「专家专栏」全国房地产库存量那么高！快点儿回家卖房子

“3·30新政”发布已经有半月，从媒体报道看，新政发布后北上广等一线城市稍现希望，于是很多“回暖”的声音纷纷冒出来，甚至还有开发商又喊出都喊了好几年的口号“不买房就要等30年”。

大家看暖楼市的心情笔者可以理解，投资者谁不希望经济形势一片大好，每个人都赚钱。然而商场如战场，未来的市场走向并不是以投资者的感情为导向，而是有自己的发展规律。投资者需要根据数据及形势，对未来的投资方向做出判断。

增速连续15个月下滑 1998年以来最低4月15日，国家统计局发布数据：1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，增速首次跌破10%，降至8.5%，增速比前两月降了1.9个百分点。这一数据是自1998年中国启动房改以来的最低值，也是有数据以来首次跌破10%大关。自去年1月以来，房地产开发投资增速已经连续15个月下滑：2013年末房地产投资增速为19.8%，到2014年末降至10.5%，跌幅近五成。

同时，今年前三月的商品房销售数据也不漂亮，同比下降9.2%。开发商土地购置面积仍然呈现负增长，同比下降32.4%。14日全国多地举行的土拍中，包括武汉、成都在内的多幅地块遭遇流拍，二线城市土地市场走向更显低迷。

然而，尽管投资增速不断下滑，但房地产库存量不降反升：截至3月末，商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。

产能过剩 救市又能救几何？

从数据看，目前房地产业明显产能过剩。即使不再拿地不再开发新项目，大量的库存也成了开发商头顶的“达摩克利斯之剑”。前期利好政策的不断刺激，使房价一路高走，投资者随便买个房就赚钱，房企开盘即售罄……好时代刺激房地产过度开发，导致当下房企库存高企不下。长期的积累，造成当下市场供大于求，房价上涨无力已经是市场公认的问题。因此，当前房企的重心在于去库存，对于后续的投资扩张来说相对会忽视。

然而，房价的稳定和高库存的消化是一对矛盾。未来消化库存量的过程，就是房价下行的过程。即使“3·30新政”对一线城市的房地产市场稍显改善作用，但随着后期更多的二手房进入市场，房地产市场供大于求的局面并不会得到太大的改善。

有消息称：继“3·30新政”后，进一步的稳定政策还会陆续出台，自住型房屋和改善型需求的房屋标准将被重新定义，二套房有望纳入刚需范畴……不过，不管政策如何变，看到新政就蠢蠢欲动的投资者千万要谨记：价格最终还是要由市场决定，由供需关系决定。巨大的库存量很难让价格的天平向卖方市场倾斜。未来一段时间，一线城市小范围内的房产市场会在利好政策的推动下稍现回暖，但一时的利好并不代表楼市的增值能带来预期的财富。长远来看，即使房价暴跌的情形不太可能出现，但房价再想坚挺恐怕将成泡影。因此，投资者一定要头脑清醒，在当下房价低走，通货紧缩的经济形势下，借助利好政策抛售掉手中没有升值潜力的房子，持有现金，静待机会，而不是将自己的财富给开发商充盈其资金，而自己收益则被疲软的房价拖累着。

作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》；私人银行家认证课程CPB、ICIE房产投资讲师；澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：“ Victorliulei”; 新浪微博：Victor刘磊

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