涨否？跌否？应是绿肥红瘦 —— 墨尔本地产新政全析 | 小麦谈地产

文 / 小麦

每年的三、四月份通常会有两件事情发生：苹果出新iPad提振公司股票，和各州政府调整地产方面的政策。

去年墨尔本所在的维多利亚州政府是提高海外投资者额外印花税到7%；今年动作比较大，一口气推出了一篮子新政，目标只有一个：让墨尔本的房子更容易负担，使得更多首次置业的朋友们能够尽快进入市场。

不少地产公司已经对新政策进行了详细解读，也都很清晰，如果您还有些混淆，这不能怪您，因为这些政策的受益群体各不相同，所以一会有人说是好消息，一会有人催大家7月1日前赶紧下单，不然要产生无谓的损失。

我争取用最简单明了的文字给大家再过一遍。

影响人群：澳洲公民或永久居民，首次置业并用于自住的人群。

无论买的是新房还是二手房，也不受公寓、别墅或独立屋的限制，只要是第一次买房并自住12个月以上，那么就可以享受这项政策。房子如果在$60万澳币以内，印花税全免；如果在$75万以内，印花税打折。

插一句嘴，如果您想在“印花税”和“首次购房”两方面补补课，请参阅我去年写的《首次购房指南》和《印花税之痛：维州政府想干嘛》

回到原题，这对于想要提早进入市场的首次置业人群是个大大的好消息，绝大多数首次购房的价格都在$60万以内，原来是印花税减半，以维州大概5.5%的税率计算，打完折还是需要交$16,500的印花税，而7月1日之后就1分钱都不用交了。

$16,500多吗？

对于大多首次购房的人来说这笔钱很多。

尤其是刚开始工作不久的上班族，两口子一起攒还好点，靠一个人的话，交完房租水电煤气上网手机车贷和周末与朋友吃饭喝酒的钱，至少要攒一两年才能存下这笔钱。

不过这个政策产生的效应并不会很持久，原因我们后面解释。

同样是围绕印花税的新政，接下来在墨尔本买公寓或者联排别墅的楼花作为投资的朋友们要多个心里准备了。

在此之前，维州政府为了提高自己与悉尼所在的新南威尔士州在地产市场的竞争力，吸引更多的投资到维州来，有一项很得民心的政策，就是楼花的印花税减免，只需要在所购房产的土地部分上税，还没盖出来的房子是不用上税的，所以通常买楼花只要交$2000 - $3000的印花税。

新政推出后，是按照购买合同价上税，与悉尼、布里斯班等城市看齐，没有任何优势可言了。

以中国投资者在澳洲购买公寓的平均价格$66.7万澳币计算，原来只需要支付两三千澳币的印花税，7月1日之后则要缴纳约$36,685的印花税。

如果是海外投资者，还要再加个7%的额外印花税，那么买一套$66.7万的公寓楼花，就要缴纳$83,000的印花税。

又是两套房子的首付，却用来交税了。

这个的目的很明显，让投资者离场，给首次购买自住房的人腾出空间。

但这项政策影响很深远，甚至对悉尼、布里斯班和黄金海岸接下来的房价都会有明显影响，我们后半部分聊。

当然，如果是首次置业并且是自住的，那么还是满足第一条优惠政策的。

如果您有套投资房在墨尔本市中心或者近郊，一直空着不住人，那么政府要开始收税了，税率是房产增值部分乘以1%，就是说如果房子从$60万涨到$70万，那么要给这$10万块上1%的税，也就是$1,000。

这个政策背后的原因可以理解，但力度显得不太够。目前墨尔本的空置房确实不少，CBD地区按照非官方统计大概有20%以上的公寓是闲置的，谁让咱们华人不差钱呢。

这就造成了一个问题：一方面投资者手里房子多，但另一方面很多租客找不到房。

加拿大也面临非常类似的问题，解决的办法通常是通过水表信息等大数据判断空置房，然后加以征税。

如果是自己的度假屋，或者物主短期离开，则不会被征税。

但这项政策完全要看房子在哪，如果是近郊的house等还有些意义，但在大多数空置房屋所在的CBD，一来收的1%不疼不痒，二来很多CBD公寓增值非常有限，不增值就不用交这个税了。

