【普及贴】澳洲买房不能不知道的事情！

关于Re-Finance（贷款重组/转贷）的一些知识：什么是Refinance，是什么时候需要做Refinance，为什么要做Refinance？

先给大家补充一些基础知识：

“Refinancing”通常是指终止和现在Home loan 所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的LVR（Loanto Value Ratio 贷款占房屋价值的比例）或保持不变。“Refinancing” 也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的，通常我们称作Internal Refinance（房贷产品或结构发生变化）或是Top up。

如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说Discharge Fee、EarlyRepayment fees/Deferred Establishment Fees（提前还款罚金）等，另外政府房契和贷款的Discharge 和Registration，加上新的银行贷款申请时的费用（如果有）。

为什么要Refinance？

1.新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。

2.考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。

3. 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为Equity 留在Loan A/C 里面，以备以后随时使用），通常存放于offset 对冲帐户，让资金更加灵活。

4.把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，所谓的Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。

举例说明：

第一年：购得物业价值$100K贷款$90K自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(InterestOnly)Loan，并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%

第三年：你的贷款额度仍然是$90K（因为你没有多还本金），但是现在的房屋价值增加到了$125K，这时候LVR=72%

第五年：你的贷款额度降到了$80K（因为你有开始还一些本金），现在的房屋价值增加到了$150K，这时候LVR=53%这时候，你可能决定：

a.买辆新车

b.买投资房

c.结婚

你需要额外$50K 的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行Refinance，你多借$50K 之后，新的贷款额度增加到了$130K，房屋评估价值$150K，LVR=87%。

在Refinance 的时候，经常也会使用Slip LoanAccounts，比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。

如果转移到另一个银行，您可以也可以同样考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。

转贷Refinance的操作是怎样？需要什么材料准备？

通常Refinance和一个NewPurchase所需要的材料和程序类似，一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入，银行之间律师会协商做好settlement，因为时间上不需要特定的要求（新购房产需要42天Settle）因此Refinance通常在银行处理中排在Newpurchase后的priority。

要做好充分的时间准备，通常在4周左右的时间，一周估价+申请，第二周处理贷款文件（包括提前要将Discharge 表格递交给之前的银行），第三周时间等待贷款文件certification，新银行和之前银行沟通Discharge并安排settle，第四周Settle。

由于有些时候Discharge处理会耽误时间，许多银行通过FirstTitle等保险公司，通过FastRefi的产品，可以不需要提前做Discharge，而是在新的银行Refinance申请批准后，在Settlement时直接Payoff之前的贷款，然后实现Settlement可以更加顺利的发生。（通常在客户没有准备好Discharge情况下或原银行Retention情况下使用FastRefi）。

材料准备上，包括如果涉及到需要从Refinance拿出资金购买新的房产，请和我们的专业贷款经理沟通，确保操作程序上合理有序，保证在新房Settle时资金可以就位，不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做Refinance再做New Purchase，还是同时递交一个application，还是考虑两套房子绑定，将newpurchase贷款100% 用于投资负扣税。

Refinance 常见问题回答

Refinance银行一定要估价吗？我的房子有过隔间，担心银行过来估价不接受房产做抵押。

答：通常refinance新的银行需要对房产做一个重新评估，以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整，担心银行不接受房产抵押，可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个Desktop估价，只要LVR控制在80%或以下，可以绕过估价系统。我们专业的房贷经理会根据您的情况做出一个合理的判断和建议。

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