【房产】澳洲房产信息篇——如何选择一个可靠的代理？

华丽的销售广告牌和穿着时髦的销售员并不一定是你所需要的代理的最佳选择。

如果你选择了不合适的代理，那么你的房子出售价格比实际价值要低，或者没能及时的找到买主，这些问题都会成为你需要担心的。

代理机构会授权某个代理代你行事，所以如果出现了不合法的行为，卖家很可能会被卷入法律程序中，专家说。

Henderson &Ball 律师事务所合作伙伴Justin Lawrence说，一些代理经常会面对一些他们并不擅长解决的问题，这样就很容易使卖家陷入困境。

例如，如果一个买家因为代理跟他们说他们可以将房子推倒重建两层别墅而签了合同。

但实际上买家并不可以这样做，Lawrence先生说，这样的话买家可能会采取法律手段解决，起诉卖家进行虚假陈述，误导买家。

他说：“大多数人不喜欢代理随意的发挥，而且他们说的事情就好像都是转述卖家的想法。”

“所以如果你找到一个代理，但你根本不知道他会跟买家如何沟通，那么这真的是一件非常危险的事。”

布里斯班Slater and Gordon法律事务所律师Robert Kern说如果卖家已授权给代理，那么一些事情确实就取决于代理如何陈述了。

Wakelin PropertyAdvisory的总监Paul Nugent说卖方应该要求代理所有的行为都符合法律规范。

卖家应该提供一些房产所涉及到的东西——如该房产未获得工程许可证，他说。

关注一些隐秘的小店

这不是关于如何选择代理公司的问题，而是在一个组织中如何选择代理人。

Starr Partners首席执行官Douglas Driscoll说一些代理公司可能会在各种地方进行宣传，比如广告牌上，公交车站或者在信箱上，甚至在披萨菜单上，但他们不一定就是最好的。

他说，卖家应该关注一些隐秘的小店，然后将这些店与他们正在考虑的那些进行对比。

“他们都会说一些差不多的内容，然后给客户看他们的CMA（比较市场分析报告）跟制作精美的广告册，以及宣传牌的照片。”他说。

“如果你根据某人的演讲技巧来做选择的话，其实这并不意味着他们一定是出色的销售者，也不一定代表他们会努力的工作。”

Driscoll先生说卖家应该仔细地对代理进行考察，可以以买家的身份给他们打电话。

他说如果可能的话，可以与之前通过该代理出售过房屋的人进行联系，作出判断。

“有一些佼佼者确实比别人卖出的房子要多，但他并不一定是最适合你的人，也并不一定是能给你最好价格的人。”

与代理人交谈

卖家应该多与该区域的优秀代理交流。

房地产行业培训顾问George Rousos说代理商应该拥有的是“企业管理”的心态，而不是一个“推销员”的心态，而且应该有良好的法律知识水平。

他说，代理商需要给客户提供高水平的服务，并有良好的风险管理能力。

评估代理们是否有这些品质，Rousos先生说，卖家应该看他们的整体营销谈判系统。

卖方应该问代理“你打算将我的钱如何投入到营销当中”，或者“你用什么方法来达到吸引客户的目标”。

Vendor AdvocacyAustralia的Ben Reid建议询问代理他们如何能保证比别的竞争者能获得更多的高质量客源，他们的营销策略与同行相比又有什么不同。

卖家应该确认他们公司会有最好的拍卖人，而且还要看看他们管理客源的系统。

“他们只是把名字和数字在笔记本上做简单的记录？还是有一个良好的客户关系管理系统与现在的卖家做相对应的匹配？”

有良好的亲和力

当Biggin and Scott 的Trudy Biggin问她的一个客户为什么选择她做代理的时候，客户的回答是“我们喜欢你，我们跟你交流的时候很舒服。”

Biggin女士说客户也觉得她是值得信任的，而且她自己也喜欢这份工作。

机构的品牌也是一个选择因素，但不能做为全部的决定因素

Biggin女士说客户选择她并不是因为她来自Biggin and Scott——这个公司在所在区域并不是最大的代理——只是因为她是Trudy Biggin。

“所以我是用我的人格和与别人交流的态度赢来的客户。”她说。

问大量的问题

Biggin女士说潜在的卖家会问代理们在这一年内他们与多少客户交流过，他们的销售额如何。

她说：“这些问题的潜在意义就是让代理谈谈他们的经历。”她说。

“从这些对话中，你将能够确定他们是否忙碌，是否成功。”

卖家也应该问问代理们他们是否会与自己店里的同事竞争。

进行销售额的比较

Reid先生说大多数代理对房产估计都很高，并不以销售额进行比较，他们只是想获得这一业务。

卖家应该让代理出售类似房产的销售额证明，尤其是该机构处理过的交易。