等加以实现，而这也是QIC发展成为澳洲市场最为成功的零售地产管理者要诀之一。
 
为确保积极管理策略的执行，QIC坚持选择能够全面担负运营责任的合伙方，并且要有内部化的资产管理技能。进入美国市场之初，QIC选择与Forest City战略合作践行了这一原则。
 
四年之后对于美国市场有了深入了解，QIC将通过对合伙方资源的战略融合，壮大和巩固自己在美国的零售地产投资平台。此次与Forest City的交易，除收购地方性商场权益外，签署的主协议还将扩大QIC在美国的运营规模，包括将FCE相关的零售地产平台，以及关键的业务人员并入QIC。
 
“QIC与Forest City自2013年起结成合伙关系，一路走来非常成功。我们很高兴能达到这个里程碑。”史提夫·里（Steve Leigh）说。Forest City大批富有经验的租赁、营销、租户协调、法务与人力资源部门的专业人员将极大拓展QIC在美国的员工队伍。
 
“可以预见，QIC房地产公司的美国业务平台将如同澳洲业务平台一样，不断壮大并取得成功。我们非常高兴与合伙方FCE 密切合作完成这次交易，向我们的客户提供目标准确且优良的投资机遇。”按照安排，Forest City向QIC前六座商场的权益转交预计在今年底完成 ，取决于第三方许可。
 
QIC昆士兰投资公司（Queensland Investment Corporation）是一家全球性多元化另类投资公司，提供基础设施、房地产、私募股权、流动性策略与全球多资产投资服务。它是澳大利亚最大的机构投资者和基金管理人之一，截至到2017年6月30日，全球管理资产规模超过820亿澳元（629亿美元/484亿欧元）。QIC的员工超过700名，向分布于澳洲、欧洲、亚洲、中东与北美的110多家机构提供投资与资产管理服务，客户包括政府、养老金、主权财富基金和保险集团等。公司总部位于澳大利亚布里斯班，在纽约、旧金山、洛杉矶、伦敦、悉尼和墨尔本设有办事处。
 
投资零售地产已成为澳洲高净值人士的标志性特点，今年最新的BRW富豪榜上，连续三十多年盘踞榜单的10位“常青树”富豪突出特点是持有或投资购物中心，包括西田购物中心集团董事局主席Frank Lowy、持有南半球最大购物中心Chadstone半数股权的John Gandel等。
 
中国投资者对地方购物中心的关注度正在上升。美国黑石集团欲剥离包括悉尼 Top Ryde City商场在内、总值35亿澳元的购物中心组合，据称早期竞标者中，中国投资公司（CIC）隐约现身。较小规模的投资者也尝试进驻，近两年墨尔本与悉尼的一些社区购物中心尤其受到中国买家追捧。
 
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