【房产】※如何豁免投资房增值税※深度解析ATO“六年法则”
一处房产，当你不再继续居住在里面的话，那么这处房产就不再是你的自住房了。然而，某些情况下，你可以选择，即便你已经不住在这处房产里了，你依然可以把它当作你的自住房！这样可以很大程度上，帮你豁免大量金额的增值税！
六年法则：是指原先的自住房转作出租用途，有租金收入，最多不能超过6年，如果这个房子在6年到期之前卖出，按自住房处理，可以申请不必缴纳增值税，如果这个房子卖出交割那天超过了6年那怕只有1天，也要按投资房缴税。符合六年法则的前提条件是：买入房子以后必须自住六个月以上，实际操作以自住1年以上为好。如果在这6年里你再搬回来自住2年，然后继续出租，是不允许重新计算6年期限的，这个两年自住期仍然视作出租期处理。如果在6年期满前收回来自住，那就永远住下去，今后出售也可视为自住房。反正这个6年法则，只有一次机会，而且是连续的6年，不可分割处理。这种情况只能是，你已经在此处房产里居住过12个月以上之后，才有效！！！并且，每人只能拥有一套自住房，不管是海外人士，还是澳洲永居，还是澳洲公民！！！
如果你在搬出你的自住房后，这套房产不用来赚取收入，那么你可以永远将其视为自住房，没有时间限制，转卖掉后无增值税。举例：比尔买了一套别墅，住了3年。然后搬了出去和朋友住，在这期间，他的房子免费给他儿子住了。他也没有其他自住房，12年后，他卖掉这套别墅，这套别墅增值部分产生的增值税被全部豁免！
如果你在搬出你的自住房后，把房子公开出租，且收取租金，那么6年内，你可以将其视为自住房，6年内转卖掉，增值部分不收取增值税。举例：James在布里斯班买了一套房，很快就住了进去。一年后，james搬到了perth，出租了自己布里斯班的房子。5年后，也就是第6年的时候，james在Perth买了一套房，搬了进去。同年年底，James就卖了他在布里斯班的房子。在james购买Perth的新房之前，一直都把布里斯班的房子作为自住房。布里斯班房子卖掉时的增值部分，不用交税！
如果你在搬出你的自住房后，把房子依然作为自住房，一直到转卖前的这些年里，其中用来赚取收入的总年数≤6年（无论这6年是连续的，还是间断的），其余时间不用来赚取收入（空置或给朋友免费居住），那么房屋转卖掉，增值部分不收取增值税。Linda1985年9月20号买了一个别墅，住了一年以后就不再住了。10年后才卖掉。这10年里，她把房子断断续续的出租出去，先出租了3年，然后空置了2年，后来又出租了3年，又空置了2年，房屋处于租赁状态的总年数是6年，其余时间都是空置的。10年后，房子卖掉增值的钱，没有交任何增值税。
✔ 那么如果超过6年，增值税是如何收取的呢？Eva1993年7月1号在悉尼买了一套房产，作为自住房。
995年1月1号被公司发配到布里斯班工作5年，于是Eva出租掉了悉尼的房子，在布里斯班买了套房，住了5年。
1999年12月31号离开布里斯班前，房子卖掉了，Eva没有把布里斯班的房子作为自住房，所以布里斯班的房产这5年的增值作为收入计入了Eva的个人收入中，需要交税。而此时，Eva悉尼房子的租客租约到期离开了，房子空了出来。离开布里斯班的Eva，被公司发配到了墨尔本工作3年。于是，2000年1月1号Eva在墨尔本买了套房。3月1号， Eva悉尼的房子找到了新租客，租约2年。2002年2月28，悉尼的房子租约到期，租客离开，房子空了下来。同年年底，Eva由于急需用钱，卖掉了墨尔本的房子，出去租了套房子住。Eva依然没有把墨尔本的房子作为自住房，于是墨尔本的房子3年的增值被计入了Eva的个人收入中，需要交税。2003年12月31号，Eva在墨尔本的工作结束，回到了悉尼。2015年2月28号，Eva卖掉了悉尼的房子。房子增值25万澳币。
从始至终，Eva一直都只把悉尼的房子作为了自住房。那么，这套房子的$25万的增值，有多少需要用来交税呢？计算如下：悉尼房子从购买到出售的时间为：
1993年7月1号 — 2015年2月28 7913 天
悉尼房子总共出租的时间为：
1995年1月1号 — 1999年12月31 1826天2000年3月1号 — 2002年2月28 730天总共出租 2556天（已经超过6年）
超出部分的时间为：
2001年2月28 — 2002年2月28 365 天
需要交税的部分：
$250000 *(365/7913)= $11531
增值金额里有$11531需要被计入Eva的个人收入中交纳税款。
Taxable income | Tax on this income |
|---|
0 – $18,200 | Nil |
$18,201 – $37,000 | 19c for each $1 over $18,200 |
$37,001 – $80,000 | $3,572 plus 32.5c for each $1 over $37,000 |
$80,001 – $180,000 | $17,547 plus 37c for each $1 over $80,000 |
$180,001 and over | $54,547 plus 45c for each $1 over $180,000 |
公众号：whrzmrb
合作请联系：[email protected]
长按二维码即可关注
