解析|澳洲房产凭什么俘获中国人的心？
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伴随全球经济环境的低迷，国内投资市场的不稳定，越来越多的中国投资者将目光转向国外，迫切寻求能够实现财富稳健升值的投资平台。 根据外国投资审查委员会的统计，中国已经超越美国成为澳洲房产的最大获批外国投资来源地。 瑞士信贷银行集团最近预测，中国投资者2020年将买下澳洲20％的新建住房，目前为15％。 为何澳洲房产对中国投资者具有如此大的吸引力？ 北师大房产研究中心主任，被誉为“国策高参”和“房产投资教父”的董藩教授指出，澳洲是他最看好的海外房产投资市场。 在对海外9个国家的投资前景进行了历时8个月的分析比较之后，他得出一个结论： ★ 澳洲无可挑剔； ☆ 美国、香港、新加坡前景一般； ☆ 不主张投日本、韩国、欧洲和新加坡房产 他给出的理由是： 美国有房产税和遗产税，投资者的资产若想传给子女，得交30%－70%的遗产税。海外投资贷款仅有地方银行等少数银行可贷，但附加条件很多 相较美国，加拿大房产投资的好处是没有遗产税，但贷款首付高 香港房产不适合投资，震荡大，预期也不是太好 新加坡经济总量小，产业结构有缺陷 日本没有资源，还处于地震带上，而且房价不涨 韩国房产价格的高增长点已经结束 如果非要去欧洲，只能考虑英国，葡萄牙、意大利和德国的房价基本不上涨 而澳洲无可挑剔。当然，以上只是他的个人意见 那么，中国和澳洲在房产政策和市场环境方面到底有哪些不同呢？ 1 市场成熟度 中国 vs 澳洲 20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。 澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。 2 法律保障 中国 vs 澳洲 中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。 在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。 3 产权年限 中国 vs 澳洲 土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。 澳洲房产是永久产权，可以传给子孙后代，并且没有遗产税。 4 期房贷款 中国 vs 澳洲 在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过贷款的人再次申请贷款比较困难。 澳洲签期房合同时，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到80%左右的贷款，可以选择等额本息或者只还利息。还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。 此外，在澳洲再次申请贷款很方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资。 5 新房交付 中国 vs 澳洲 中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。 在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。 6 烂尾楼风险 中国 vs 澳洲 在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。 在澳洲，首付款存放在政府监管的信托帐户，交房前开发商无权动用。 7 负扣税 中国 vs 澳洲 中国没有负扣税政策。 在澳洲，目前租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出，政府允许投资者申报损失，抵扣其它收入。 8 租赁管理 中国 vs 澳洲 在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。 澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。 9 租金回报 中国 vs 澳洲 报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。 澳洲首府城市的租金回报率一般都在4％至6%之间。 10 空置率 中国 vs 澳洲 2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。 根据澳洲房产信息网站Domain集团 今年一月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。 按照国际通行惯例，5％－10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展； 10％－20%之间的空置率为空置危险区，有必要采取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 综上所述：和中国相比，澳洲房产市场更为成熟与规范，信贷制度和租赁管理体系相对健全与完善。澳洲房产为永久产权，没有遗产税，投资门槛低，还款压力小。期房鲜有烂尾楼风险，交付后马上可以出租，还可享受负扣税优惠。租金回报率高且空置率低，适合中长期投资。 百利通 ｜留学 移民 专家导语
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