澳洲地产是不是值得你配置的资产？|01

当今社会有三大风潮。

“环境移民”：自然环境恶化引起的人口迁移

雾霾现象、食品安全和其它环境问题的加剧，催生了精英和富裕阶层的海外移民潮；

“小别离”：低龄留学成为公众热议的话题

沉重的学业负担和激烈的升学竞争驱使越来越多的家庭考虑送孩子出国留学；

“海外资产配置”：近年来财富管理领域的热门词汇

随着中产阶级的崛起，海外资产配置已不再是超高净值人士的专利。

这三大风潮都将人们的视野和脚步拓展到了更为广阔的世界——越来越多华人走向海外购置房产、安居乐业。其中，幅员辽阔、得天独厚的澳大利亚是不可忽视的主要置业目的地之一。

为什么说澳洲地产是值得考虑的配置资产？

我们从四个方面来分析。

一. 宜居性使得澳洲成为海外人士的移民、教育、投资首选地之一。

全球最宜居城市

在2016年英国权威杂志《经济学人》评比的世界十大宜居城市中，澳洲有三个城市（墨尔本、阿德莱德和珀斯）名列榜单，其中墨尔本连续六年被评为全球最宜居的城市，悉尼也曾多次上榜。

《经济学人》的评价标准包括城市的公共安全、医疗、教育资源、基础建设、环境等30个因素。中国目前自然环境日益恶化，空气质量变差，雾霾严重。相比之下，空气清新、绿地覆盖率高的澳洲在宜居性方面更具有吸引力。

其它知名媒体对澳洲的宜居性也有很高的评价。比如，英国的时事和生活方式杂志《Monocle》2016年发布的全球城市生活品质调查榜中，墨尔本和悉尼也赫然名列前10名。

《Monocle》的评分标准更加以人为本，其中包括：书店和图书馆的数量，食品、饮料和住房的价格，城市夜生活的质量等。

最受欢迎的置业和移民目的地之一    

胡润研究院和汇加移民研究院合作出版的《2016年中国投资移民白皮书》中，澳洲和美国、英国、加拿大一起，一如既往地被评为最受欢迎的移民目的地（排名第四）。

墨尔本和悉尼位于全球最受欢迎的海外置业和移民城市前10名之列。

最佳求学地之一

Wi-Fi技术、谷歌地图、黑匣子、心脏起搏器、仿生耳（助听器）、塑质钞票，超生波扫描（B超）等发明都是澳洲科学家和工程师的杰作。

澳洲大学拥有一流的科研人才、丰富的学术资源，为世界科技发明做出了巨大的贡献。这个只有2400万人口的国家，就孕育出了16个诺贝尔奖得主，横跨物理学、化学、生理和医学、经济学、文学等诸多领域。

在上海交大的2016年世界大学学术排名中，澳洲八大名校全部入围世界前150强，其中墨尔本大学和昆士兰大学的排名超过了今年首次入围的清华和北大。

在英国高等教育及升学就业组织QS公司公布的2016年全球最佳求学城市榜中，墨尔本和悉尼分别蝉联全球第2和第4，澳洲共有7个城市入围。

根据澳洲教育部的统计，2015年澳洲的国际学生数量约为29.2万，中国学生约9.7万，占比33%。从2010年起，澳洲国际学生数量稳中有升，中国学生占比一直都在32%以上，最高时达到40%。

2016年7月，澳洲政府大幅简化了留学签证的申请流程，又全面开放了小学生留学签证，年满6岁的孩子就可以到澳洲来留学，父母可申请陪读。预计未来几年内澳洲国际学生的数量会翻倍，留学生数量的增加将继续大力推动住房需求的上涨。

中国人已成为澳洲房产的最大投资者

近几年在澳洲房地产领域，来自中国的投资日益增加。根据澳洲外国投资审查委员会（FIRB）的统计，2012-2015的三个财政年度，中国的投资总量在所有海外国家中名列第一，所占比例分别为16%, 21%和28%，每年以30%以上的速度递增。

黑色：澳洲房产行业的外国投资总量

红色：第1名（中国的投资）

灰色：第2名（2012-13年度是加拿大，其它两个财政年度是美国）

数据来源：澳洲外国投资审查委员会（FIRB）  

不论是移民、留学家庭对住房的“刚需”，还是作为投资资产，澳洲房产都具有长期吸引力。

二. 澳洲拥有稳定的政治体系，经济发展稳健，社会安定。

澳洲被认为是最早施行财政均等化制度的国家，也被认为拥有世界上考虑最周全的财政转移支付制度。联邦政府用均等化拨款的方式，解决各州之间财力不均的问题，这是有利于澳洲政治稳定的非常重要的因素。

