惊爆！持续上涨！8月房价上涨1.1%！悉尼墨尔本持续劲涨！涨幅超过%！澳联储啪啪打脸？

澳州东海岸房地产市场的繁荣仍在继续，CoreLogic的数据显示8月全澳州府城市的房价上涨了1.1%，主要由悉尼和墨尔本带动。8月的趋势让州府城市的年涨幅升至7%，悉尼和墨尔本的涨幅上涨超过9%。

然而，房价的上涨幅度远低于去年同期，当时CoreLogic的研究部门主管劳力斯（Tim Lawless）表示繁荣已达顶点。

“悉尼的房价增幅几乎只是去年的一半，当时，悉尼房价上涨超过18%，墨尔本则以大约14%的涨幅的见顶。”他对澳广（ABC）News Onlines说。“但是，在我们看到围绕通货膨胀和工资增长的基准数据都相对疲弱的时候，依然看到房价9%的年涨幅是非常强劲的。”

CoreLogic指出，在当前的繁荣期内，悉尼房价现在已经上涨64%，上一次低谷是在2012年6月，而墨尔本房价则上涨了44%。相比之下，绝大多数其他城市的房价增幅都保持较为疲弱的水平，尽管堪培拉和霍巴特已经显示出了景气起来的迹象。

在光谱的另一端，柏斯和达尔文在过去一季度和过去一年里的房价都下滑了。劳力斯说，悉尼和墨尔本的经济实力相对强劲，确保了房价持续增长。 “推动这些市场的是非常强劲的服务业，这两个城市都隔绝于采矿业的低迷，所以他们还没有看到西澳或昆州那样的移民率下降。”他解释说。劳力斯表示，储行在上月初减息，使官方利率跌至1.5%的历史新低，似乎没有对市场产生立竿见影的效果。尽管堪培拉和霍巴特的价格上涨加速，但他指出，乡镇市场的月涨幅和季度涨幅都很小，这说明房产需求没有广泛增长。

“我不认为我们真的看到了对利率降低的坚实反应。”劳力斯观察道，“在同样的意义上，我们依然可以看到市场有一个基本的需求水平，我认为这在很大程度上可以归结为抵押贷款利率如此之低。”

房贷利率低维系着投资者的购买意愿，尽管新投资的租金回报率创下历史新低。现在，悉尼单元房的租金回报率已经跌至墨尔本以下，为3.9%，而这两个城市的独立屋回报率都只有2.8%，也是历史新低。由于在4月修改了统计方法，CoreLogic数据的可靠性笼上了一层阴影，似乎人为地提高了指数。

摩根大通和储行的经济学家都认为房价的增长幅度慢于CoreLogic的指数。摩根大通的经济学家贾曼（Ben Jarman）表示：“我们认为今年全澳房价的涨幅接近2%，而不是CoreLogic指数录得的8%。”

墨尔本一些传统蓝领居住区竟然成为房价上涨最强劲区域，中位房价年度涨幅超过20%。据Domain报道，距离墨尔本市中心27公里远的Keysborough区正进入买家雷达之中，因买家发现已经负担不起海湾及中环区房价。Keysborough区目前中位房价为631,000澳元，年增长率为22.5%。墨尔本东南部Chelsea区，外东郊Croydon区，西部Sunshine区也在墨尔本房价上涨最快前十区之列。 Barry Plant Keysborough地产中介Ben Nguyen表示，在过去1年里，Keysborough区一些再售物业增值超过100,000澳元。 Nguyen称Keysborough区新建物业使得区内人口翻倍，从前的农场都变成了住宅。墨尔本西部Footscray区中位房价730,250澳元，已经接近墨尔本市中位房价。地产主管Tristan Tomasino表示，Footscray区吸引了不少负担不起Yarraville区，Seddon区以及Newport区的买家。
Footscray区Stirling大街46号一栋4卧室物业，1998年成交价为285,000澳元，今年3月拍卖售出价格竟然达到1,346,000澳元。临近知名学校的区域房价增长持续表现强劲。 Hawthorn区及Hawthorn East区房价年增长率最高，分别上涨47.7%及34.2%，中位房价分别上涨至2,116,500 澳元及2,015,000澳元。 Bentleigh区中位房价也上涨21.7%至1,329,000澳元，得益于区域部分处于McKinnon SecondaryCollege分划区内。此外，Domain集团首席经济学家Wilson表示，Strathmore区及Strathmore区房价增长显著，显示出高端买家依旧活动频繁。