影响人群：在远郊购买自住房的首次置业人群。

维州政府目前给首次置业，并且房产价值在$75万澳币以内的人群提供$1万澳币的补助，从7月1日起，如果是在远郊地区（至少在CBD 50公里开外吧，有具体区域清单）购买自住房，则可以享受$2万澳币的补助。

这个很符合墨尔本卫星城的设计思路，把人口有效分散开，加上很多澳洲本地人是不介意住在离CBD远些的地方的，也是个不错的政策。

影响人群：本地身份，单人年收入不超过$7.5万、或家庭收入不超过$9.5万的人群。

这个有意思。

维州政府明年1月开始试点，帮助满足条件的400位申请者一起买房，政府出资$5,000万澳币，占每套房产的25%以内，卖的时候再按比例收回来，试点成功的话会大面积推广。

想法不错，看执行吧。

除了以上五点外，还有就是本周二的3月份澳洲储备银行RBA议息会议决定保持基准率1.5%不变，也是一个关键点。

这在预料之中，不但现在不变，短期内也不会再降。

基准利率是把双刃剑，太低的话投资者大量进入市场，房价持续升高；太高的话澳洲除了房地产以外的零售、制造、大宗商品出口等都比较疲软，要靠低利率提振。

所以各家银行比较聪明，在贷款上做文章，不是今天的主题，暂且不表。

况且降息不是提高房屋负担性的有效办法，对于投资者来说，再高一点都没事，压力最大的是卡在出租死循环里无法快速积累首付的人群。

维州政府的这些举措，是为了解决澳洲目前一个严重的挑战，就是越来越买不起的房子。

我之前写的专题《澳洲地产健康报告：下》有专门聊到世界各主要城市房产可负担性的话题，悉尼和墨尔本位居世界“最不可负担住房”的第二名和第四名，政府不采取点措施，真的是会有越来越多的澳洲人无法实现地主梦。

对于这些新政策，行业机构HIA, REIV等都表示欢迎和肯定。

甚至新南威尔士州和南澳州都表示应该学习维州，推出相应政策，帮助首次置业的人群尽快进入市场。

维州政府的好意我们都明白，但这些并不会彻底、长期的解决房屋负担性的问题，不少打算卖房的屋主已经把出售计划放在7月新政策生效之后，并且开始加价了，所以以上新政的效果也许只是短期的。

解决房屋可负担性最根本的办法，是解决供给，有效的、真正需要的供给。否则这些财政政策都是拉选票的噱头。

从中长期看，墨尔本的对房产投资者开刀的举动会把很多地产投资者挡在门外。原来不少悉尼的中介和地产投资者会交易墨尔本的项目，一来比较便宜，二来有印花税减免优惠，现在优惠没有了，悉尼的中介不会来找墨尔本的项目了，悉尼的投资者也不会看没有竞争优势的墨尔本了。

而悉尼的房地产投资者与其他城市不太一样。

这么多年悉尼房地产一路大幅上涨，众多地产中介通过讲座、市场宣传等手段让悉尼大多数华人地产投资者的平均知识水平和认知高过其他城市，从我之前的工作经验来看，在悉尼，有个两三套投资房很常见，一个人有五六套的也不稀奇，而在包括墨尔本在内的其他城市是达不到这个水平的。这些投资者通过投资地产实实在在的尝到了甜头，所以是停不下来的，是“磕过药的瘾君子”，自己会不由自主的找机会投资房产，不用劝。

直接产生的结果是：悉尼的房价继续升高，而一部分投资者会把目光投向更加便宜的布里斯班和黄金海岸，这几个城市的房价会继续保持上升。

而墨尔本的房产市场，尤其是本地人热衷的CBD以外的新房和二手房市场，已经是白热化供不应求的情况，新的政策短期内会对首次置业人群有些帮助，但中长期来说，只会为房价助燃，每次政府说要冷却房产市场，房产市场就会继续上涨。

如果绿色代表钱少的首次置业者，红色代表钱包鼓鼓的房产投资者，维州政府希望看到的应是绿肥红瘦。

但是。

小 麦

澳洲地产学院创始人兼首席执行官、Director of Asia Pacific, OneGlobalVenture in assn. with KPMG、澳洲最大独立地产集团Little地产前亚太区总监、墨尔本大学商学院MBA、法学院法律硕士在读