【投资指南】揭秘在澳投资房产最全面的合理避税方法

过去的一年，澳洲房产市场非常火爆，像悉尼、墨尔本、布里斯班等城市的房屋形式都是频频刷新纪录。在这种情况下，许多投资者、住房升级者、以及婴儿潮一代人，把自己的房产出售获利。

然而你可能很快发现，增值税一交，你售房所获得的可观收入一下子失去了很多，真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。那么如何在出售房产时尽可能地少交税呢？

避免增值税最好的一个办法是，先自住、然后租出去。一般来说，一旦搬出去了，就不能再说那是自住房。在许多情况下，可以灵活运用“六年法则”，在搬出去之后仍把房子当作自住房来对待，而自住房可以免交增值税。

如果不能避免交增值税，那么就尽量少交。持有房子至少一年，就可以把需要交的增值税减少50%，余下的部份将加到房主的正常收入中，按相应的边际税率纳税。

但不要忘了，12个月的拥有期限，是从你买房与卖房的合同之日算起。例如你4月份买房，5月份完成交易，然后你在第二年的3月份售出并在6月份完成交易，但那并不是12个月，必须从合同之日计算才行。

增值税与所得税密切相关。因此，你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低，你觉得你属于比正常情况下低的税档，那么合计一下，在该税年结束之前把房子售出。值得注意的包括：休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外渡假。所有这些都是大好时机。

等到第二年的冬季再卖房（也就是7月1日），这将为你推迟交税整整一年。

找到了理想的投资房，但担心开支太大，那么为什么不找个合伙人一起买呢？如果你百分之百地拥有房产，那么你百分之百地拥有获利，但你也必须百分之百地交增值税。

如果是长期投资，那么以一个交税最有利的人的名义来买房。如果房子很可能带来正收益，那么以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益，以收入高的那个人的名义买。

当你卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部份、但不是全部的话，放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。

根据你的年龄，可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元，其中包括9.5%的养老金保障金。对于55岁以上的纳税人来说，他们甚至可以开始退休前的过渡期，以更多的存钱进去。

还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房。使用信托机制买房的人数正在稳步上升，可能会对那些边际税率较低的人有益。

自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出，因此是经过了更好的计划的，这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。

假如你有多套投资房产，其中有些的回报又并不是那么好，那么就考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。

一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起，将降低总体的交税。例如，如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润，而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损，那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间，你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。

我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类申报减免交税，但是你考虑了所有的可能性了吗？常常被忽视的开销包括举债开销，包括放贷机构的抵押保险，包括登房产广告的支出，包括家具，还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支。

你还需要对你的账目仔细注意：许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去，但这其实也是你的房产开销的部份，开销越大，意味着增值税减的越多。