房价触底容易反弹难，谁是替开发商还贷的冤大头？
十分感谢中国外国专家局专家、国际注册高级理财规划师Victor Liulei-刘磊老师又一次为我们剖析中国房地产的内膜。
日前，有消息指出，政府将对住房供应明显偏多的地区，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。尽管如此，楼市低迷时期，任何一条新政出来，都能引起业界人士一片欢呼：触底反弹的时机到了！而且，开发商还声称，现在房源和抢手，投资者们热情都很高。
果真是这样吗？如果楼市的天平真的重新倾向于卖方市场，那么卖方还会这么积极的搞宣传搞促销吗？考察一下大部分房企的生存现状，也许会为你认清当下房地产行业的形势。
目前，除去那些航母级别的房地产企业，大部分房企都是中小规模的。他们的项目普遍处于休眠状态，暂缓开发。企业不缺钱也不卖，停止不动。而正在开发的项目，无论是小开发商还是大开发商，最大的一个特点就是降价，在目前情况下，降价是让市场活跃、资金盘活最直接、有效的手段。房地产开发基本上都是依靠银行贷款，目前楼市不景气，企业资金回笼不力，这时候如果银行追债，那是很棘手的。所以，房企不会把所有的房子都降价，比如说一套房子100万，现在资金缺口2000万，那么房企就拿出20套房子来打折促销。买到房子的投资者看似捡到了便宜，实际上是在用手中升值潜力更大的货币资产，来为房企还贷款。
此外，随着中央政府收紧银根，银行对中小房企的贷款支持力度也在减弱。银行信贷都会支持大企业，如国企、知名企业、标杆企业等。上市的企业也不难受，因为它有股民，可以发债，有资金来源。小企业怎么办？如果降价销售也没有效果，就只剩民间融资这条路了。据了解，现在民间融资利率没有低于2分的，而且民间融资是刚性兑付的，很多还有复杂的背景。房企这边稍稍有点儿动静，那边立马就会来人逼债。
两三年前的中部某三线城市，就是过分依赖民间融资，以至于楼市低迷三四年都没有缓过劲儿。老百姓的钱投到地产上面去，地产老板跑路以后钱就没了；投资者的信心受挫，很难在唤起当年楼市最火爆时候投资者的投资热情。
商场如战场，知彼知己才能百战不殆。了解了房企的生存现状，投资者大概就应该明白，房企现在最需要的就是资金，加上政府控制用地规模，房企无法用新楼盘来养旧楼盘，资金链趋于断裂的危险。鉴于此，投资者应该对房价走势和投资方向有了一定的了解：
一、房地产存量巨大的情况下，未来一段时间，库存压力只会让房价触底，难以让房价反弹。
二、大部分房企的资金压力，急需抛售存量房回笼资金，也决定了房价会在低位徘徊，难现井喷。
三、通货紧缩、银根紧张背景下，持有现金就是王道。把年代久远的，陈旧的，房子格局过时的，户型不能满足家庭需要的老旧房子及时套现，以便于优化投资组合，是当下一个可行的投资理财思路。比如股市、债券，以及在更大更广的视角下进行离岸资产配置。
总之，在楼市发展降速明显且前景并不乐观的情况下，房产投资者应该保持清醒，有自己的判断。总体的应对策略应是持有货币，多元配置资产，考虑海外置业。毕竟，能让资本保值和增值的地方，才是我们的房产财富需要落脚的地方。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》，澳洲ASX上市公司Simonds家建集团首席房产投资分析师；个人微信帐号：” Victorliulei”
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