去年外国人投资占澳商业房产38% 创历新高

澳洲商业房地产（单笔生意超过200万澳元）——包括办公室、工业用地以及零售业的销售额，再次被投资者推向一个新的高度。

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澳洲商业房地产（单笔生意超过200万澳元）——包括办公室、工业用地以及零售业的销售额，再次被投资者推向一个新的高度。在截至2015年12月的12个月中，达到了290亿澳元，这个记录较过去两年，增长了20％，其中外国投资者的交易额占38%。

据澳洲房地产观察网报导，在290亿澳元中，办公室的交易额超过172亿澳元，工业用地为48亿澳元，零售业用地为70亿澳元。这是一个非同寻常的新记录，与过去五年的年平均销售额的220亿澳元相比，增长了32％。

可以预见的是，接下来许多外国投资者可能将不再继续介入如此大规模的投资，特别是来自中国以及一些融资机构的投资者。

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市场格局一直是由本地托管基金、融资机构及外国投资者共同主导，但是2015年，澳洲国内融资机构从世界金融危机中恢复，并再次取代一批私人投资者作为具有竞争力的买家，却突然发现他们的竞价屡被击败。

尽管在2015年，金融机构的投资者在市场中占有第二高的交易份额，达到35%，但这个数据却是由2014年的48%（其中融资基金占31%，托管基金占17%）降为2015年的35%（融资基金21%，托管基金14%）。而在2015年，外国投资者占有了38%的市场交易额，对比2014年的22%，增长了超过70％。

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澳元的疲软、相对较高的投资回报率以及经济增长率（虽说还是低于预期）是导致这种现象的几个主要原因，并且大量外国资金流入澳洲房地产市场，鼓励了众多当地投资者出售他们手中的房产，并且重新调整了他们的投资组合以及改变了对风险收益的评估。

这使得2015年成为商业房地产的新记录年，交易额达到了290亿澳元之多。反之，许多市场基本揭示了澳洲经济的两极性质，珀斯和布里斯本的一些指标恶化，悉尼及墨尔本的市场则有实质性的提升。布里斯本的市场似已触底，悉尼和墨尔本则继续上升。

整个金融市场在2015年中表现出了更大程度的挥发与不稳定性。在过去一年里，澳洲证券交易所（ASX）的标准指数ASX200的年回报率在1%左右，澳元兑美元降低了超过10%，十年国债的收益率为2.8%。

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而房地产市场的回报率却坚挺地保持在一个绝对高度。未上市挂牌的房产投资年回报率高达10%。过去五年中，澳洲房地产投资信托基金（AREITS）的投资回报可达13%。毫无疑问，这些数据对投资者的投资决策也起到了很大的影响。

客座投资观察家、澳洲商业房地产公司（Savills Australia）国家研究员克拉比（Tony Crabb）表示，强劲的投资回报使房地产市场一直保持稳定的上涨趋势。

在某些市场中，市场原则在迅速地提升改善。我们有理由相信，随着投资资本开始将未来净营业收入的预期纳入定价的一部份，将会影响更进一步的回报率收缩。在收益周期中，逐渐收缩的这一部份才刚刚开始。