【澳洲房产】盛传的海外买家可绕过FIRB买二手楼, 到底是否可行?

"新南威尔士州印花税法第55条规定了真实买家和名义买家之间在什么情况下可以转换产权，并减免印花税的问题。

根据该条规定，在信托的情况下，只要是真实买家，即委托人，出钱，那么房产就可以暂时落在名义买家，受托人，的头上。但房产却也可以随时转到真实买家头上而不产生印花税。

注意，这里的真实买家和名义买家都必须是自然人而不能是公司。

再看看澳洲政府专门设立的“外国人投资监管机构”FIRB的法规吧，当中根本就没有规范到真实买家和名义买家的房产转换问题！

那么，如果名义买家是澳洲公民或永居，就不需要向外国人投资审查委员会FIRB提交审请，而可直接够买澳洲任何房产无论是新房还是二手房还是土地。真实买家则可通过信托制度而控制名义买家的行为，从而购买的该房产实际上掌握在真实买家手上，如果将来有必要，或条件成熟时，如那时真实买家已经成为澳洲公民或永居，可在不用交印花税的情况下将房产再过度到真实买家头上。

即使在购买之后，把房子推倒重建，或建成了公寓，都可在无印花税的情况下过度到真实买家头上，前提还是后续的建设都是由真实买家出钱。

这个条例的现实意义就是 - 海外买家还是可以通过以信托的方式绕过FIRB的审查而控制澳洲房产。

小编: 请问以上海外买家通过信托的方式绕过FIRB买二手楼, 靠谱么? 

专家一: 这个说法也对也不对。FIRB的要求是任何海外购房者必须披露自己的购房。有一个主动披露的责任。信托关系上的受益权也算是所有权的一种，根据firb规定也是要披露的。而且理论上对最终受益人的限制是和其他购房者是一样的。如果海外买家买二手房一被查出来后还是会被处罚款或者要求卖掉的。

小编: 您是怎么看待这个问题?

专家二: 自从受邀悉尼房地产的问题答辩之后, 我就在这方面做了大量的阅读和寻求case study以做出判断。很奇怪的是, 我从事房产及移民律师行20多年以来, 也没有经历过这样的case。最近FIRB的政府机构职能越来越显著, 也是在去年12月份对海外买家再一次进行了改革以及购房限制, 所以首先, 这个问题, 也是一个时事下不断演变出来的问题, 问题的本身就很有技术高度。

根据澳洲1975年《外国收购与并购法》，外国投资者在澳洲购买房产必须要经过澳洲外资审查委员会向财长通报，另外根据澳洲现行的法令和政策，外国投资者不 能购买二手房产, 这是铁的法律, 前年 (2014年)许家印先生花费3900万澳元在Point Piper买的海边豪宅Villa Del Mare, 最终在2015年3月被勒令出售。其实不难看出, 由于澳洲现在火热的房市走向, 市场上出现了很多钻法律空子的人。不排除有那么一小部分人通过您所说的方式成功购买过二手楼, 但是一被查出来后还是会被处罚款或者要求卖掉的。