http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg ... 6quot;); box-sizing: border-box; max-width: 25% !important;" class="tn-Powered-by-XIUMI">近年来，“住房可负担性”问题引起了越来越多的关注，也将成为五月份联邦预算的一大重点。联邦政府和州政府都承诺要改善“住房可负担性”问题，并为首次置业者做出实质性的政策整改。那么，究竟什么样的政策会是行之有效的呢？之前的文章中，我们反复提及：如果真的要解决住房承受力问题，必须得从增加供应出发（点击查看详情）。现在，我们需要为之加上一个附加条件——“在合适的位置”，尤其是在悉尼。
过去五年中，悉尼的新建住宅数量有明显的增加，CBD及周边都已经新建了许多公寓，外郊区如：Blacktown, The Hills以及Liverpool也有大量新建的房屋，但在中郊地区房屋供应增长却差强人意。Gratten研究所的首席执行官John Daley指出：虽然有很多人定居于内城区的公寓，但还有更大一部分人想要居住在距离市中心10公里范围以内的中郊地区，这些中郊地区的房屋需求没有得到满足，供不应求造成了房价的上扬。
但是，想要在中郊地区增加房屋供应不如偏远地区那么简单直接，政府无法直接将大片空地划为住宅区鼓励建房，只能通过联排别墅的方式。而中郊地区的居民不希望自己所居住的地方过度开发，因此将抵制重大规划开发变化。负扣税政策一直都处于风头浪尖。甚至有很多经济学家宣称：只有取消负扣税政策，才能真正缓解房价增长，解决负担性问题。
然而联邦政府已经明确排除了共党所提出的“取消负扣税”的整改建议，助理财长Michael Sukkar在本周一指责反对党领袖Bill Shorten想要取消负扣税政策是不怀好意，这一想法旨在节省370亿澳元的预算，为其他政策筹集资金，而不是出于要改善住房负担性的初衷。澳大利亚200万持有投资物业的人当中，至少有120万人正享受着负扣税利益。从这个角度来看，要是针对所有人都取消负扣税的话将对市场造成很大的震荡。负扣税也就是“短期亏损”，是投资者建立在“未来房屋增值将抵消（租金收入低于贷款利息）亏损”的信念上所做的一种投资策略。取消负扣税将间接提高租金，对低收入人群以及那些还在租房，并且拼命储蓄的潜在首次置业者将会产生更大的压力。虽然针对所有投资房取消负扣税是不可行的，但是为税务优惠设置上限也许有利于为政府节约成本，同时为住房负担性带来改善。为税务优惠设置上限意味着限制投资者可使用负扣税的房屋数量，或者限制可利益负扣税的房屋价值。据统计，澳大利亚72%的房产投资者仅拥有一套房产，90%的投资者拥有不超过两套房产。因此，限制税务优惠也许会更好地平衡市场。澳洲房产增值税的折扣是从1999年开始实行的，对于买到手一年以后再出售的投资房产，可以享有50%的折扣。
举个例子，老王在墨尔本买了一套价值100万澳元的房子，一年后以120万澳元的价格售出，那么老王的资本利得为20万澳元。在纳税时，老王不需要支付20万澳元所相应的房产增值税，而只需支付10万澳元所相应的房产增值税。毫无疑问，该折扣使投资房更有吸引力，尤其是对于短线房产投资者而言。联邦政府曾提及要将房产增值税的折扣从50%削减至25%的想法，那么在上文的例子中，老王就得支付15万澳元所相应的房产增值税。这样一来，投资者所获得的资本利得相对而言就会降低，市场可能会引发一批投资者的退出，自住业主的加入。
财长Scott Morrison并没有排除削减折扣的可能性，但很显然他对此变化仍保持谨慎态度。就如上文中负扣税政策一样，Scott担心如果“爸爸妈妈型投资者”因此退出市场，那么租赁市场的供应将面临更大的紧缺。但是我们换个角度看，不管这类投资者存不存在，房屋仍然在那，不是自住就是出租，也许政府会考虑在潜移默化的过程中，缓慢地将房产增值税折扣降低。数名议员最近提出支持“利用退休储蓄金购买房屋”，按照此计划，首次置业者可以提取他们的退休金来支付自己人生第一套房子的首付。
但是一些高级官员以及经济学家对此计划持谨慎态度，背后的原因很简单，如果购房者可以获取更多的资金购买房屋，那无疑将推高房价，可能会加剧已经过热的房地产市场的压力。这样一来，年轻人的财富就转移到了更年长的卖房者手中。
联邦政府还有一大挑战在于：改善住房负担性的同时还需要认识到澳洲不同房地产市场之间存在的巨大差异，避免产生新的区域问题。在五月份的联邦预算出台之前，势必还会有铺天盖地的猜测，猜测政府究竟将出台怎样的政策以改善“房屋负担性”问题。但不管如何，我们都热切地希望能够有实际效果的改革计划，以帮助更多的澳大利亚人进入房地产市场。免责声明：本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述，不构成交易建议，仅供参考，投资时请谨慎决策，风险自担。http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png ... 6quot;); background-position: 50% 50%; background-repeat: no-repeat; background-size: cover;" class="tn-Powered-by-XIUMI">Level 7, 342-348 Flinders St Melbourne VIC 3000http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif ... 6quot;); background-position: 50% 50%; background-repeat: no-repeat; background-size: cover; box-sizing: border-box;">