澳联储自2012年开始降息以来，屡次保证低廉的资金成本所引发的房价增长将是温和的，因此不会造成房屋承受力的下跌或者破坏金融稳定性。今年八月份，澳联储降低现金利率至1.5%时再次表示：低利息加剧房地产市场风险的可能性已经减少。

然而澳洲最大的两座城市，悉尼和墨尔本的清盘率已经逐渐回升至繁荣时期的水平。 CoreLogic的报道显示悉尼本周末清盘率达到86.4%，相比去年同期高出10%，仅略低于2015年5月份的高峰值89.7%。而墨尔本地区清盘率达到76.1%，高于去年同期的74.3%。自七月底以来的四个周末，悉尼和墨尔本的清盘率中位值分别达到了78%和76%，高于2013年受澳联储刺激房地产市场繁荣以来的中位值。

尽管澳联储表示较低的销售数量意味着房市的疲弱，但是澳联储没有同时考虑到异常强劲的清盘率以及悉尼和墨尔本持续旺盛的资本增值，事实看起来更像是四年的热潮已经耗尽了房屋的供应。

在过去的三年半，悉尼和墨尔本的年均房屋资本增值分别为13.4%和9.8%。因此，自从2013年一月份起，澳大利亚八大首府城市的房屋价值以每年8.8%的速度增长，相当于工资年增长率2%以及核心通膨率2%的数倍。

推广

在2012年五月份，澳联储大幅度降低了现金利率，当时澳洲房屋价格与收入的倍数为4.85倍，远低于2010年六月份5.25倍的高峰值，2004年三月份以及2007年九月份的倍数分别高达5.2和5.1倍。而根据瑞银集团的报告：澳大利亚房屋价格与收入的倍数在2015年九月份达到了历史高位5.6倍，考虑到通膨数据后在2016年6月份达到5.7倍。

另一方面，由于家庭债务的上升远高于工资增长率，上周评级机构穆迪也把四大银行的信用评级降为负面展望。澳大利亚的家庭债务与收入的比例从2012年年中国际上较高水平的167.5%激增至2016年破纪录的187%。

澳联储错误的分析

澳联储在八月份降息的声明中指出最新的消息标志着：在合适的公寓供给数量的条件下，房屋价格在今年仅见证了适度的上涨。此外，由于清盘率低于一年前，一些指标表示房屋市场持续指向一个较弱的市场条件。但是这样的分析是有瑕疵的。

澳联储首选指数提供商为CoreLogic，其采样方法简单的变动（房屋价格的临界值去除掉最高和最低的住宅价格）就会造成澳洲五大首府城市房价年增速的0.8%的上扬。CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示：一些首府城市强劲的表现没有受到采样方法变化的影响。悉尼房屋指数在6月份上涨了1.2%，7月份再次上涨1.3%。墨尔本房屋指数六月份上涨0.8%，7月份上涨1.1%。

截至8月21日未受到指数更新影响的三个月内，悉尼和墨尔本的房屋价格分别以8.1%和6.4%的年化率上涨，全国范围内的年增长率仅为4.4%，但仍然是收入增长的两倍。这些数据都与澳联储在八月份货币政策决议中声明的“近期很多数据都表明7月份大部分首府城市的房屋价格都在下滑”相矛盾。

为了支持利率消减，澳联储将目标转到了历史非首选指数“分层中位价格”，该指数显示截至6月30日房屋价格仅增长2.6%，而RP Data的数据为7.5%（指数采样方法更新后）。澳联储所选的中位价格指数问题在于：独立别墅价格增长幅度很容易被大量的公寓销售价格所拉低。

澳联储在房市方面总是出错的原因有两个：首先，它从未面临过携带如此多债务和利率弹性的经济体。其次，澳联储从未降低现金利率至如此低的水平，在经济增长高于趋势以及房价增长空前高涨的情况下，它绝对不会出席这样的政策。这种政策上的失误威胁到整个金融体系的基金结构以及拥有2万亿养老金行业的资产配置的完整性，同时还消弱了澳联储作为世界上最受尊敬的央行之一的可信度。

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