“华人都是发展商！”——关于悉尼每平方米房价的问答

文/安然/JAMES

上两周发表了“悉尼华人热门居住区单位面积均价排名”，引来了不少小伙伴的关注和热议。当我们与Savills房地产信息调查总监Simon Hemphill 坐下来时，第一个问题其实是：“对每平方米均价这个新系统来说，您个人是怎么看的？是否在找噱头讨好华人顾客呢？”

一般来说，数据控的人是不太懂得如何应对这种尖锐问题的，而Simon的回答是：“在澳洲，如果有人问我一个物业每平方米均价多少钱，我的第一反应是：这家伙一定是个发展商。所以，我觉得华人都是发展商。”…哗，真是一个很有水平的政治家答案。

答应过大家一定会跟进做个专题的，以下就是过去两周从大量的回应中整理出来的一些问题。如果还有其他没顾及到的，欢迎继续在澳房汇公众号留言。

DC: 在澳洲，我们都习惯了以房屋的中位价来看房价的增长，这个每平方米的统计是第一次出现，能说说这些数据是哪儿来的吗？

这些数据是从多种可靠渠道收集得来的，这包括了一些长期跟踪和研究澳洲住房价格的外部机构，为我们提供历史数据，形成了我们统计的基础。然而，由于很多这些数据是在房子最后成交之后才收集得到的，那意味着和它最初的售价有颇长的一段时间差，我们就必须依靠自己内部数据进行校正，它包括我们已销售的、或正在代理的上千套公寓价格统计，还要加上众多与我们有良好合作关系的发展商、律师、会计师所提供的房屋销售资料、最后才得出一个综合的结果。

DC: 数据是如何整理出来的？准确吗？

这些数据是在众多的实例中提取出来，是经过我们悉尼销售团队多次核对而得到的，可以说比较准确。比如说，有朋友曾指出某个区的数值显得过低，可能不准确。但其实，那正是我们在代理的项目售价。所以，有疑问的话，最好还是找我们核对一下。

DC: 为什么房屋均价这一概念在澳洲并不流行？

每平方米均价的统计虽然不流行，却是一直都存在的。通常是发展商才会用，又或者那些从事房地产相关行业的人会用，比如房屋销售代理、估价师、研究人员等，他们用房屋均价来计量投资回报。因为相对而言，每平方米单价这个概念主要对估算价值有用，一般住户在使用房屋时，是无须太多关心的，所以它对房屋买家来说没有对发展商那么重要。不过当买房子的人变成了投资者或房屋产权拥有者的时候，就需要好好考虑自己花的每一块钱用的是否值得。

DC: 目前流行的中价位体系有什么问题？用每平方米均价又有什么好处？

我们现在流行的主要是房屋中位价体系，它是以长期的跟踪来统计房价上落的。比如某个地区在一季度内成交了15套房，把成交价由高到低排列，第8套就是房屋中位价。这是很确切的、真实的数字。但在某个特定的统计时段、或者由于成交数量的不足，会产生荒谬的结果。比如：在一段短时间内，如果只有几套高价房子成交，这个中间价就会涨得很高。

特别是近几年楼花销售很流行，在买家同意价钱、交付10%订金后，往往要等两年才完全成交，等售价进入到统计系统，就已经是过期两年的数据了，它完全不能准确反映市场上的真实情况，不能用来指导房地产商进行开发定价，而且对消费者购买自己的房子也没有指导意义。

我们每平方米均价系统就是因应新时代的要求而推出的，它会根据市场价格的变动及时调整，使市场需求能及时地从价格中反映出来。而且它还有一个好处，会让那些为追求利益，把房子越建越小的行为无所遁形。

DC: 每平方米均价的数据可以怎么用？能用于独立屋吗？

每平方米均价是一种动态数据的搜集，它使用的是市场真实、实时数据，并且准确反映市场当前的需求和现有价格。但是要了解的是，这也只是理论上的指导价，就算同一栋大厦，朝向不同，景观不同，都会造成单元售价的不一样，所以，基本的用途是，以这个为指导价，上下调整来估算您要买的房子价值。也因为同样的道理，它不能用于评估独立屋，因为各个独立屋之间条件相差很大，不像公寓单元那样有基本相同的配置。

DC: 如果列表中没有我要找的区，哪该怎么办？

那么可以联系我们团队的中介，他们会很乐意帮您查到您想要的数据。

DC: 如果我发现单元楼的价格比参考价低（或高）怎么办？

这种情况是有可能的，影响房屋每平米价格的因素有很多，尤其是单元楼的面积、房屋朝向、景观、楼层、有没有停车位等等。我们提供的价格，是在某种程度上涵盖了市场上影响房价主要因素的一个区间。如果你看到楼盘的价格与我们所提供的有差距，应该联系我们的销售代理查询一下，你有可能因此找到一个我们正在代理销售、而你没有留意到的好房子。这个并不麻烦，而且我们不收费。

DC: 你们会公布重点区域更详细的报告吗？

第一太平戴维斯研究部跟我们的住宅项目营销部门的业务合作密切，那么我们可以获得更深入的项目信息，以更好地协助买家了解市场和各地区。我们也发布定期市场调研报告（季度悉尼住宅报告及悉尼受关注区域报告）在 http://www.savills.com.au/rese ... .aspx 上可以查看。

DC: 你们会在墨尔本、布里斯班或其他城市做类似的统计吗？

我们最近刚刚开始进入墨尔本和布里斯班市场，在深入了解这些城市之后，我们会公布结果的。

DC: 在全新单元楼和二手单元楼之间，每平方米均价有什么典型区别？

在新房和二手房之间，在房屋均价这个概念上，并没什么“典型区别”，但房子的使用年限、位置和质量是非常重要的因素。新房跟二手房之间的价格可能相差10%到30%。这就是说，按每平方米均价计算就要打个折。

DC: 这些数据多久更新一次？

这些数据是在一个特别的基础上更新的。总体来说我们一但收到最新信息，或者我们在为一个新项目做某个具体区域研究时，就会根据收到的最新数据进行更新。

结语：以发展商的眼光来投资房地产一直是澳房汇所倡导的概念，想不到会被Simon直接说成了“华人都是发展商”。与英文媒体常说的“华人把房价都抢贵了”相比，Simon的说法其实更务实、也更接近我们的理想。

Simon Hemphill

第一太平戴维斯（Savills）纽省及首都地区房地产信息研究部总监，房地产业信息调研报告出版主管。工作范围：澳洲房地产发展趋势及策略分析；商业房地产、包括办公楼及零售市场研究；大型住宅项目及高端房产市场分析。

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