【中澳房产政策大对比】澳洲房屋房市繁荣依旧 你准备好了么？

对新建住宅的需求主要是由家庭数量增长决定的，而家庭的增长决定于人口的增长。供需的平衡决定了空置率、租金、价格。

截止2015年6月，新南威尔士州为住宅供不应求最严重的州，体现在悉尼有最低的空置率，预计2016年悉尼和墨尔本的房价将继续增长，布里斯班将吸引更多的本地和海外投资者。

市场成熟度：

20多年前，中国房地产业才正式迈入市场化，新政策不断出台，宏观调控频繁，市场波动较大。

澳洲的房地产业已有百年以上的发展历史，保持稳定增长走势，近半个世纪以来房价平均每七到十年翻一番，受益于澳洲政府对于房产市场的保护政策和金融系统的有效调控。

法律保障：

中国买房一般去房产交易所办理，没有专业律师参与。如果投资者对合同细节不予了解，日后容易陷入陷阱和麻烦之中。

而在澳洲，买卖双方都要聘请专业过户师或律师处理法律事务。有专业人士咨询和把关，能保护利益，降低风险。

产权年限：

土地管理法规定，中国住宅土地的使用期限是70年。70年后，土地归国家所有，续租费用未定。

而澳洲房产是永久产权，可以传给子孙后代，并且没有遗产税。

期房贷款：

在中国，签合同时一般要首付20%-50%，购买第二套房首付比例更高。交房前就要开始还贷，只能选择连本带息还。另外，中国没有对冲账户，申请过贷款的人再次申请贷款比较困难。

澳洲签期房合同时，一般只需首付10%，交房后才开始还贷，最多可申请到80%左右的贷款，可以选择等额本息或者只还利息。

还可以开通对冲账户，把手头多余的资金放在里面，以此对冲本金，抵消利息。

此外，在澳洲再次申请贷款很方便，也可以等房产增值后进行再融资，将增值部分套现，用于新的投资。

新房交付：

中国交房时，大部分是毛坯房，墙面地面仅做基础处理，交房后需要业主自行装修。在澳洲，新房交付时都是精装修，马上就可出租。

烂尾楼风险：

在中国，首付款交给开发商，没有监管。如果开发商资金短缺出现烂尾楼问题，会使投资者遭受损失，投资风险较大。

在澳洲，首付款存放在政府监管的信托帐户，交房前开发商无权动用。

负扣税：

中国没有负扣税政策。

在澳洲，租金收益若少于贷款利息、房屋折旧和其它支出，政府允许投资者申报损失，抵扣其它收入。

租赁管理：

在中国，房屋租赁管理体系还没有达到规模化、专业化和规范化，立法工作滞后，出租管理公司缺乏后续服务。

澳洲的租赁业相对正规，出租管理公司能为投资者提供一系列服务，包括刊登出租广告、筛选租客、管理物业、收取租金、代缴费用等。

租金回报：

报告显示，今年上半年中国十七个大中城市的普通住宅租金回报率均值为2.6%。上海和北京的租金回报率分别为1.9%和1.8%。

澳洲首府城市的租金回报率一般都在4％至6%之间。

空置率：

2014年中国城镇住房空置率报告显示，全国城镇住宅市场的空置率达到22.4%，上海和北京的空置率分别为18.5%和19.5％。

根据澳洲房产信息网站今年一月的统计，澳洲各大首府城市的出租空置率都低于3%。

按照国际通行惯例，5％－10%之间的空置率为合理范围，说明商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展； 10％－20%之间的空置率为空置危险区，有必要采取一定措施，保证房产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。