【房产】※如何豁免投资房增值税※深度解析ATO“六年法则”

一处房产,当你不再继续居住在里面的话,那么这处房产就不再是你的自住房了。然而,某些情况下,你可以选择,即便你已经不住在这处房产里了,你依然可以把它当作你的自住房!这样可以很大程度上,帮你豁免大量金额的增值税!



导读
                         ATO六年法则
 六年法则:是指原先的自住房转作出租用途,有租金收入,最多不能超过6年,如果这个房子在6年到期之前卖出,按自住房处理,可以申请不必缴纳增值税,如果这个房子卖出交割那天超过了6年那怕只有1天,也要按投资房缴税。

符合六年法则的前提条件是:买入房子以后必须自住六个月以上,实际操作以自住1年以上为好。

如果在这6年里你再搬回来自住2年,然后继续出租,是不允许重新计算6年期限的,这个两年自住期仍然视作出租期处理。

如果在6年期满前收回来自住,那就永远住下去,今后出售也可视为自住房。

反正这个6年法则,只有一次机会,而且是连续的6年,不可分割处理。

注意
这种情况只能是,你已经在此处房产里居住过12个月以上之后,才有效!!!并且,每人只能拥有一套自住房,不管是海外人士,还是澳洲永居,还是澳洲公民!!!



以下三种情况,可以全额豁免增值税
六年法则


1
如果你在搬出你的自住房后,这套房产不用来赚取收入,那么你可以永远将其视为自住房,没有时间限制,转卖掉后无增值税。
1
举例:比尔买了一套别墅,住了3年。然后搬了出去和朋友住,在这期间,他的房子免费给他儿子住了。他也没有其他自住房,12年后,他卖掉这套别墅,这套别墅增值部分产生的增值税被全部豁免!


2
如果你在搬出你的自住房后,把房子公开出租,且收取租金,那么6年内,你可以将其视为自住房,6年内转卖掉,增值部分不收取增值税。
2
举例:James在布里斯班买了一套房,很快就住了进去。一年后,james搬到了perth,出租了自己布里斯班的房子。5年后,也就是第6年的时候,james在Perth买了一套房,搬了进去。同年年底,James就卖了他在布里斯班的房子。在james购买Perth的新房之前,一直都把布里斯班的房子作为自住房。布里斯班房子卖掉时的增值部分,不用交税!


3
如果你在搬出你的自住房后,把房子依然作为自住房,一直到转卖前的这些年里,其中用来赚取收入的总年数≤6年(无论这6年是连续的,还是间断的),其余时间不用来赚取收入(空置或给朋友免费居住),那么房屋转卖掉,增值部分不收取增值税。
3
Linda1985年9月20号买了一个别墅,住了一年以后就不再住了。10年后才卖掉。这10年里,她把房子断断续续的出租出去,先出租了3年,然后空置了2年,后来又出租了3年,又空置了2年,房屋处于租赁状态的总年数是6年,其余时间都是空置的。10年后,房子卖掉增值的钱,没有交任何增值税。

✔ 那么如果超过6年,增值税是如何收取的呢?

Eva1993年7月1号在悉尼买了一套房产,作为自住房。


995年1月1号被公司发配到布里斯班工作5年,于是Eva出租掉了悉尼的房子,在布里斯班买了套房,住了5年。


1999年12月31号离开布里斯班前,房子卖掉了,Eva没有把布里斯班的房子作为自住房,所以布里斯班的房产这5年的增值作为收入计入了Eva的个人收入中,需要交税。而此时,Eva悉尼房子的租客租约到期离开了,房子空了出来。
离开布里斯班的Eva,被公司发配到了墨尔本工作3年。于是,2000年1月1号Eva在墨尔本买了套房。3月1号, Eva悉尼的房子找到了新租客,租约2年。
 ⬇
2002年2月28,悉尼的房子租约到期,租客离开,房子空了下来。
同年年底,Eva由于急需用钱,卖掉了墨尔本的房子,出去租了套房子住。Eva依然没有把墨尔本的房子作为自住房,于是墨尔本的房子3年的增值被计入了Eva的个人收入中,需要交税。
2003年12月31号,Eva在墨尔本的工作结束,回到了悉尼。
2015年2月28号,Eva卖掉了悉尼的房子。房子增值25万澳币。


从始至终,Eva一直都只把悉尼的房子作为了自住房。那么,这套房子的$25万的增值,有多少需要用来交税呢?计算如下:

悉尼房子从购买到出售的时间为:

1993年7月1号 — 2015年2月28    7913 天 


悉尼房子总共出租的时间为:

1995年1月1号 — 1999年12月31   1826天2000年3月1号 — 2002年2月28    730天总共出租            2556天(已经超过6年)


超出部分的时间为:

2001年2月28 — 2002年2月28      365 天


 需要交税的部分:

$250000 *(365/7913)= $11531 

增值金额里有$11531需要被计入Eva的个人收入中交纳税款。
个人收入所得税计算方法如下: 


Taxable income

Tax on this income

0 – $18,200

Nil

$18,201 – $37,000

19c for each $1 over $18,200

$37,001 – $80,000

$3,572 plus 32.5c for each $1 over $37,000

$80,001 – $180,000

$17,547 plus 37c for each $1 over $80,000

$180,001 and over

$54,547 plus 45c for each $1 over $180,000



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