悉尼墨市房产“价格必调整”
墨尔本和悉尼比天高的房地产价格将注定要调整，因为买家已经没有能力推高了。
这是房地产投资机构Performance Property Advisory说的。他们的说法基于可支付性分析，分析表明悉尼的“可支付性指数”——也就是平均房贷供款与平均收入的比——已经几乎膨胀到了近40年的记录高点。悉尼房价已经下跌了最多5%。墨尔本房地产市场也可能很快触顶，这里的房价增速在过去六年里达到了收入增速的7倍。
Performance Property Advisory的客户群是中高收入的地产业界人士，该公司帮助客户确认市场趋势。该公司称悉尼房地产已经“到达了一个标准的顶峰”，并发出了“卖出”的评级。
在谈到墨尔本时，该公司的DavidMcMillan说：“很明显市场（价格）已经超越了基本面。”
但是两个城市都还有一些地方可以找到有价值的房子——主要是指那些离中心商业区１个小时内的一些住房，特别是那些好学校附近区域，或者某一些供应过度或者房屋质量不好造成附近房价过低的地区。
价格还可能受到利率上升或者修改负扣税前景的影响。
澳大利亚储备银行称，海外需求，特别是来自中国的需求将会支撑起房价，一些人士预测某一些地区还是可能会有房价上涨的。
太贵了，不可持续
McMillan说，每一次可支付性指数达到顶峰的时候，悉尼房价就会下跌2-5%。2008年可支付性指数上升是因为银行担心全球金融危机将造成投资活动停滞，而大幅降低利率造成的。
他不愿意对下跌幅度做出预测，也不愿意预测市场是否会在目前水平保持相当长的一段时间。
“低利率环境意味着短期内很难看到购买条件改善。”他补充说：“市场已经太贵了，不可持续。大部分潜在买家无法竞争。工资需要连续增长3-4年，房价增速才会回到正常水平。”
他说，悉尼和墨尔本采用了不同的方法，因为这些方法提供了“最有说服力”的证据。
监控房价的机构SQM Research说，悉尼西南地区以及其他一些远郊过度供应的房地打包也可能会对房价造成下行压力。
拍卖清空率保持在健康的70%的水平，反应了“内城区”的拍卖依然盛行，需求仍然强劲，部分原因是海外买家。
投资价值有限
大部分住房，特别是悉尼远郊以及西北、西南的住房，都通过私下销售完成。
价格上涨的压力也被市政厅们重新划分土地使用密度，增加房屋供应以满足人口增长而降低了。
在悉尼，过去8年里，中位周薪从1251元上涨到了1513元，上涨幅度17%，而房价几乎从54.6万翻了一倍，达到超过100万。
在墨尔本，一些流行区域的房价在过去10年翻了3倍。按照澳大利亚统计局的数据，从2010年起，房价增速就超过了中位收入增速的7倍。
“尽管不能预测市场到底能走多远，墨尔本房地产投资价值有限已经很明显了。”
他说，房价保持水平或者说出现小幅回调是“唯一符合逻辑的”结果。
“通常来说，在墨尔本市场采用负扣税策略并不谨慎。”
墨尔本也有着两级市场，一些区域出现房地产供应过度，一些区域供应短缺。
例如，墨尔本内城区公寓租金回报率已经在过去六年保持水平，而城乡结合部的房地打包卖有供应过度。
于此对比，在墨尔本东南好学校附近，好房供不应求。
墨尔本东南地区最大的中密度公寓供应商Steller的首席执行官NIcholas Smedley说，在著名的McKinnon高中学区内的住房比附近地区的住房卖的快50%，并且价格也要更高。
全国平均值的三倍
Smedley说学区内的房子从来不会空置。
墨尔本皇家理工大学房地产投资教授David Higgins说，墨尔本好学校以及大学附近的住宅价格增长速度是全国平均值的三倍。
Higgins说，墨尔本东南靠近Monash大学的Clayton房价增速一直超越了其他地方。
按照SQM Research的说法，珀斯和达尔文的房屋租金已经在过去12个月内下跌了10%。
“房地产投资是有相当风险的。”Digital Finance Analytics的Martin North说。
高杠杆率投资者风险最大
他说，对出现小幅利率上涨的模型分析显示，“财务压力和贷款违约会很快恶化，特别是那些高杠杆投资者。”
风险最大的是那些投资超过2栋住宅的高杠杆投资客。
North说：“大约有四分之一的投资者说，他们会很难应付利率上涨0.5%——这意味着他们现在已经有财务压力了。”
他说，超过50%的投资者在利率上涨3%后会出现“可能违约”。
塔斯马尼亚的投资者最令人担心，然后是南澳和堪培拉。
