【澳洲VS中国】 房产政策与市场环境的分析

• 成熟的市场

澳洲：

从历史的角度上看，澳洲地产行业已经历了上百年的发展史，一直保持着稳步且健康的增长走势。 澳洲政府大力度的对房产行业的政策保护以及金融系统的调控和监管，让近50年来澳洲房价持续每7-10年就要翻一番。

中国：

中国房地长行业是近20年内才正式迈入市场化。 频繁的宏观调控，新政策的不断出台，以及其它因素的干扰，让市场处于大波动状态。

• 法律环境

澳洲：

买房和卖方要通过聘请专业的房产律师来料理相关事务。专业的人士把关和审核，帮助买卖双方保护各自利益的同时也减低风险。

中国：

买房都在房产交易所进行，没有专业律师参与提供意见。投资者如果对合同细节理解不清，容易造成日后的纠纷。

• 产权年限

澳洲：

永久产权，可以传承给后代，而且没有遗产税。

中国：

根据土地管理法， 中国住宅土地使用只有70年。到期后归为国有，续租费用还未出台。

• 期房贷款

澳洲：

期房合同只需先首付10%，等到交房后再开始还贷，通常最多可以借贷到80%的贷款（外国人也可以享受此等政策） 自由选择还等额本息或者只还利息。 也有可以选择开通对冲账户，把手头多余的钱放在里面，来对冲本金，抵消利息。贷款方式多样，客户可以根据自身情况选择贷款方式。另外， 澳洲申请贷款很便利，利用此点。客户可以等房产增值后套现， 在进行新一轮的投资。

中国：

与开发商签合同时需要首付20%-50%，且在购买第二套房产时须首付更多。交房前就要开始还款，并且只能选择连本带息。此外，中国没有对冲账户，申请过贷款的人再次提交申请比较困难。

• 新房交付

澳洲：

新房精装修，交付后可以直接拎包入住

中国：

基本都是毛坯房，买家需自行装修，费时费力。

• 烂尾楼风险

澳洲：

首付款存入由政府监管的信托账户，交房前开发商无权动用。

中国：

首付款存入开发商账户，无人监管。开发商资金短缺出现烂尾的风险，会让投资者蒙受损失。

• 负扣税

澳洲：

如果租金收益少于贷款利息，房屋折旧和其它相关支出，政府允许投资者申报损失，用于抵扣其它收入。

中国：

暂无此类政策。

• 租赁管理

澳洲：

      租赁市场成熟，租赁管理公司为投资者提供一系列服务，包括登出租广告，筛选租           客，物业管理，收租金，代缴费用等。

      中国：

      租赁体系还没有规模化，专业化。立法立规工作缓慢，出租公司缺乏经验和后续服务

• 租金回报率

       澳洲：

       墨尔本和悉尼 租金回报率一般在4%-6%之间

       中国：

       二线城市普通住宅租金回报率为2.6%

       上海和北京普通住宅租金回报率分别为1.9%和1.8%

• 空置率

澳洲：

各大首府城市住房空置率都低于3%

中国：

       2014 全国城镇住宅市场空置率达到22.4%，

       其中上海和北京空置率为18.5% 和19.5%

按照国际标准，5%-10%之间的空置率为合理，说明住宅供需平衡，国民经济健康发展。10%-20%之间为空置危险区，需采取必要措施，保障房产市场和国民经济的正常运行。20%以上为商品房严重积压区。