【澳洲地产】这一定是你最关心的问题，悉尼地产到底出现“泡沫”了吗？

随着飙涨的房价和不断增加的投资者数量越来越成为业主和购房者所关注的问题，关于住房市场的到底该被定义为“繁荣”还是“泡沫”看完下文您便知晓。

什么是房产泡沫

房地产泡沫是指房价在一定时期内出现高于平均水平的增长，之后出现下跌，回落至最初的起始点或甚至更低。房价开始下跌的起点即泡沫破裂之时。

例如，在房价为30万澳元的市场上，如果房价出人意料地飞涨至60万澳元，那么之后该房价需要跌回至30万澳元或更低才算构成了一个泡沫。此概念称为Wilson 曲线，来自Domain Group 的Andrew Wilson 对此进行了模拟。这种情况的发生可能需要一些时间，房价的下跌称为“修正阶段”。

为了使泡沫形成，必须存在打破常规的因素使房价上涨，然后发生变化，产生下跌。如果最终未发生下跌，则可以认为房价的增长是“基本规律”的结果。因此，在泡沫破裂之前我们难以确定泡沫是否存在。

澳洲以前出过房产泡沫吗？

泡沫的形成方式各异，而且泡沫之间也各不相同。

大多数澳洲人都知道2000年初在边远地区的矿业城镇出现的使投资者陷入窘境的房地产泡沫，至2015年，那里的许多房产仍然处于大幅的下跌状况。

这些城镇中，房地产投资激增很大程度上是高回报承诺和矿工支付高额租金的结果。投资者现金的注入和突然膨胀的需求导致房价飞涨。当矿山关闭或转回时，大批投资者退出市场，出售房产。这时泡沫就破裂了。

2006年，黑德兰港（Port Hedland）的中位房价为46.5万澳元，到2012年涨至120万澳元，此后出现暴跌——目前的房价为78万澳元，仍在下跌中。格拉德斯通（Gladstone）、卡拉瑟（Karratha）、莫兰巴（ Moranbah）和布莱克沃特（Blackwater）也经历了类似的下跌情况——从顶峰下降了30-50%。

哪种形态容易受泡沫影响？

经济推动因素单一的较小规模的局部区域更容易受到泡沫的波动影响。但并不是说大城市就不会受泡沫影响。

美国的房价增长了70%以上，大部分增长是在2001-2006年间发生的。随后的次贷危机中，房价出现暴跌，一度在六个月内下跌了18%。房价崩溃的原因很复杂，但大部分数据都指向了次级抵押贷款的膨胀，这类贷款是指贷款机构向风险性较高的借款人提供的贷款。当利率从历史低位开始上涨时，止赎率就会增加，房价产生暴跌。

出现泡沫会产生怎样的影响？

泡沫存在的问题可分为两个部分。在房价增长阶段存在着一些问题，包括可负担性不足问题以及这些城镇本身的突然变化。由于人们无法负担高额租金或希望通过出售房产大赚一笔，矿业城镇的当地企业和家庭不断离开。其中的一些城镇永远无法恢复至以前的状态。

房价的修正不仅能使住房市场崩溃、减少个人财富、影响退休计划，还能破坏经济的稳定性。美国房地产泡沫的破裂被认为是导致整个国家经济衰退的主要原因之一。

房价的修正还会导致失业率上升，特别是在澳洲等住房建设和相关企业在就业率方面发挥了重要作用并成为市场推动因素的国家中。受到影响的个人也往往会发现自己退休不了，他们无法负担高额的房价，而且难以应付各项开支。

随着如此多的资金注入住房市场，特别是在银行仍将跟踪抵押贷款人偿还债务情况的国家（尽管他们的资产现在已经变得没有什么价值），相应的结果可能会与破产、驱逐或甚至社会动乱相关联。

我们应该担忧房产泡沫吗？

较小规模的城镇易产生波动，而州府城市则是大部分房地产泡沫猜测的源头。尽管如此，对于悉尼和墨尔本是否处于泡沫之中这个问题仍然莫衷一是。

至今为止，悉尼的房价尚未跌至之前的谷底，相反，这两个城市仍然持续着强劲的房价增长，这令人们感到惊讶。虽然也出现过减速和房价下跌的情况，这两个市场在过去几十年内未有过可以被描述成泡沫破裂的房价下跌。

虽然现在面对本土和海外市场的投资热钱的不断涌入，悉尼的房产市场不可避免的出现了上涨，但如果没有这些投资进入悉尼地产，房屋兴建量势必减少，更少的市场供给只会把房价推至更高位。

在多个经济推动因素并存的城市中，即将崩溃的可能性不大。供不应求的市场格局，2%的超低空置率和良性的市场运作保证着悉尼房产市场基本面的健康发展。

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