一周地产|各州清空率大多下滑 黄金周或迎来购房高峰

一周行情概述：根据Domain网站的最新数据显示，上一周墨尔本的房屋拍卖清盘率为79%，悉尼为65%，布里斯班为47%，阿德莱德为0%，堪培拉为73%。

其中，29处拍卖结果上报，23处成功售出，中位价为71.8万澳元。

然而，从房价的可负担性、租金回报率、过去几年房价疯狂上涨的事实以及外国投资者影响力下降等一系列迹象表明，墨尔本的房价增长周期也许接近尾声。

而投资者在对待期房市场时，应该注意到墨尔本的期房（楼花）买卖呈现出亏损和低迷的态势。相较之下，成品楼的转售则增长势头旺盛。

研究和预测机构BIS牛津经济研究院报告指出，从2011年至2016年，超过50%的墨尔本新公寓的购买转售为亏本出售。在墨尔本，楼花买家的平均累计亏损可达2.7%，而购买成品楼公寓的买家却有7.4%的盈利。

然而，尽管目前中国对澳洲房地产的投资已经下降了30%，然而中国人目前仍然是最大买家，投资数目比排在其后的四个国家投资总额都要多。根据瑞士信贷今年3月发布的报告，2016年10月至2017年1月间，澳洲有1500栋住宅由外国投资者购买，其中80%仍是中国买家。

2016年，中国投资者在全球的海外房地产市场创纪录地投资了1337亿澳元。虽然在今年有所放缓，但是预计今年全球总投资额将超过1000亿澳元。

而作为中国投资者所青睐的投资地区之一，2016-17年澳洲房地产业吸纳了来自中国的238亿澳元投资。

其中，墨尔本仍然是中国买家最喜欢的澳洲城市。相应的，受到限制海外置业者的新政冲击最严重的也将是维州。居外网运营总监Sue Jong表示，中国投资者在澳洲房地产的投资经过2016年的巅峰期后开始锐减，这主要是因为中国对于资本外流的控制、澳洲银行收紧房贷和海外置业者税率的增长。

尽管如此，“墨尔本房价大跌”等夸张预测将不太可能发生，因为同时有许多积极因素对冲了墨尔本房价下跌的风险，例如：州政府大笔拨款投入墨尔本的基础设施建设、失业率低、相对较低的住房存量、滞销时间短、人口高速增长等。

而根据数据，由于拥有强劲的经济发展以及四通八达的交通，Geelong地区目前仍然是墨尔本市区周边最有潜力的房产市场，越来越多的首次置业者和投资者都将目光转向了Geelong房产市场。

其中，258处拍卖结果上报，198成功售出，中位价为108万澳元。

该报告警告说，悉尼所有的分项指标都明确指出其房产市场的风险增加。瑞银集团首席投资办公室（chief investment office）的房地产经济学家Matthias Holzhey表示，悉尼2015-16年出现的房价下跌是短暂的，因为在过去四个季度内，悉尼房产的实际价格又飙升了12%，比2012年高出60%。然而，经过通胀调整后的收入仅仅增长了2%。他认为，税收优惠和只还息贷款掩盖了日益恶化的负担能力。

同时，该报告称自从几年前悉尼成为了中国投资者的目标以来，房产一直处于过热状态。低利走低、财富增加以及乐观的预期也提振了当地的需求，因此估价飙升，将市场推入了泡沫风险区。

其中，30处拍卖结果上报，15处成功售出。

其中，6处拍卖结果上报，5处成功售出。

其中，25处拍卖结果上报，19处成功售出，中位价为70.8万澳元。

对于中产阶级来说，黄金周无疑是一个前往海外度假、购物参观并顺带购置不动产的绝佳时机。

携程网预测，从10月1日至10月8日，中国前往海外旅行的游客将达600多万人。

澳大利亚是中国人最爱去的五大目的地之一，其它四个国家分别是泰国、日本、美国和新加坡。而澳洲的房地产经纪人也已经跃跃欲试，希望借助黄金周这个旅客高峰期寻找房地产买家。

每年前往澳大利亚的中国游客人数已达140万左右。因此，尽管每个房产经纪人能够接待的中国游客只占总人数的一小部分，但是这足以影响房地产市场。

报告指出，由于工资增长持续疲态，没有迹象表明住房可负担性的问题将有所改善。换句话说，对于年轻一代而言，实现购房梦想依然“困难重重”，许多年轻人因此不得不推迟离家独立，或者组建家庭的时间。

尽管年初以来，监管机构加大了限贷措施，并且从拍卖清空率下滑和房价增速放缓的表现来看，监管部门的限贷政策开始显现，但是房价仍然超过了很多买房人的承受范围。

ANZ指出，如果按照2011年年轻人独立成家的速度来计算的话，澳大利亚的全国住房缺口或为117000套，而不是目前的21000套。其中，如果年轻人正常独立离家的话，新州的住房缺口将为40000套，而不是目前的7000套，维州的住房缺口将为48000套，而不是目前预计的10000套。

整体而言，靠近就业中心并且配套设施齐全的住房供应短缺现象将最为明显。墨尔本房产中介公司的合伙人Spencer Mitchell指出，高品质住房的供应短缺现象非常明显。介于人口增长强劲、需求旺盛，房市供需关系仍将非常紧张。