同时，澳洲实行枪支管制，是一个相对安全的国度。它四面环海，独特的地理位置使其远离战争，一战和二战对澳洲本土的影响都非常小。

经济方面，澳洲保持着稳定增长。2008年金融危机后，不少发达国家经济衰退，房产市场泡沫破灭，如美国、英国、日本、法国和西班牙等。但澳大利亚平稳安全度过，经济发展情况比大多数发达国家都好。

例如从下图可看出，金融危机对澳洲GDP没有显著影响，澳洲就业率在此期间也遥遥领先于其它经济体。

数据来源：澳洲联邦储备银行

澳洲金融体系曾被国际货币基金组织评价为“健全、有弹性且管理良好的”，澳洲四大银行都是“保守经营、资本充裕且盈利丰厚的”，它们“具有承受严重冲击的能力”，在全球最安全的商业银行排名中常常跻身前列。

作为公认的全球经济适应性最强的国家之一，澳洲为投资者提供了相对稳定的投资环境。

三. 强劲的人口增长和趋于小型化的家庭结构对于地产需求构成强大支撑。

根据澳洲统计局的数据，澳洲人口从1900年的380万人增长到2016年2月的2400万人，平均年增长率超过1.6%。

数据来源：世界银行，2016年3月

从上图可以看出，澳洲是以上国家中人口增长率最高的国家之一，人口增幅也远远超越了印度和中国。

澳洲的人口增长主要由三个方面的因素驱动：高移民率、高出生率和低死亡率。

根据澳洲统计局数据，2014-15年度澳洲的净海外移民人口为16.8万，前一财年为21.3万，也就是说平均每5-6年就增长1百万以上的移民人口。移民为澳洲的发展注入新的活力。

澳洲家庭普遍有两个或更多的孩子，平均每1分46秒就有一位新生儿出生。与此同时，由于生活和医疗条件优越，死亡率低，截至2015年9月30日的过去一年中，澳洲新生儿的数量达到近30万，死亡人口约为15万，仅占新生儿数量的一半左右。

数据来源：世界银行，2016年3月

综合以上三个因素，澳洲每年增加30多万人口，强劲的人口增长对于地产需求构成强大支撑。  

另外，澳洲的家庭结构趋于小型化和独居化，小型家庭数量的增加也意味着人们住房需求的增加。

四. 澳洲房市长期保持稳定走势，投资回报表现突出，透明度高，政府鼓励投资。

在澳洲，地产投资是很多当地人养老的一种重要手段，被视为创造和积累财富的最佳工具之一。

澳洲地产业已有100多年的市场化发展历史，近半个世纪以来保持稳定增长走势。澳洲房地产协会(REIA)统计，八大首府城市在1997年底的独立别墅加权平均中位价为18.4万澳元，2015年增加到了69.6万，年资本增值达到7.7%。

*注：八大首府城市的加权平均中位房价

数据来源：REIA

根据澳洲证交所《2016年长期投资报告》的统计，在截至2015年底的20年中，澳洲住宅房产的年度平均回报达到了10.5%，在所有投资产品中表现最佳。相比而言，股票的回报率为8.7%。   

澳洲房产交易过程的每个环节几乎都很透明。根据仲量联行JLL发表的“全球房地产市场透明指数”，澳洲房产市场在2016年被评为全球“最高度透明”的房产市场之一，在109个国家和地区中排名全球第2，尤其在监管及法律、交易程序等方面，澳洲的透明度都名列前茅。

高透明度是全球投资者对澳洲房产拥有强劲需求的主要动因之一。

此外，澳洲政府的各项税费优惠政策鼓励人们购置房产。比如：

• 当投资房的贷款利息等支出（包括折旧）比租金收入高，投资产生损失时，澳洲政府允许人们申报损失，抵扣工资等收入，降低缴税额度（这就是所谓的负扣税政策）；

• 房屋折旧可申报退税，它仅是账面亏损，却能让投资人通过税务政策享有额外现金流；

• 本地投资者如果持有物业一年以上，出售房产时可享有50%的增值税折扣，自住房出售时不需缴纳任何增值税；

• 人们可以选择用退休公积金（Superannuation，简称Super)投资房产，享受更大的控制权和更优惠的税率。

可以说，澳洲地产业之所以保持长期稳定增长走势，一定程度上受益于政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

Tips & Tricks 小贴士

• 宜居性使得澳洲成为海外人士的移民、教育、投资首选地之一。不论是出于住房“刚需”，还是作为投资资产，澳洲房产都具有长期吸引力。

• 澳洲拥有稳定的政治体系，经济发展稳健，社会安定。作为公认的全球经济适应性最强的国家之一，澳洲为投资者提供了相对稳定的投资环境。

• 强劲的人口增长和趋于小型化的家庭结构对于地产需求构成强大支撑。

• 澳洲房市透明度高，长期保持稳定走势，投资回报表现突出，一定程度上受益于政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

可以说，澳洲房产是理想的分散资金风险、长期投资理财的“蓝筹”产品。  

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